Всем уже набили оскомину шутки про недвижимость, цены на которую достигли дна и начали копать. Когда люди уже понимали, что что-то не так, где-то там наверху нас успокаивали: все нормально, никаких кризисов. Один очень известный новосибирский сайт вообще отказывался публиковать материалы, если в них встречалось слово «кризис». А может, и правда, никакого кризиса?
Кризис. Подвижная недвижимость
Я буду говорить про недвижимость. Потому что это моя профессиональная сфера. Потому что здесь я могу оперировать фактами, а не домыслами и агитационно-пропагандистскими лозунгами. Вот смотрите, данные Росреестра.
Видно снижение количества сделок с недвижимостью, плавное, аккуратное. Ладно, может быть, количество сделок падает, зато цены растут? Бывает и такое: спрос есть, а предложений на рынке мало. Так ведь нет. Все нормально. Сколько продавали, столько и продают. А цены усиленно «роют» вниз.
Многие продавцы по инерции выставляют цены на уровне позапрошлого года («Моя же квартира всегда столько стоила!»). А реальная цена сделки сейчас ниже, чем, к примеру, год назад. Промолчим уж про позапрошлогодние «жирные» времена.
Что все-таки происходит? Происходит рынок. Ритмы Кузнеца, приправленные макроэкономикой, пресловутыми санкциями и человеческой фантазией. Просто сейчас спад. В течение нескольких лет, примерно с 2009-го, была фаза роста. Спрос был, спрос рос. Продавцы недвижимости, в том числе и застройщики, пробовали покупателя на прочность: а вот еще поднимем цены, а еще немножечко, а вот совсем чуть-чуть. И покупали — и цены росли. А потом денег у потенциального покупателя стало меньше. И цены начали «сползать» к более адекватному уровню. На вторичке — да, первичка же пытается держаться: застройщикам надо отбивать вложенные деньги. А когда это все кончится, никто не знает. Не в этом году — точно.
СОВЕТ тем, кто намерен что-либо предпринимать на рынке недвижимости
Продавцам — терпеть либо пытаться искать альтернативы продаже. Покупателям — либо выжидать, либо торговаться.
Спрос и предложение. Качели
Некоторые «аналитики» от пера, вспомнив институтский курс экономики, задают риелторам вопрос: насколько предложение превышает спрос? И некоторые доморощенные «эксперты», почесав затылок, прикинув на глазок, выдают цифры. А кто сказал, что это так? Кто брал большие данные и их интерпретировал, профессионально, а не абы как?
Здесь и сейчас — да, предложение выше спроса. Но наш рынок инертный: рассматривать его надо в более длительных рамках. А вот тут предложение и спрос, в принципе, в равновесии. Только ПРОДАВЕЦ И ПОКУПАТЕЛЬ ЕЩЕ НЕ ДОГОВОРИЛИСЬ ПО ЦЕНЕ, ОНИ В ПРОЦЕССЕ.
Про скидки и реальных покупателей
Недавно один знакомый меня спросил: «А какую скидку может получить реальный покупатель с деньгами?» Многих же интересует: «Вот я, вот деньги, сколько мне скинут?»
Реальный покупатель с деньгами — фигура абстрактная. Реальный покупатель однокомнатной квартиры может выторговать одну сумму (от 100 рублей, условно, до 200 тысяч рублей), а вот покупатель элитного особняка может «уговорить» продавца и на пару миллионов. Особенно хорошо покупатель с деньгами действует в тандеме с опытным риелтором. Или продавец с классным специалистом по недвижимости: да они вашего реального покупателя так «замотивируют» на покупку, что тот еще и приплатить готов будет! Слишком много факторов, чтобы говорить о конкретных цифрах или хотя бы их порядке.
СОВЕТ для жаждущих скидок
Пользуйтесь услугами профессионалов. Или хотя бы начните с анализа рынка, перед тем как идти смотреть недвижимость и обсуждать цену. Вооружайтесь знаниями!
Продажа. Долго ли умеючи?
Продать быстро и выгодно. Этого хотят, наверное, все. Если надо просто продать. И все. Точка. Получил деньги — выдохнул. И новой недвижимости не надо. То за скоростью и нормальной рыночной ценой идем к риелторам. Опыт, знания, умения и ресурсы на их стороне.
Если есть намерение что-то купить взамен — НЕ ХОДИТЕ К РИЕЛТОРАМ!
Идите к специалистам по обменам. Знаем, что такие есть: и старой школы, и молодые, но уже совершившие по несколько обменов. Простых обменов почти не бывает, обычно это сложные цепочки. Не А на В меняем, а строим цепь. И тут, чтобы от А прийти к В, часто нужно найти еще С, Е, Н и много других букв, то есть объектов. Сложная, а иногда и разветвленная цепь. Картинка вам в помощь.
Кто говорит, что обмен — это просто, мягко говоря, лукавит. Но и когда кажется, что обмен невозможен, — это тоже заблуждение. Если обратиться к профессионалам, то получить можно намного больше, чем первоначально ожидаешь. Сложные обмены помогают обменять все на все. Дачу на квартиру, квартиру на дом, дом на гараж с доплатой, а доплату эту добавить к своей двушке и обменять все это разом на новую трешку с отличным ремонтом. И поверьте, это еще не самый сложный вариант, как прийти от двушки в хрущевке и дачи к новой трешке.
СОВЕТ всем, кто сомневается
Сомнения — это правильно. Из сомнений часто рождаются лучшие решения, чем от смелых, но необдуманных решений. Приходите с сомнениями в «Большой Город». Будем искать решение вместе.
И снова вернусь к кризису. На мой взгляд, черт-то совсем не так страшен, как его рисуют нам некоторые «эксперты». Главное — голова на плечах. И не в таких условиях решали вопросы с недвижимостью.
1. Кузнец связывал эти волны с демографическими процессами, в частности, притоком иммигрантов и строительными изменениями, поэтому он назвал их «демографическими» или «строительными» циклами, Саймон Кузнец – экономист, лауреат Нобелевской премии «за эмпирический обоснованное толкование экономического роста, которое привело к новому, более глубокому пониманию экономической и социальной структуры и процесса развития в целом».
2. Главное преимущество обмена – вам не нужно искать покупателя, а потом подыскивать вариант для покупки: быстро и без лишней суеты вы меняете свою недвижимость на ту, которую вы хотите.
Подпишитесь на нас в Telegram
