С 1 июля в России перестанет действовать льготная ипотека. Продлевать госпрограмму правительство РФ не планирует. Что ждет рынок недвижимости Новосибирска в новых реалиях – в материале Сиб.фм.

Игра в «сломанный телефон»

Прогнозы на этом фоне даются неутешительные: некоторые экономисты предполагают рыночные ставки на жилищные кредиты от 19-20% и еще выше, если Центробанк и дальше будет поднимать ключевую ставку. Поэтому не стоит удивляться тому, как повели себя в июне те, кто хотел перевести «рубли в метры» на хороших условиях.

Анастасия Гудкова, финансовый консультант, попробовала взять ипотеку в самый жаркий на строительном рынке месяц. Когда рекорды бил не только термометр, но и банковский счетчик посетителей, которые надеялись успеть подать заявку «пока еще можно».

Действительно ли банкиры тянули время, чтобы завтра предложить новые условия, куда менее выгодные для заемщика? По словам Анастасии, нет. На выбор планировки и жилого комплекса у нее ушло около месяца, а на все банковские дела – около 10 дней. Но именно на эту декаду и пришлось больше всего загвоздок.

«Банки выдвигают разные требования к документам, – рассказывает Анастасия Гудкова. – И сейчас некоторые банки стараются дополнительно перестраховать себя теми или иными справками. Бывает так, что банк запросит какие-то документы касательно трудоустройства – а менеджер об этом «забывает», и тебе потом приходится самой все собирать и подгружать. В общем, от человеческого фактора никуда не деться. И на этом терялось больше всего времени. В общем, классическая игра в «сломанный телефон». Но сказать, что нас как-то специально тормозили или давали надуманные отказы, я не могу. Мы получили три подтвержденных ипотечных решения, из которых выбрали наиболее подходящее».

Она уточнила, что подавала заявки для участия в нескольких программах, включая IT-ипотеку.

На вопрос о том, как бы Анастасия поступила, если бы банк отказал ей в льготных условиях, она ответила прямо:

«Знаете, весь этот месяц мы больше всего радовались, что успели позаботиться о своем первом жилье давным-давно. Искренне радовались. Потому что жилье очень сильно подорожало. Двушка сегодня стоит и семь, и восемь миллионов – и это в спальном районе! Вот почему мы очень надеялись успеть попасть под какую-нибудь льготную программу. У нас не было иного варианта. И, похоже, все-таки попали. Очень переживали, что не попадем, весь месяц читали новости про скорое закрытие. Но риелторы в этом плане нас успокоили, что программы не собираются упразднять, только увеличат процент по ипотеке. В общем, ждем и готовимся».

«Нас успокоили» – верить ли?

Последние слова показались нам интересными – действительно ли участники рынка знают что-то такое, о чем неизвестно клиентам, и что может опровергнуть сразу все панические прогнозы?

Да, у банков и застройщиков действительно есть причины сохранять иллюзию того, что ничего не изменилось и кредиты по доступной ставке все еще можно взять. Но это именно иллюзия и есть – у финансовых организаций есть инструменты для ее создания. И кое-какие примеры мы уже можем наблюдать.

Так поступил один из банков, предложивший «продолжение банкета за чужой счет». Он пообещал сохранить льготную ставку в 8% еще на пять лет при условии, что застройщики сами субсидируют ему ипотеку. Банк закладывает, допустим, 15 или 18%, пишет в договоре 8%, а разницу получает из кармана застройщика, который и продает жилье. Какова вероятность того, что эта разница будет включена в стоимость жилья? Собственно, примерно так было и во время работы льготной ипотеки на новостройки – единственным отличием будет то, что теперь заемщик не сможет выбирать, какое жилье ему взять. Или вот это – или плати 18% вместо 8.

Вариант номер два – застройщик на правах партнера банка, предлагает пониженную ставку, но на время. От года до трех. А дальше придется платить по рыночной цене.

По мнению доцента кафедры финансового рынка и финансовых институтов НГУЭУ Александра Фалеева, сохранение льготных ипотечных программ во втором полугодии и далее лежит не столько в плане удержания рынка на плаву (эти задачи он, сославшись на слова вице-премьера Марата Хуснуллина, назвал выполненными), сколько в социальном аспекте.

«Президент уже поручил Правительству проработать вопрос продления семейной ипотеки, – напомнил он. – Социальный смысл льготного ипотечного кредитования содержится в поддержке рождаемости, напрямую зависимой от доступности жилья. Около трети молодых семей основной причиной отказа от того, чтобы завести детей, называют отсутствие собственного жилья. Но в целом, «для всех», а не для адресных групп льготников, в регионах с высоким спросом на жилье – Новосибирская область тоже к ним относится – субсидируемой ипотеки в новостройках больше не будет».

«Цены ронять невыгодно никому»

Финансовый блогер Екатерина Белкина напоминает своим читателям о том, что именно льготная ипотека стала причиной взрывного роста цен на жилье на последнем витке данной программы – после 2020 года.

«Какое-то время было так: для людей ипотечный платеж особо не менялся, так как ставки снизились, зато выросли цены на квартиры, – пишет она. – Но за прошедшие 4 года цены так взлетели, что сейчас за условную двушку в своем городе, купленную, например, в июне 2024 года по льготной программе, семья будет платить гораздо больше, чем платила за ипотеку в начале 2020 года без госпрограмм. Именно за счет невероятного роста цен».

Теперь, как мы видим, причина держать цены высокими (раз нельзя заработать на процентах, можно поднять сумму основного долга – то есть цену товара) ушла. Но уйдут ли так же быстро созданные ей последствия в виде сверхдорогого жилья? Стоит ли ожидать снижения цен в ближайшие месяцы?

«Не стоит, – ответил на вопрос Сиб.фм руководитель отдела продаж компании VIRA Лев Нагорняк. – Застройщики реализуют свои проекты несколько лет и скорее займут выжидательную позицию, дожидаясь восстановления спроса, чем расстанутся со своим ассортиментом, снижая цены и рискуя не получить планируемую прибыль на сдаче».

Екатерина Белкина считает, что неминуемое снижение спроса на ипотеку после 1 июля потянет вниз и цены, но не сразу и не в разы.

«Цены ронять невыгодно никому», – подчеркнул независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев.

На сегодня, по его оценке, в Новосибирской агломерации, остаются непроданными порядка 65-57 тысяч квартир в строящихся и уже сданных домах. Поэтому дефицита жилья даже в том случае, если новые проекты будут приостановлены и отложены, ждать не стоит.

«Половине работников отдела продаж придется уйти в отпуск»

Естественно, никакого часа «Ч» дня «Д», когда процентные ставки в одночасье вырастут втрое, а ежемесячные платежи по ипотеке превысят сто тысяч рублей, причем сразу у всех, не стоит ждать. Рынок готовился к этому шагу долго и последствия его будут опять же раскрываться поэтапно.

Еще 20 июня ряд банков остановили выдачу льготной ипотеки для работников ИТ-отрасли из-за исчерпания лимита, несмотря на то, что на это еще в апреле были выделены дополнительные средства. И другие госпрограммы тоже сворачивались.

«Ближе к концу месяца поток желающих «успеть» был очень велик, чего следовало ожидать, но ажиотаж усилило еще и то, что банки выработали лимит по госпрограммам, что привело к досрочному завершению их работы», – комментирует Лев Нагорняк.

При этом прием заявок организации не прекращали и выразили готовность возобновить выдачу ипотеки айтишникам после очередного допфинансирования.

«На трансформацию рынка новостроек Новосибирска уйдет от трех до четырех недель, – считает аналитик Сергей Николаев. – В первую декаду будут завершаться сделки, переходящие с прошлого месяца, а потом половине работников отделов продаж застройщиков можно уходить в отпуск, пока Центробанк, Минстрой и Минфин будут разбираться с ситуацией».

Основная надежда строительных компаний, по его мнению – в семейной ипотеке, в индивидуальном строительстве, где цена еще не разогналась, и в апартаментах, где льготной ипотеки не было изначально. Строительный рынок будет переориентироваться на индивидуальные дома и сегмент эконом-жилья. И, скорее всего, не все ныне работающие в регионе застройщики успеют вписаться в поворот.

А что до ежемесячных платежей заемщиков – они будут расти, от этого никуда не деться. Как и переплата по кредиту – при сопоставимых ценах на жилье. Единственным облегчением для заемщиков может стать снижение минимального первоначального взноса. По словам Анастасии Гудковой, именно «первоначалка» последние годы была главным препятствием для тех, кто хотел улучшить свои жилищные условия.

«С такими ценами, на наш взгляд, нереально даже в уме предположить, где найти первоначальный взнос в 15-20% – никакого маткапитала на это не хватит, – рассуждает она. – Я сама в рамках своей работы помогаю клиентами с финансовым планированием, и вижу, как люди поголовно отказываются от цели обзавестись своим жильем и предпочитают рассматривать арендный рынок, параллельно накапливать огромный первоначальный взнос».

Обычно чем ниже проценты по кредиту в «отраслевой» ипотеке», тем выше банк выставляет первоначальный взнос, который может достигать не только до 20-30, но и до 50% от стоимости жилья. Остается надеяться на то, что в будущем таких предложений будет меньше.

Но отдавать за ипотеку каждый месяц по сто тысяч и более на протяжении многих лет, скорее всего, придется, подытожили эксперты.