22.10.2021 14:12
Играем на понижение: в Новосибирске обсудили перспективы малоэтажного строительства
Фото Сиб.фм
Малоэтажное строительство периодически привлекает к себе внимание экспертов разных уровней столько времени, сколько существует этот сравнительно молодой рынок. Но особенно эта тема «выстрелила» в период пандемии.
Что происходит сейчас в этой сфере, обсудили участники круглого стола «Ниже значит лучше: развитие малоэтажного строительства в Новосибирске», который состоялся в пресс-центре медиахолдинга Сиб.фм 20 октября.
Только цифры
Статистика, прозвучавшая в начале мероприятия, свидетельствует: рынок малоэтажного жилья растёт, а многоэтажного, напротив – замедляется.
По информации министерства строительства Новосибирской области, объём ввода малоэтажного жилья в Новосибирской области за январь – сентябрь 2021 года составил 134,2 % к аналогичному периоду прошлого года, или 40 % от общего объёма введённого жилья. А доля индивидуального жилищного строительства, осуществляемого населением за счёт собственных и заёмных средств, в объёме малоэтажного жилищного строительства составила 139,3 % к аналогичному периоду прошлого года. При этом объём ввода жилья в многоэтажных домах составил всего 103,2 % к аналогичному периоду прошлого года, или 60 % от общего объёма введённого жилья.
Впрочем, не всех участников круглого стола эти цифры убедили. «Не может быть 40-процентного роста у малоэтажного жилищного строительства, – засомневался представитель Союза строителей Новосибирской области Виталий Столбов. – Причина – огромные пробки на выездных магистралях из города. Даже если люди привыкли к удалённой работе, жизни за городом, но детей-то они возят в школу в город. Развития дорожного пока нет, и это снижает мотивацию к приобретению малоэтажного пригородного жилья. А откуда такие цифры? В этом году 1 января появилась новая амнистия – регистрация прав на индивидуальные жилые дома, если они попадают в границы земельного участка, даже если они нарушают градостроительный регламент. Изначально предполагалось, что эта амнистия продлится 1 год. Так что эти дома построены давно, но появились в Росреестре только сейчас – вот вам и статистика. Эту амнистию продлили до 2026 года, поэтому небольшой рост в малоэтажном строительстве всё равно будет, но уже не в таких темпах».
Между тем, даже если реальные показатели Новосибирской области и отстают от официальной статистики, всё равно находятся в рамках общероссийской тенденции. А тенденция такова, что, как показал совместный опрос «Дом.РФ» и ВЦИОМа, которые приводит «Коммерсант», «в сентябре 2020 года 39 процентов россиян заявили, что индивидуальные дома являются для них более предпочтительным вариантом проживания. Аналогичный ответ в пользу многоквартирных домов дали только 6 процентов респондентов».
К тому же наша область, по данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», занимает 5-е место в десятке российских регионов-лидеров по развитию малоэтажной многоквартирной застройки, уступая только Иркутской, Челябинской, Ленинградской и Московской областям.
«Пандемия – лучшая реклама малоэтажного строительства»
В том, что повышенный интерес к малоэтажному жилью спровоцировала пандемия коронавируса, согласились все участники круглого стола. По меткому выражению одного из экспертов, пандемия стала лучшей рекламой малоэтажного строительства.
«В условиях ограничений, когда у людей не было возможности выехать куда-то в отпуск, и даже прогулки в городе были ограничены, они потянулись за город, – рассказала председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачева. – Тем более что это жильё комфортнее, оно часто больше по площади, есть земельный участок. Кроме того, пандемия научила нас работать дистанционно. И какая-то доля бизнеса попробовала, научилась и полюбила так работать. Поэтому дом в пригороде становится предпочтительнее».
Ещё одной причиной, по мнению участников, стали льготные ипотечные программы, в том числе программа сельской ипотеки. «Сельская ипотека под 3 процента годовых, введённая в марте прошлого года, учитывая инфляцию, – это экономически выгодно», – добавила Екатерина Толкачёва.
Впрочем, как оказалось, не для всех. «Мы практически не ощутили эффекта от сельской ипотеки, – поделился директор строительной компании «ПЛОТНИКОФФ» Владимир Бессонов. – Потому что в нашем сегменте частного домостроения, хотя мы застраиваем и посёлки, 3 000 000 – это маленький бюджет даже в эконом-сегменте». Вместе с тем он согласился, что опосредованный эффект от этой программы, конечно, есть: «сельская ипотека» потянула за собой другие проекты».
Но не только интересные условия льготных ипотечных программ и желание быть ближе к природе вызвали повышенный спрос на пригородное жильё. По мнению руководителя компании RID Analytics Елены Ермолаевой, среди причин – и банальное удорожание городского жилья: «На июль 2021 года вторичный рынок вырос в целом на 20 процентов, новостройки в Новосибирске – на 29 процентов, новостройки пригорода – на 37 процентов. Многоэтажный Новосибирск дорожает. А малоэтажное жильё в Новосибирске и пригороде выросло всего на 7 процентов. Получается, что малоэтажка у нас недооценена; новостройки в пригороде дешевле новостроек в городе на 24 процента». В условиях падающих доходов населения это весомый аргумент.
При этом падения цен на жильё во всех сегментах ожидать не приходится, считает аналитик. «Строителям не выгодно понижать цены, так как часть квартир они уже продали по более высокой цене. И тем более сейчас ценообразование идёт с помощью банков и эскроу-счетов. Строителям даже банки не дадут особо опускать цены», – пояснила Елена Ермолаева.
Цены на малоэтажное жильё не упадут, а спрос?
Пока, как отметили эксперты, на рынке наблюдается даже недостаток предложения.
И это при том, что неуклонно дорожают стройматериалы. По наблюдениям представителя регионального представительства «Восточная Сибирь VEKA Rus» Сергея Дорохова, «стоимость конечного продукта выросла больше чем на 50 процентов. Это часть глобальной экономической цепочки, дефицита на мировых рынках по материалам. У нас, как у производителей профиля для пластиковых окон, сырьё выросло больше чем в 2 раза. Но мы всё равно наблюдаем устойчивый рост индивидуальных заказов, предназначенных именно для малоэтажного жилья».
А дальше, считают некоторые участники рынка, стройматериалы будут дорожать ещё, поскольку производители предрекают дефицит. «Ждите фактический дефицит по всему спектру производства строительных материалов – это будет 100 процентов», – ссылаясь на крупного производителя стройматериалов, пояснил Владимир Бессонов.
А значит, неминуемо будет дорожать и жильё, в том числе малоэтажное.
Вызовет ли это спад спроса?
«Мне кажется, кризис уже начался, – заметила Елена Ермолаева. – Спрос на многоэтажное жильё, в том числе, в связи с изменением условий льготной ипотеки, в июле резко упал. И мне кажется, эти рынки – многоэтажного и малоэтажного строительства – взаимосвязаны. Возможно, что ситуация с многоэтажками сейчас благоприятна для малоэтажек. Так как для последних ещё действует льготная ипотека, и, возможно, часть сделок перетечёт туда. Но вопрос: как долго это продлится?»
Поэтому доступность льготных программ играет одну из ключевых ролей. «Чем более доступные программы от банков будут, чем больший объём денежных средств может выдать банк под меньший процент, тем лучше», – заметил Владимир Бессонов.
Но банки не всемогущи. Как пояснил начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев, «финансовые лимиты выделяются Минсельхозом на банки, которые являются их операторами. В Новосибирске, где одним из ведущих операторов сельской ипотеки является Банк «Левобережный», пока есть достаточное количество лимитов. Однако на 2022 год пока прогнозов о возможности кредитования нет. Кстати, – добавил эксперт, – на текущих условиях программа будет действовать до конца 2021 года. Начиная с января 2022 года сельская ипотека будет распространяться только на дома не старше 3 лет в случае их приобретения у юридического лица, и не старше 5 лет – при покупке у физического лица, а также на строительство дома на земельном участке по договору подряда». Напомним, на сегодняшний день по этой программе можно приобрести жильё на вторичном рынке без ограничений по возрасту дома, а также в строящихся домах.
Сделать малоэтажное жильё доступнее для покупателя пытаются на своём уровне все, от кого это зависит. Руководитель отдела новостроек Центрального агентства недвижимости Александр Задара при этом отметил «некоторое расслоение рынка загородного и малоэтажного жилья. Так, есть клиенты, которые приходят с конкретным запросом. А части клиентов приходится помогать корректировать проект, чтобы найти компромисс между его потребностями и финансовыми возможностями. И в последнем случае мы пытаемся предложить разные варианты, в том числе выкупа уже имеющегося у него жилья. К концу квартала мы просчитаем и с нового года внедрим конкретные программы в этой области».
Шаг к цивилизации
Вообще, ход обсуждения за круглым столом дал понимание, что рынок малоэтажного строительства вышел на новый виток. Ясно прослеживается, что он наконец-то начинает стремиться к цивилизованным формам. И происходит это с двух точек одновременно. С одной стороны, меняются запросы покупателя. Как ни консервативен россиянин, но «моральное устаревание старых домов вычурных форм в виде когда-то популярных замков и башенок будет идти быстрее, чем их физический износ, – считает Елена Ермолаева. – В этих домах было мало света. А сегодня мы видим тенденцию на уменьшение площади дома и увеличение его прозрачности, освещённости. Где придомовая территория является как бы продолжением дома. Это определяет другой образ жизни. И новые проекты в области малоэтажного строительства должны идти на шаг впереди».
С этим согласен и Сергей Дорохов: «Мы видим запрос на стирание границ между внутренним и внешним пространством, люди хотят больше света, больше инженерных решений. И бизнес реагирует на эти запросы. Мы сегодня стараемся уходить от так называемых «человейников», сотрудничаем с девелоперами и архитекторами, проводим круглые столы с архитекторами, и разговор там идёт преимущественно о малоэтажном жилье».
С другой стороны, наконец-то застройщики и банки вообще начали проявлять всё больше интереса к малоэтажному строительству. Всё больше появляется проектов и программ, связанных именно с малоэтажным жильём. Что касается застройщиков, то от хаотичной застройки рынок движется к плановому и комплексному освоению территорий, а также к единому современному стилевому решению малоэтажных посёлков.
И здесь, по мнению всех участников мероприятия, крайне важно частно-государственное партнёрство начиная со строительства коммуникаций.
Велика Россия, а строить негде
Парадоксально: в области достаточно земли, на которой можно было бы строить малоэтажное жильё, но отсутствие коммуникаций делает это практически невозможным. «Земля есть. Коммуникаций нет», – категорично обрисовал ситуацию Виталий Столбов.
«Девелопер загородного жилья просчитывает очень много, – рассказала Екатерина Толкачёва. – Поэтому здесь нужно сотрудничество девелопера с властью. Ведь, если девелопер заложит стоимость школ и садов в стоимость квадратного метра, то стоимость недвижимости будет просто заоблачной. При этом большинство серьёзных девелоперов всё же готовы вкладываться в инфраструктуру, но должна быть договорённость с властью, что власть эти объекты потом выкупит. Обязательно должны быть схемы государственно-частного партнёрства. Тогда девелоперы будут активнее развивать инфраструктуру».
«Это очень кропотливая работа, ежедневный диалог в вопросах инфраструктуры и коммуникаций, строительства детских садов и школ, – рассказал представитель застройщика микрорайона Пригородный простор Алексей Кузнецов. – Я знаю все нюансы, вплоть до количества учеников в микрорайоне, и где лучше расположить школу. Наверное, если застройщик будет демонстрировать подобные шаги, областная власть будет видеть в нём ответственного партнёра и предпринимать какие-то ответные шаги».
«Проблема с выкупом у застройщика объектов инфраструктуры упирается в несовершенство нашего законодательства, – возразил Виталий Столбов. – Выкупить адресно у конкретного лица ни муниципалитет, ни область не может. Вопросы государственного и частного партнёрства предполагают возможность использования инвестором этого имущества для своих целей».
Жизнь после стройки
Несовершенство законодательства касается и такой сферы как организация жизни в малоэтажном посёлке. «Сфера эксплуатации малоэтажных жилых комплексов очень сложная, при этом она законодательно не урегулирована, – пояснила Екатерина Толкачёва. – Жилищный кодекс регулирует то, что связано с многоквартирными домами. Управляющая компания обслуживает общедомовое имущество жителей многоквартирного дома. А если мы говорим про малоэтажку, там нужно вводить понятие «общепосёлковое». Я видела в планах, что Правительство РФ, депутаты понимают эту проблему, надеемся, что всё-таки это будет сделано. Хотя, – без оптимизма констатировала эксперт, – разговоры про это идут уже лет 10, а реальных шагов пока так и нет».
«Организованное малоэтажное строительство возникло сравнительно недавно, – добавил Алексей Кузнецов. – Поэтому мы буквально вслепую нащупываем, куда идти дальше в этом вопросе».
Отмечая важность этого аспекта, участники круглого стола поделились личным опытом. Кто-то, как Алексей Кузнецов, поддерживает напрямую обратную связь с жителями посёлка: «Сейчас раз в 2 недели я как застройщик веду стрим. Этот формат всем понравился, его смотрит 7-8 тысяч человек. Задают мне вопросы до и во время прямого эфира. Вот такая форма общения-управления. Я считаю, что чем больше человек будут получать информацию из первых уст, тем меньше будут поля для всяких «расследователей», тем меньше ерунды будут говорить».
Другие застройщики идут по иному пути. Как рассказала Екатерина Толкачёва, их компания предпочитает взаимодействовать через активистов – жителей посёлка, и таким образом тоже, что называется, держит руку на пульсе, оперативно реагируя на запросы населения.
А Владимир Бессонов предпочитает доверять управление малоэтажными посёлками профессионалам: «Мы позиционируем себя как застройщик, а потом выбираем управляющую компанию, которая будет грамотно вести дела. Сами создавать управляющую компанию мы не хотим, потому что мы не профессионалы в этом».
В любом случае успех организации жителей в первую очередь зависит от них самих, – резюмировал Александр Задара: «Те люди, которые готовы самоорганизовываться, они самоорганизуются – сами или с помощью девелопера, а если не готовы, то не организуются».
Радует то, что застройщики, как показала эта встреча, подходят к вопросу жизни людей после завершения строительства ответственно и даже творчески. Потому что, как заметила Екатерина Толкачёва, «в малоэтажном жилье между людьми другой характер отношений. В малоэтажке у людей нет потребности отдаляться друг от друга, так как нет скученности, как в многоквартирном доме».
«Совместные мероприятия заменяют человеку город, от которого он удалён, в связи с чем не всегда может посетить какие-то городские события», – поддержала Елена Ермолаева. А Владимир Бессонов заметил, что в этой сфере уже известны очень «крутые» примеры и наработки.
Интересно, что нынешний круглый стол, пожалуй, впервые так подробно посмотрел на малоэтажное строительство с этого ракурса. «Мы впервые так подробно об этом начинаем разговаривать на публике. Обычно эта тема на всех мероприятиях по загородному девелопменту не очень обсуждается», – заметил управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков.
Именно поэтому, как кажется, незаслуженно обходится стороной и другая проблема, которую обозначил Владимир Столбов: «К сожалению, у нас почему-то слабо развит рынок аренды малоэтажного пригородного жилья. Потому что, по моему мнению, загородное малоэтажное жилье – это жильё всё-таки для определённого стиля жизни. Я знаю многих, кто уехал за город и не смог там жить, вернулся в город. Рынок аренды малоэтажного жилья мог бы стать своего рода тестом перед покупкой». Впрочем, эта тема достойна отдельного разговора.
Пока, подводя итоги состоявшегося обмена мнениями, можно сказать, что рынок малоэтажного строительства за последние несколько лет продемонстрировал довольно резкий переход на новый уровень не только количественно, но и качественно. Даже несмотря на то что, как отметил Алексей Кузнецов, пока ещё довольно незрелые и потребители, и девелоперы, и архитектурное сообщество, от которого зависит внешний облик малоэтажной застройки. Отсюда, по мнению Александра Задары, пока ещё много разношёрстности в этой сфере, не позволяющей назвать такое жильё по-настоящему элитным. Однако шаги в этом направлении предпринимаются.
Главное, что малоэтажное жильё теперь находится в сфере активных интересов не только застройщиков, которые на протяжении многих лет достаточно осторожно входили в этот рынок, но и других профессиональных групп.
«Мы понимаем, что проживание в собственном доме для семьи зачастую комфортнее, чем в квартире, – рассказал управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин. – Однако пока проекты индивидуального строительства занимают небольшую долю в общем объёме ипотечных кредитов. На текущий момент получить кредит в ВТБ на строительство дома и покупку земельного участка можно под залог имеющейся в собственности недвижимости. Максимальная сумма такого займа – до 80 процентов от стоимости залогового объекта, но не более 8 миллионов рублей. Базовая ставка по кредиту составляет 9,2 процента. Готовый дом можно приобрести в ипотеку с первоначальным взносом от 30 процентов, кредитная ставка – от 8,2 процента годовых. Также в этом году мы запустили программу кредитования на приобретение участка и строительство дома в коттеджном посёлке. На первом этапе банк кредитует объекты с комплексной застройкой от аккредитованных застройщиков. Сейчас это объекты, расположенные в Подмосковье и Республике Татарстан, но планируется, что уже в скором времени география партнёров значительно расширится. Что касается иных объектов малоэтажного строительства – тaун-хаусы, многоквартирные дома – приобрести недвижимость в них можно по стандартным программам кредитования ВТБ, а также в рамках «семейной ипотеки» и ипотеки с господдержкой».
«Подчеркну: мы в начале пути, – заключил Александр Лотобаев. – В этом году банковский сектор обратил внимание на этот сегмент. Раньше для банка был не интересен в качестве залога жилой дом. Сегодня мы разрабатываем не только продуктовые, но и сервисные проекты. И государство поддерживает банки в этом вопросе. В зависимости от возможности клиента для него подбирается процентная ставка. Прогресс бешеный».
Несмотря на то что, по мнению Сергея Дьячкова, малоэтажное жильё – это всё-таки на любителя, возможно, именно оно в недалёком будущем, догнав мировые тренды, будет драйвером и российского рынка жилой недвижимости.