Сегодня на банковских счетах новосибирцы держат порядка 120 тысяч двухкомнатных квартир в денежном выражении – к такому выводу пришел независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. А после того, как Центробанк в эту пятницу поднимет ставку, таких «некупленных» квартир станет еще больше. Спасти рынок, по его мнению, может только смягчение денежно-кредитной политики, но одной этой меры будет недостаточно.

Ранее сами застройщики и потенциальные заемщики уже говорили о том, что банки начали готовиться к отмене льготной ипотеки намного раньше, чем она была закрыта официально. Так что сейчас строительный рынок ждет падения, особенно если брать в качестве точки отсчета 2023 год или первую половину 2024-го.

«А если брать для сравнения 2022 год, все выглядит вообще хорошо, – на середину года продано 71,4% в штуках, а выручка 85,6% от итогов 2022 года. Лучше всего продаются проекты с оптимальным соотношением цены и качества. Месяц назад таких приоритетов не было», – говорит Сергей Николаев.

Сейчас продавцы новостроек сдерживают падение маркетинговыми приемами, в частности, рассрочками. Пока удается, но без вмешательства правительства продажи встанут.

Надеяться на семейную ипотеку или другие «местные льготные» варианты, по его словам, сейчас не стоит.

«Все прекрасно понимают, что разница в 10-12 процентов между «рынком» и «семейной ставкой» – это ненадолго. И если кто-то думает, что люди кинутся рожать ради ипотеки – нет, это не сработает», – продолжает он.

В депозит – или в метры

120 тысяч некупленных квартир в денежном выражении, которые сегодня лежат у новосибирцев на депозитах, по оценке Сергея Николаева, могут быстро превратиться в 150 тысяч, если Центробанк поднимет ключевую ставку (большинство аналитиков склоняются к тому, что это случится уже на текущей неделе) и если цена квартир останется прежней.

А она, скорее всего, не останется – Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, уже назвал цены на недвижимость в Новосибирске завышенными примерно на 40%. Но если раньше он говорил о том, что цена может «уравновеситься» в течение двух лет, сейчас его прогноз изменился: это случится уже в этом году. В этом случае число «квартир на банковских счетах» станет еще больше.

К аналогичному выводу приходят и эксперты «ЦИАН.Аналитика»: «За последние 4 года новостройки в Новосибирске подорожали более чем вдвое. И основной рост пришелся не на последние 2 квартала, когда об отмене льготной ипотеки говорили громче всего, а на первые два года работы программы, за которые цены выросли на 77%».

Сколько стоит купить жилье в Новосибирске

По их оценке, в 2020 году стоимость одного квадратного метра в новостройках Новосибирска составляла 72 тысячи рублей, в 2022 году – уже 136 тысяч рублей, а в 2024 году – 155 тысяч рублей. И чем больше льготных программ и субсидированных ставок опускало проценты по кредиту вниз, тем выше становился основной долг в виде стоимости жилья. Сейчас этот инструмент перестал работать и пружина готова распрямиться. В Сети есть немало расчетов, показывающих, что сегодня для того, чтобы взять ипотеку по рыночным ставкам, в Новосибирске нужно зарабатывать минимум 150-180 тысяч рублей в месяц, отдавая на обслуживание кредита больше половины.

«Если так пойдет и дальше, в ближайший год порядка четверти проектов встанет на паузу. Дальше банки начнут придумывать варианты, чтобы сократить проектное финансирование. Часть дольщиков, вложившихся на пике цен, при первой возможности захочет получить свои деньги со счетов эскроу. За эти «пару лет болезни рынка ипотеки» эквивалент 120 тысяч «двушек» на депозитах в одной только Новосибирской области превратится в 165 тысяч, объем строительства рухнет на 40-50%, и мы получим 1998 год дубль 2», – продолжает Сергей Николаев.

Что нужно сделать, чтобы спасти рынок?

Первоочередной мерой Сергей Николаев назвал смягчение денежно-кредитной политики до того состояния, в котором она пребывала пять лет назад.

В текущей ситуации, отмечает он, заходить в ипотеку невыгодно. Если потенциальный покупатель в состоянии подождать, он пойдет арендовать жилье, а собранные для первоначального взноса средства положит в банк и будет ждать более выгодных ставок и более доступных цен на «метры». Те же, кто воспользовался льготной ипотекой и купил жилье по высокой цене, в скором времени могут почувствовать себя обманутыми. Поэтому снижение ставок по вкладам и кредитам должно начаться уже осенью – иначе новосибирцы чем дальше, тем больше будут прятать деньги на счетах вместо того, чтобы возвращать их в экономику.

Сколько стоит арендовать жилье в Новосибирске

Это видно уже по тому, как выросла стоимость аренды жилья. Но даже с учетом того, что за последние три года она подорожала на 60% (и будет расти дальше) этот вариант при высоких банковских ставках остается выгоднее.

«Все говорят, что застройщики «наварились» на жилищном буме. На самом деле первыми сливки сняли банки, которые эту ипотеку выдают. Поэтому первый шаг должен быть именно за финансовым сектором», – рассуждает аналитик.

Еще одной мерой, по его мнению, должно стать сглаживание разницы в цене между первичным и вторичным рынком.

«Но делать это нужно не кавалерийским наскоком, а постепенно, в течение трех-четырех-пяти лет», – отметил он.

Дешевое жилье – это же хорошо, правда?

Читатель может спросить: а зачем это вообще нужно, почему удешевление жилья так нежелательно, если даже депутаты Думы говорят о том, что оно слишком дорогое и недоступное?

Причины можно выделить две. Первая – для подавляющего большинства россиян их основным (или единственным) активом является жилье. Если оно будет дешеветь, каждый из них станет беднее. Вторая причина – строительство было и остается одним из локомотивов экономики. Поэтому при снижении цен больше чем на 10% правительство начнет вбрасывать деньги в отрасль, чтобы спасти ее. А если залог по ипотеке упадет на 40%, банковская система тоже зашатается.

«У большей части застройщиков Новосибирска есть финансовая подушка, и им будет легче перенести резкое снижение продаж, которое практически неизбежно. У тех компаний, которые сильно скинут цены, я бы покупать не стал, это претенденты на банкротство», – резюмирует Сергей Николаев