Хотите доступную ипотеку? Сначала победите инфляцию. Именно так, без сантиментов, расставила акценты глава Центробанка Эльвира Набиуллина на пресс‑конференции по итогам заседания совета директоров.

«Ипотека станет реально массово доступной, когда инфляция устойчиво снизится», — заявила она. Формула простая, как кредитный договор на сто страниц мелким шрифтом: пока цены растут — дешёвых денег не будет.

13 февраля ЦБ сделал первый ход в 2026 году — снизил ключевую ставку на 50 базисных пунктов, до 15,5%. Годовая инфляция на 9 февраля — 6,3%. Решение совпало с ожиданиями рынка: аналитики заранее допускали аккуратное снижение с 16% до диапазона 15–15,75% или паузу. Регулятор выбрал мягкое движение вниз.

Но праздник на улице заемщиков пока не начинается. Да, рыночные ставки по ипотеке к концу 2025 года опустились ниже 20%. Звучит как достижение, если забыть, что ещё недавно такие цифры казались запредельными. Сейчас это уже «почти нормально».

Экономисты объясняют осторожность ЦБ набором факторов: январские всплески инфляции носили частично разовый характер, экономика заметно охлаждается, денежно‑кредитные условия остаются жёсткими, а риск переохлаждения деловой активности никуда не делся. Регулятор идёт по тонкому льду — слишком резко ослабишь хватку, и инфляция снова поднимет голову.

На рынке недвижимости энтузиазма меньше, чем хотелось бы застройщикам. Генеральный директор «Релайт‑недвижимости» Константин Барсуков напоминает: ЦБ регулирует выдачу ипотеки через макропруденциальные лимиты и надбавки. Проще говоря, поток дешёвых кредитов никто открывать не собирается. «Большого вала ипотечников ждать не нужно», — констатирует он.

Старший партнёр Vysotsky Estate Сергей Смирнов смотрит ещё жёстче: массовый спрос вернётся, только когда классическая рыночная ипотека опустится ниже 13%. А это уже совсем другая реальность, до которой, по мнению многих аналитиков, не раньше второй половины 2026 года. И то — если инфляция действительно уляжется.

Пока же картина такая: ключевая ставка медленно ползёт вниз, инфляция держится на поводке, а рынок жилья балансирует между ожиданием и осторожностью. Ипотека остаётся дорогим инструментом — не роскошью, но и не билетом «для всех».