Продажа жилья, которое было приобретено с использованием государственного сертификата на материнский капитал, до сих пор считается одной из самых сложных и рискованных операций на рынке.

Эксперты Банки.ру совместно с юристами детально разобрали четыре законных варианта, как провести такую сделку в 2026 году, не нарушив прав детей.

Главный барьер — органы опеки. Их добро на продажу даётся лишь при одном условии: интересы несовершеннолетних не пострадают. На практике чиновники проверяют несколько параметров. Площадь доли ребёнка в новом жилье не может быть меньше, чем в продаваемом, как и её рыночная цена. Переезд из столицы в посёлок городского типа почти наверняка вызовет отказ. Вся схема движения денег и распределения долей должна быть кристально прозрачной, а договор купли-продажи — заверен у нотариуса. Юристы предупреждают: позиция опеки сильно различается по регионам, поэтому тактику лучше согласовывать на месте.

Самый частый случай: новая квартира уже куплена, а старую нужно продать. Здесь алгоритм жёсткий: в новом жилье детям выделяются доли, как минимум равные прежним (можно и больше), а вырученные деньги зачисляются на личные счета несовершеннолетних — пропорционально их долям. Если квартира продаётся, а новая ещё не приобретена, то средства, эквивалентные детским долям, блокируются на их счетах до совершеннолетия или до покупки другой недвижимости.

Помимо метража, ключевое значение имеет стоимость доли. Обмен равноценной по площади квартиры в центре города на значительно более дешёвое жильё в пригороде не будет одобрен опекой. Дополнительно, если новое жильё находится в ипотеке, потребуется отдельное согласие банка — некоторые кредитные организации запрещают выделять доли детям в залоговой квартире.

Наименее рискованный вариант — альтернативная сделка. Старая и новая квартиры продаются и покупаются одновременно. Семья сначала выделяет доли детей в продаваемом объекте, подбирает подходящее новое жильё (не хуже прежнего), получает единое разрешение опеки на обе операции и проводит сделку у нотариуса. Главное финансовое преимущество этой схемы в том, что вырученные деньги можно полностью пустить на покупку новой квартиры, не замораживая детские суммы на счетах.

Четвёртый и самый простой путь — дождаться совершеннолетия детей. Как только ребёнку исполняется 18 лет, разрешение органов опеки больше не требуется, и квартиру продают по стандартной процедуре.

По статистике, большинство отказов происходит по трём причинам: ухудшение жилищных условий ребёнка (новая квартира меньше, дешевле или хуже по характеристикам), непрозрачные или запутанные расчёты, а также неожиданный запрет банка на выделение долей в ипотечной квартире на финальном этапе сделки.