С 1 октября 2026 года в России изменятся условия программы «Семейная ипотека». Размер ставки и максимальная сумма кредита будут зависеть от количества детей в семье и региона проживания.

Для Новосибирской области ставка составит от 2% до 10% годовых в зависимости от числа детей, а максимальная сумма кредита — от 6 до 10 млн рублей. Новые условия будут распространяться на договоры, заключенные с 1 октября.

Как изменения могут повлиять на спрос на жилье и цены в Новосибирской области, Сиб.фм рассказал независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Ставка важнее срока

С 1 октября максимальный срок субсидирования льготного кредита составит 15 лет. Однако, по мнению Николаева, именно это изменение вряд ли станет определяющим для покупателей.

«У нас больше 15 лет никто не держит ипотеку. А если её затягивают, то только в том случае, когда её гасить экономически бессмысленно», — рассказал эксперт Сиб.фм.

По его словам, гораздо важнее для семьи будет размер процентной ставки. Для семей с одним ребёнком она составит 10% годовых при максимальном кредите в 6 млн рублей. Для семей с двумя детьми ставка будет 8%, с тремя — 6%, с четырьмя — 4%, а для семей с пятью и более детьми — 2%.

При этом Николаев считает, что покупателям стоит оценивать не только ежемесячный платёж, но и все сопутствующие расходы.

Новостройка потребует дополнительных расходов

Эксперт привел в пример покупку однокомнатной квартиры площадью около 43 квадратных метров. Если стоимость жилья составляет порядка 7,8 млн рублей, покупателю потребуется около 1,8 млн рублей первоначального взноса, а оставшуюся сумму можно оформить в ипотеку.

Однако при покупке квартиры в строящемся доме семья не всегда может сразу переехать. До сдачи объекта приходится арендовать жилье, а после получения ключей — делать ремонт.

«Если вы берёте новостройку, вы полтора года вынуждены платить аренду. Вам ещё 630 тысяч нужно где-то взять. А потом, когда вашу квартиру сдадут, вам на эти 43 квадрата надо ещё где-то взять по 20 тысяч за квадратный метр, чтобы сделать там минимальную отделку», — пояснил Николаев.

Поэтому, считает аналитик, итоговую стоимость такой покупки необходимо сравнивать с готовой квартирой на вторичном рынке.

«Если вы всё посчитаете, то ипотека под 10% будет бессмысленно. Соответственно, в среднем по стране у нас 55% семей выпало из программы», — заявил эксперт.

Спрос на новостройки может снизиться

По оценке Николаева, после изменения условий часть семей может отказаться от покупки жилья в новостройках с использованием программы. Особенно это может коснуться семей с одним ребёнком, для которых ставка вырастет до 10%.

«Количество ипотечников у нас сейчас может сократиться. В основном льготная ипотека работает на первичном рынке. Процентов на 20–30 продажи могут сократиться. Ну и соответственно как бы продажи тоже упадут», — считает аналитик.

При этом эксперт обращает внимание на существующую разницу между первичным и вторичным рынками. По его словам, льготная ипотека существенно повлияла на соотношение цен на жилье в новостройках и готовых квартирах.

«У нас сегодня есть большая разница в одном и том же доме между квартирой от застройщика и квартирой от инвестора. И связано это именно с наличием льготной ипотеки», — рассказал Николаев Сиб.фм.

По мнению аналитика, постепенно разрыв между двумя сегментами рынка может сокращаться.

«Через какое-то время цены между первичным и вторичным рынком будут выравниваться. Сейчас это происходит следующим образом: у нас растёт по цене вторичный рынок, а первичный как бы номинально растёт, но в сделках этого нет», — заключил аналитик.