На пике спроса в России с 1 июля в очередной раз продлили льготную ипотеку. Однако первый результат этой меры оказался, с одной стороны, парадоксальным, а с другой – вполне ожидаемым для экспертов финансового рынка: объёмы ипотечного кредитования в июле упали наполовину, по сравнению с предыдущим месяцем. Почему и каких изменений в связи с этим ждать на строительном рынке, разбирались участники круглого стола, посвящённого льготной ипотеке.
История вопроса
Безжалостный меч пандемии коронавируса в прошлом году косил не только людей, но и бизнес. Чтобы спасти строительную отрасль на фоне резкого снижения доходов населения и критического падения покупательной способности, государство приняло решение частично субсидировать ставку по ипотеке. В результате начиная с апреля 2020 года и до конца июня 2021 года ставка по кредиту находилась на беспрецедентно низкой отметке – 6,5 % – впервые за всю не слишком долгую историю развития ипотеки в России, если не считать узкоспециализированных льготных программ, направленных на конкретную целевую аудиторию. Вкупе с другими мерами этот шаг позволил избежать массового банкротства строительных компаний и сохранить темпы ввода жилья на уровне 2019 года. А покупатели жилья смогли приобрести его на максимально выгодных условиях и серьёзно сэкономить на процентах.
Первоначально предполагалось, что программа будет действовать до ноября 2020 года, но потом её решили продлить до 1 июля 2021 года. Нынешнее продление – уже второе – действует до 1 июля 2022 года.
Что случилось в июле?
Так почему же в июле потенциальные заёмщики резко потеряли интерес к столь выгодному предложению? По мнению большинства экспертов, это произошло по нескольким причинам.
«Многие клиенты в ожидании отмены программы или изменения условий по ней спешили купить квартиру в июне по действующим параметрам. Это ожидаемо сказалось на уровне спроса в последующие летние месяцы», – отметила управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле.
руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка Ирина Ярыгова
«Действительно, в июне было рекордное количество сделок, особенно к концу месяца, – согласилась руководитель направления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка Ирина Ярыгова. – Все торопились успеть получить кредит по условиям старой программы. Связано это с тем, что изначально не было понимания, будет ли она продлена. Когда стало понятно, что всё же будет продлена, все понимали, что ставка по этой программе будет выше».
руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» Наталья Колбаскина
«Конечно, наши заёмщики, у которых действительно была цель купить квартиру, очень торопились», – подтвердила руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» Наталья Колбаскина.
Таким образом, благодаря ажиотажному спросу, покупатели жилья за один июнь перевыполнили двухмесячный план по ипотеке. После чего и последовал ожидаемый спад. И, как показало дальнейшее развитие событий, покупатели не ошиблись.
Поскольку условия продлённой программы действительно стали намного жестче. И это вторая причина падения спроса на льготную ипотеку.
Что изменилось?
Ключевые изменения: ставка по ипотеке выросла до 7 %. Как говорится, вроде бы мелочь, но неприятно.
Впрочем, куда серьёзнее по последствиям стало снижение максимальной суммы кредита до 3 млн рублей, по сравнению с 6-12 млн (в зависимости от региона) в предыдущей версии программы.
начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александр Лотобаев
По мнению начальника управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Александра Лотобаева, массовый покупатель, не инвестор, на 3 миллиона рублей, имея на руках минимальный первоначальный взнос, сегодня практически мало что сможет себе позволить. Поскольку средняя стоимость квартир, в которых можно жить, а не выживать на крошечной площади, значительно выше. Мнение Александра Лотобаева подтверждается и недавно опубликованным исследованием «СберИндекса» «Льготная ипотека: итоги и перспективы», аналитики которого предполагают, что снижение лимита до 3 млн рублей уменьшит объём выдачи льготных кредитов примерно на 60 % по сравнению с нынешним.
С целью сохранить привлекательность льготной ипотеки, банки варьируют ставку. Как пояснил Александр Лотобаев, ипотечные банки, в связи с ростом цен, невзирая на то, что раньше было 5, а сейчас стало 7 процентов, предлагают похожую на старую ставку: 5-7 процентов. Но ограничение в 3 миллиона рублей, по его мнению, сегодня делает практически невозможной покупку квартиры для себя.
Понятно, что ограничения появились не на пустом месте и являются вынужденной мерой. Выгодная ставка по ипотеке привела к тому, что не взял ипотечный кредит, наверное, только ленивый. Как результат: на фоне всеобщего ажиотажа взлетели цены на жильё. По данным Сбера, в целом по России с января 2020 года по май 2021 года они выросли на 26 % для первичного рынка. И это практически свело к нулю экономию от сниженной процентной ставки.
А кроме того, появилось большое число заёмщиков с низким доходом, а, стало быть, выросло количество потенциально невозвратных кредитов. Дальнейший рост этих тенденций становился опасным, грозил привести к ипотечному кризису и угрожал не только строительному и финансовому рынку, но и экономике в целом. Сдержать эти тенденции и были призваны введённые ограничения.
управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков
«Когда доходы населения не растут, а оно берёт ипотеку, мы ещё с вами получим рост задолженности, которую они погасить не могут, – обратился к участникам круглого стола управляющий партнёр DSO Consulting Сергей Дьячков. – Поэтому государство в этой ситуации медленно-медленно выходит из всей этой программы».
Впрочем, по проскользнувшим в ходе круглого стола высказываниям банкиров, потенциальная неплатежеспособность заёмщиков их не сильно пугает. И, как говорится, если очень хочется, то даже явное «нельзя» может превратиться в «можно».
«Я смотрю всю действующую долговую нагрузку клиента, сколько он уже платит в другие банки. И этот совокупный платёж приплюсовываю к своему, и эта общая сумма в его доходе не должна превышать 60 процентов. Иначе я кредит ему не дам. Это на случай, если клиент с доходом в 30 тысяч рублей приходит в банк и говорит: «Мне нужна ипотека с суммой 10 миллионов рублей», – поделился расчётами Александр Лотобаев, добавив, что ситуации у клиентов могут быть разные, и банк детально рассматривает каждый конкретный случай, исходя из интересов клиента и стараясь найти адекватный компромисс.
независимый аналитик по новостройкам Сергей Николаев
Таким образом, в целом банки, безусловно, взвешенно подходят к выдаче ипотечных кредитов, поскольку, по их собственным словам, иметь проблемы с реализацией квартир, изъятых у заёмщиков-банкротов, не в их интересах. Поэтому роста просроченной задолженности, по прогнозам независимого аналитика по новостройкам Сергея Николаева, не ожидается. По его мнению, задолженность по ипотеке падает и сильно не вырастет: «Люди взяли ипотеку по той схеме, по которой им уже сейчас не взять. И поэтому они будут держаться до последнего». «В 2020–2021 году количество погашенных ипотек очень сильно увеличивалось», – добавил эксперт в ответ на сомнения Сергея Дьячкова, упрекнувшего коллег в недооценке масштабов обеднения населения. Впрочем, Александр Лотобаев охладил оптимизм коллеги, заметив, что в 2020 году, помимо бума льготной ипотеки, был бум рефинансирования: «Это была перекредитовка лимита действующих финансирований. Перекредитовка рефинансирований».
руководитель направления по работе с партнёрами Альфа-Банка в Новосибирске Андрей Тарасов
При этом основную ответственность банкиры всё же возлагают именно на покупателей. «Мы выступаем организацией, которая даёт возможность человеку приобрести с помощью ипотечной услуги объект недвижимости, – отметил руководитель направления по работе с партнёрами Альфа-Банка в Новосибирске Андрей Тарасов. – А сопутствующие риски, возникающие в случае неуплаты – это ответственность заёмщика».
Тем более что «не стоит недооценивать наших клиентов, – поделилась Ирина Ярыгова. – Большинство из них взвешенно подходят к получению ипотечного кредита. Если до 2009 года очень популярна была программа с низким первоначальным взносом 10 процентов, то сейчас сами клиенты стараются ограничиваться только действительно необходимой суммой и стремятся внести первоначальный взнос в размере 15-20 процентов».
«Клиенты тоже изменились, они более взвешенно и здраво подходят к принятию решения о новом кредите, – согласилась Наталья Колбаскина. – В большинстве случаев они приобретают недвижимость для себя, собираются в этих квартирах жить и надеются, что в них будут жить и их дети. Это накладывает на заёмщиков повышенную ответственность, и они вполне осознают её».
Поэтому и неудивительно, что ужесточение условий льготной ипотеки лишило её былой привлекательности.
Но есть ли альтернатива?
Оказывается, есть. Ещё в 2018 году была запущена программа семейной ипотеки, о которой, к сожалению, не все знают, особенно в регионах. «У нас недостаточно освещены преимущества государственных программ», – отметил Александр Лотобаев. Между тем, выразил мнение большинства экспертов Сергей Дьячков, население ещё недостаточно финансово образованно.
А ведь именно семейная ипотека, с учётом внесенных в неё последних изменений, может стать толчком к смене квартирографии.
Что такое «Семейная ипотека»
Программу «Семейная ипотека» запустили в 2018 году. Максимальная сумма кредита для регионов — 6 млн рублей. Ставка – до 6 %. В 2021 году программу расширили — теперь кредит могут взять семьи с одним ребёнком, а направить его можно, в том числе, и на строительство частного дома. Основное отличие семейной ипотеки в том, что она не всегда завязана на новостройки, и она адресная, под конечного покупателя.
Конечно, семейная ипотека доступна не всем, что следует из самого её названия и перечисленных выше условий. Как отметила Наталья Колбаскина, «семейная ипотека, конечно, не перекроет те объёмы, которые мы сейчас потеряли по господдержке».
И всё же семейная ипотека предполагает более широкий охват населения, в сравнении с другими узконаправленными льготными программами. Таким образом, семейная ипотека имеет хорошие перспективы и действительно для многих покупателей является наилучшей альтернативой в изменившихся условиях.
По мнению Ирины Ярыговой, эта программа сегодня недооценена, о ней мало информируют: «У нас были клиенты, которые одобрялись по госпрограмме, но когда попадали в руки ипотечного менеджера, то он интересовался, почему у них не детская ипотека, и клиенты искренне удивлялись, что, оказывается, они могут её получить. Мало кто знает, что, если клиент только сейчас стал подходить под условия детской ипотеки, то он может рефинансировать свой старый кредит на её условиях. Клиентам Райффайзенбанка условия меняются по заявлению, в рамках имеющегося кредитного договора, собирать документы для новой заявки не требуется».
управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Новосибирской области Виктория Ферле
«Безусловно, спрос на семейную ипотеку будет расти. Всего с начала действия программы семейной ипотеки новосибирцы оформили в ВТБ льготных кредитов на сумму 2,7 миллиарда рублей. Сейчас мы видим, что объём выдач в рамках программы увеличивается. По итогам третьего квартала доля семейной ипотеки в общих выдачах жилищных кредитов в ВТБ удвоилась и сейчас составляет почти 10 процентов. Кроме того, программа позволяет рефинансировать ранее взятый действующий кредит, если он стал на текущий момент соответствовать её условиям (например, в семье появилось пополнение). В ВТБ минимальная ставка по семейной ипотеке, в точности на рефинансирование, с 24 сентября составит 4,7 процента годовых с учётом комплексного страхования и применения системы дисконтов при использовании цифровых сервисов в ходе сделки», – пояснила Виктория Ферле.
Насколько выгоднее семейная ипотека, чем стандартная программа?
Вот конкретные цифры.
заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске Виктория Панькова
«Представим, что семья планирует тратить на ипотеку около 18 тысяч в месяц, – пояснила заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске Виктория Панькова. – Для неё это будет посильная финансовая нагрузка. Если заёмщики проходят по условиям семейной ипотеки, то при ставке 5,99 процента годовых на срок 20 лет можно будет взять кредит на сумму почти 2,6 миллиона рублей. По стандартной ипотечной программе со ставкой 9,59 процента годовых на срок 20 лет такая семья сможет взять кредит только на сумму 1,95 миллиона рублей. Соответственно, выбрать подходящую квартиру будет сложнее. Кстати, подать заявку как на семейную ипотеку, так и по стандартным программам в Абсолют Банке можно онлайн, прямо на сайте. В этот же день вы будете точно знать доступную вам сумму кредита».
В том, что семейная ипотека – доступный вариант, сомневаться не приходится, об этом красноречиво говорят цифры. По словам Виктории Паньковой, в Абсолют Банке за два месяца с момента «перезапуска» количество заявок на семейную ипотеку выросло на 60 %, а объём займов – на 40 %.
Рост выдач семейной ипотеки примерно на 15 процентов подтвердила и Наталья Колбаскина, добавив, что большую роль сыграли поправки, позволяющие получить ипотеку, имея одного ребёнка. «А с учётом материнского капитала, средств стало достаточно для того, чтобы купить двухкомнатную полноценную квартиру», – пояснила эксперт.
«Всё у нас, на самом деле, взаимосвязано, – подытожил Андрей Тарасов. – Если мы говорили, что произошло ухудшение условий кредитования по льготной ипотеке, то, соответственно, произошло улучшение – по семейной. Это вызвало динамику роста выдачи ипотечных кредитов. Ипотека в Альфа-Банке – довольно молодой продукт. Изначально Альфа-Банк делал упор на ипотечные продукты под строящееся жильё, на такие кредиты у нас были привлекательные предложения, сейчас есть интересные продукты и под готовое жилье, появились программы кредитования, когда мы можем давать ипотеку на квартиры, находящиеся в залоге у другого банка. Отменили брачный договор и смотрим в сторону упрощения процедуры оценки квартир».
Может ли льготная ипотека служить буфером для спекулянтов
Как следует из высказываний экспертов, семейная ипотека не предполагает инвесторов. Но вообще сами льготные программы таких гарантий не содержат, всё зависит от политики конкретной кредитной организации.
Что изменится на строительном рынке
Эксперты предположили, что прежде всего у покупателей сменятся приоритеты в выборе площади жилья. «Семейная ипотека очень сильно изменит квартирографию, – считает Сергей Николаев. – Потому что среднестатистическая семья – с одним ребёнком, и примерно 70 процентов семей Новосибирска могут поменять однокомнатную квартиру на большую двушку-студию или на маленькую двушку. Им нужно будет доплатить 1,5 миллиона. Многие банки, которые занимаются проектным финансированием, идут на то, что семейную ипотеку дают до 4,2 процента. Таким образом, 4,4 сейчас могут взять 70 процентов семей с одним ребёнком, и процентов 40 семей с двумя детьми».
То, что налицо тенденция к увеличению спроса на более просторное жильё, согласно большинство экспертов, заметив, что сегодня рынок новосибирского жилья перенасыщен студиями.
«Стали пользоваться меньшей популярностью студии, а большей – полноценные однокомнатные либо двухкомнатные квартиры, – отметила Ирина Ярыгова. – Пандемия ещё больше укрепила эту тенденцию, потому что многие ушли работать на удалёнку. В связи с этим, наличие дома какого-то пространства для работы сейчас актуально для многих заёмщиков».
Если же за исходный пункт сравнения брать не маленькие, а, наоборот, полноформатные квартиры, то, по наблюдениям Виктории Паньковой, имеет место противоположная тенденция: «Средняя площадь квартир, приобретаемых в рамках семейной ипотеки, уменьшилась на 10 процентов – до 58 квадратных метров. Это связано с тем, что, если раньше такую программу могли оформлять семьи минимум с двумя детьми, то теперь она доступна семьям с одним малышом. Соответственно, такие заёмщики чаще выбирают двухкомнатные квартиры, а не трешки. Показательно, что средний чек по госпрограмме семейной ипотеки тоже уменьшился. В первой половине 2021 года он составлял в Новосибирске 4,6 миллиона рублей, а после 1 июля, когда начались выдачи по новым условиям, уменьшился до 4,4 миллиона рублей. Кстати, после 1 июля почти 90 процентов наших заёмщиков по семейной ипотеке используют в качестве части первоначального взноса маткапитал. И «Абсолют Банк» – один из немногих в регионе предоставляет такую возможность».
директор ООО «МЕТР» Эдуард Ляхов
«Люди никогда раньше не сталкивались с необходимостью сидеть в четырёх стенах. Именно поэтому условные 50 «квадратов» в городе они с удовольствием меняют на 80-100 квадратов за городом в разумной удалённости», – подтвердил озвученную ранее причину роста спроса на жильё комфортных площадей директор ООО «МЕТР» Эдуард Ляхов.
Таким образом, одна тенденция потянула за собой другую: повысился спрос на жильё в отдалённых микрорайонах и ближайших пригородах. «На момент пандемии увеличилось количество запросов на кредитование загородных домов», – уточнил Андрей Тарасов.
И банки реагируют на эту потребность. За последний год впервые появилась программа кредитования жилого дома в банке «Открытие». И буквально в начале сентября, по словам Александра Лотобаева, появилась программа на строительство индивидуального жилого дома на имеющейся земле либо с одновременным приобретением участка с использованием кредитных средств в Банке «Левобережный».
«Но здесь есть такая особенность, – рассказала Ирина Ярыгова, – сумма кредита, если это земельный участок либо дача, то это сумма до миллиона рублей или немного выше. И это уже близко потребительскому кредиту. Относительно ипотеки это небольшая сумма. Поэтому большинство заёмщиков заменяет ипотеку потребительским кредитом, и здесь уже не нужен залог. А с учётом того, что срок потребительского кредита увеличен до семи лет, то это даёт возможность взять достаточно крупную сумму».
Впрочем, этот вариант всё же не для всех. По наблюдениям присутствовавших экспертов, к нюансам жизни на земле готовы не все покупатели жилья. Поэтому, по прогнозам, от него массово будут избавляться, выбирая похожее по формату, но более комфортное жильё в малоэтажках, которое сейчас активно начали развивать застройщики. В итоге в перспективе можно ожидать снижения цен, в первую очередь, на индивидуальные дома.
Впрочем, и цены на квартиры, по мнению участников круглого стола, уже преодолели пик роста, и есть потенциал для снижения.
Насколько сбудутся эти ожидания, покажет время. Пока лишь понятно одно: рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования переживает переломные времена. Прошлый год решительно поломал все стандарты. И ощутить все последствия пандемии ещё только предстоит.
Подпишитесь на нас в Telegram
