Сколько стоит дом построить: новосибирские эксперты рассказали, что будет с ценами на квартиры осенью-зимой 2022 года

Текущую ситуацию на рынке недвижимости крайне сложно назвать стабильной и предсказуемой. Рынок стремительно меняется, и эти метаморфозы коснулись всей страны. Российские эксперты в один голос твердят, что прогнозы в таких условиях делать сложно, но можно, и только в краткосрочной перспективе. Участники круглого стола «Ипотека 2022: финансовый и строительный рынки в новых реалиях», прошедшего 25 августа в пресс-центре медиахолдинга Сиб.фм, рекомендовали ускориться тем, кто планирует покупать жильё в этом году.

Вопросов больше, чем ответов

Продавцы и покупатели недвижимости едва оправились от событий весны: резкое повышение ключевой ипотечной ставки, взлёт цен и курса валют привели в замешательство всех участников рынка – банкиров и застройщиков, риэлторов и обывателей. И если профессионалы могли адекватно отреагировать на быстротечные процессы, то у граждан многие вопросы остались без ответов. Самый частый из них – как банки и рынок недвижимости отреагировали на повышение ключевой ставки весной нынешнего года и какие последствия это повлекло? Первая реакция обратилась стрессом для банкиров и девелоперов, а продавцов и покупателей недвижимости все происходящие события толкнули на хаотичные и резкие сделки, что в свою очередь привело к резкому увеличению спроса.

«Было заключено рекордное количество сделок. Сотрудники некоторых компаний работали на пределе своих возможностей, чтобы оформить все ипотечные договоры. Но процесс оказался скоротечным. После мартовского подъема рынок ипотеки резко сократился. По данным Центрального банка, примерно на 70% по отношению к аналогичному периоду прошлого года», – рассказал Андрей Дьяков, начальник управления развития ипотечных программ Банка ЗЕНИТ.

андрей дьяков — начальник управления развития ипотечных программ банка зенит

Временный ажиотаж в марте вокруг покупки-продажи недвижимости сменился застоем. По данным Новосибирского филиала ПАО «Банк Уралсиб», в апреле рынок ипотечного кредитования сократился в 3,2 раза по всем показателям. Подобные процессы можно объяснить и с точки зрения обычной человеческой психологии. «Во время кризисных явлений людьми всё больше руководит страх потери денег и цель вложений сжимается от желания «заработать на инвестировании» к опасению «потерять нажитое». Также активизируются покупатели, у которых еле хватает на первоначальный взнос по ипотеке, но они переживают из-за этого и готовы на эмоциональные шаги, например, подписывают кредитные договоры, взяв куда большие кредитные обязательства, чем они способны выполнить. Обычно покупатели рассматривают квартиру как объект для сбережения средств. Это логично. Поэтому в марте мы наблюдали пик продаж, а затем резкий спад», – поясняет Иван Терехов, директор агентства недвижимости «Юнион Трейд».

иван терехов — директор агентства недвижимости "юнион трейд"

«Ключевая ставка Центрального банка имеет большое значение для клиентов и участников рынка недвижимости. Её рост влечет увеличение ставок по депозитам и по кредитам, а снижение способствует уменьшению процентных ставок кредитов и депозитов. Для клиента или риелтора ключевая ставка – это индикатор того, какой будет ставка по ипотечному кредиту. Сейчас ключевая ставка находится на том уровне, который позволяет развивать и восстанавливать ипотечный рынок», – рассказывает начальник управления развития ипотечных программ Банка ЗЕНИТ Андрей Дьяков.

Трансформация ключевых ставок

В середине весны рынок недвижимости «замер». Ни один эксперт не брался делать прогнозы. Складывалось впечатление, что все участники рынка взяли паузу и заняли выжидательную позицию. «Наша компания – одна из немногих, кто столкнулся с этой проблемой, ведь мы продаём в основном готовое жильё. Безусловно, это сказалось на покупательском спросе. Многие продавцы вторичного жилья тогда взяли паузу. А покупатели не могли найти выгодные условия в банках. Но нас всех выручило оперативное изменение ключевой ставки», – поделилась Евгения Марченко, коммерческий директор компании-застройщика «Микрорайон Дивногорский».

евгения марченко — коммерческий директор компании-застройщика "микрорайон дивногорский"

При этом Правительство РФ оперативно отреагировало и поддержало отрасль в целом. Центробанк снизил ключевые ипотечные ставки. Банки и застройщики включились в процесс незамедлительно. «После того, как последовало неоднократное снижение ключевой ставки Центральным Банком, Банк Уралсиб также несколько раз снижал значения ставок. 22 июля 2022 года ЦБ РФ принял решение о снижении ключевой ставки до 8%. Мы оперативно отреагировали на решение регулятора. Сегодня стоимость ипотечных кредитов находится на комфортном уровне. Подтверждение тому – оживление спроса на ипотеку во второй декаде июля. Новосибирская территориальная дирекция Банка Уралсиб во 2 квартале 2022 года выдала более 100 млн рублей ипотечных кредитов. Мы активно развиваем направление ипотечного кредитования, обеспечиваем рост аккредитованных строительных проектов», – утверждает Наталья Голубева, управляющая филиалом ПАО «Банк Уралсиб».

наталья голубева — управляющая филиалом пао "банк уралсиб"

По мнению основных игроков рынка, трансформация ставок шла внутри льготных программ кредитования и быстро дала результаты. По словам руководителя подразделения продаж компании «Брусника. Сибакадемстрой» Дениса Гузенко, 25% в доле ипотечного кредитования заняла новая IT-ипотека. Поначалу это казалось каким-то несущественным фактором. Но сегодня практически четверть сделок происходит именно по этой программе. Не менее мощной поддержкой для рынка оказалась и семейная ипотека, которая, по словам эксперта, занимает долю в ипотечном кредитовании на уровне 20%.

«Если также говорить про вторичку, то в нашей компании около 20% сделок совершается через обмен. Брусника выкупает у клиента его старую квартиру, гасит за него ипотеку, если это нужно. Затем вырученные от продажи средства становятся первоначальным взносом за новостройку Брусники. Весной мы наблюдали и стремились понять насколько стоит развивать обмен. В итоге мы чувствуем себя достаточно уверенно, потому что прошли этот период без какой-либо турбулентности. Всё, что мы выкупали, мы без проблем продали на вторичном рынке. Сейчас мы постепенно прирастаем в продажах, рынок восстанавливается, ипотечные ставки более чем рабочие», – отмечает Денис Гузенко.

денис гузенко — руководитель подразделения продаж компании "брусника. сибакадемстрой"

Многие банкиры действительно отмечают популярность кредитных программ с господдержкой. Ставки по ним фактически вернулись на уровень февраля текущего года. Кроме того, увеличился максимальный порог по сумме кредита. К примеру, «в Уралсибе максимальная сумма выше стандартной: для регионов поднят лимит с 6 млн до 7 млн рублей и предлагается ипотека с господдержкой – ставка от 6,49% годовых. Ипотека для семей с детьми – от 5,69% годовых. Первоначальный взнос – 15% от суммы кредита с возможностью использования материнского капитала. Положительная динамика на лицо – кредиты в рамках льготной ипотеки крайне востребованы. Однако и ставки для покупки жилья на вторичном рынке также привлекательны для клиентов. Здесь действует программа от 9,89% годовых», – делится Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО «Банк Уралсиб».

Новостройки в тренде, но брать следует «вторичку»

Нынешним летом покупательский спрос заметно сместился в сторону первичного жилья. За причинами далеко ходить не надо. Как пояснила Виктория Панькова, заместитель руководителя Абсолют Банка, в июле-августе был зафиксирован повышенный спрос на квартиры в новостройках. «Здесь нас выручили госпрограммы с субсидированными ставками. Доля ипотеки на первичку по госпрограммам у нас составляет почти 70%. Но и вторичка не осталась без внимания покупателей недвижимости. Мы ожидаем, что количество сделок с ней этой осенью вырастет на 30-50%. Ставки по ипотеке снизились, и рынок вторички восстанавливает утраченные позиции. Уже сейчас наблюдается увеличение заявок на готовое жилье. Настоятельно рекомендую тем, кто планирует покупку квартиры на вторичном рынке, ускориться. Чем выше спрос, тем быстрее растут цены и «уходят» объекты интересные по качеству и стоимости», – заявляет эксперт. И данные процессы тоже легко объяснить – люди просто привыкли к цифрам, которые озвучивают им ипотечные брокеры, так, оживился спрос на ипотеку во вторичном жилом фонде.

ВИКТОРИЯ ПАНЬКОВА — ЗАМЕСТИТЕЛЬ РУКОВОДИТЕЛЯ АБСОЛЮТ БАНКА В НОВОСИБИРСКЕ

Вся соль в том, что по госпрограммам можно купить жилье только в новостройках. Средняя цена квадратного метра в строящемся доме в Новосибирске в августе текущего года достигла 122 тысяч рублей. По словам Виктории Паньковой, заместителя руководителя Абсолют Банка, это значительно дороже, чем средняя стоимость «квадрата» в готовой квартире – 103 тысячи рублей. Разница – 19 тысяч рублей. Если учесть, что средняя площадь ипотечного жилья в Новосибирской области – 55 квадратных метров, то разница в стоимости усредненной квартиры на первичном и вторичном рынке превышает 1 млн рублей.

Кроме того, квартиры в новостройках чаще всего сдаются с черновой или чистовой отделкой, а значит, требуют дополнительного ремонта. По наблюдению специалистов Абсолют банка, обычно затраты на ремонт первичного жилья перед заселением составляют 15-25% от стоимости квартиры. Заселиться в новостройку сразу после сделки чаще всего не получается. Обычно до сдачи дома в эксплуатацию и вручения ключей проходят от нескольких месяцев до полутора лет. А ведь всё это время необходимо где-то жить.

Ложка дёгтя

Безусловно, хорошо, что весь рынок недвижимости в краткосрочной перспективе ожидает дальнейшего снижения ставок. Но эксперты утверждают, что это формирует отложенный спрос на ипотеку, как правило, именно на рынке вторичного жилья. Некоторые игроки рынка высказывают сомнения. Директор независимой исследовательской и брокерской компании RID Analytics Елена Ермолаева сочла нужным предположить: «Мы пока не знаем, что ждёт нас в этом кризисе. Полагаю, мы в него ещё даже не вошли. Эксперты Центробанка считают, что все основные проблемы начнутся только осенью, будут продолжаться зимой текущего года и закончатся в 2024 году. По сути дела, все ожидания, которые были связаны с событиями, которые нельзя теперь называть в прессе, были завышенными и пока не оправдались. Оказалось, что в российской экономике есть резервы, которые можно бросить на то, чтобы сейчас удержаться на плаву. Но хватит ли этих резервов надолго – это пока вопрос».

Заметим, что весенние события подкосили и рынок труда. Как ни крути, а безработица имеет место быть. Даже рынок агентств недвижимости значительно пошатнуло. Многие крупные игроки вынуждены были расстаться со своими специалистами, сократить штаты. «Сегодня мы наблюдаем другие процессы. По крайней мере, в сегменте эконом, эконом плюс, даже ближе к комфорту, появилось много закредитованных покупателей. Потому что за тот небольшой период времени, который прошёл с конца февраля, многие люди, оставаясь без работы, по-прежнему имели достаточно серьёзные финансовые обязательства перед теми же банками по ипотеке, либо перед своими арендодателями. Многие были вынуждены брать мелкие и средние кредиты на содержание детей, на повседневные нужды. Теперь получение ипотечных решений для многих из них становится проблематичным», – сетует Евгения Марченко, коммерческий директор компании-застройщика «Микрорайон Дивногорский».

Решение можно найти всегда

В руках застройщиков и банкиров есть реальные инструменты для прохождения и смягчения кризиса. Самый популярный и действующий из них – запуск собственных программ и акций. К примеру, квартира+парковка в подарок, квартира+ремонт в подарок, квартира+кладовка в подарок; скидки для бюджетных работников, прямое субсидирование процентных ставок банками-партнерами. В рамках программ субсидирования предоставляется скидка на процентную ставку по ипотеке. Применение и размер определяется застройщиком индивидуально по каждой сделке. При этом застройщики также дают выбор клиенту воспользоваться льготной ставкой с дополнительным субсидированием или приобрести по стандартным условиям, но со скидкой на объект, – рассказывает Наталия Голубева, управляющий филиалом ПАО «Банк Уралсиб». Любой инструмент должен сделать покупку квартиры максимально доступной. Есть разные варианты: совместные программы с банком, субсидированная ипотека, рассрочки, а кто-то даже даёт отсрочку платежа.

«Мы тоже наблюдаем за рынком. Когда весной мы вывели на рынок собственный проект «Притяжение», то подробно изучили именно программу рассрочек. Увидели, что это удобно. Особенно для тех людей, кто в ближайшей перспективе ожидает кэш, поступление наличных денег. Но у рассрочки есть и обратный эффект – высокий ежемесячный платеж. А это в разы больше, чем условный бюджет среднестатистической семьи. Плюсы рассрочки в виде отсутствия переплаты, процентов и минимального взаимодействия с банком зачастую перекрывает минус рассрочки – ежемесячный платеж, который не всем по карману. На этом фоне мы предложили интересный продукт – ежемесячный платеж, который сравним с платежом по ипотеке, то есть порядка 50 тысяч рублей. Это очень удобно, когда у клиента есть понятный срок закрытия депозита, вклада, получение наследства, продажи собственного жилья или что-то еще», – подчеркивает Татьяна Ващенко, директор по маркетингу группы компаний НМК.

татьяна ващенко — директор по маркетингу группы компаний нмк

Копить или не копить

Когда встаёт вопрос о покупке жилья в ипотеку и первоначальном взносе, находятся разные решения: одних интересует ипотека без первоначального взноса, другие планируют внести как можно большую сумму на начальном этапе. Для первых, по мнению наших экспертов, это грозит полной и зачастую неподъёмной стоимостью кредита. Вторым советуют не спешить и накопить денег на первоначальный взнос.

Иван Терехов, директор агентства недвижимости «Юнион Трейд» поясняет, что ипотека без первоначального взноса возможна со ставкой около 14,5% (на момент проведения круглого стола). Он обращает внимание покупателей на то, что покупка вторичной недвижимости для собственного проживания имеет смысл в том случае, когда первоначальный взнос составляет 30% и выше от стоимости недвижимости, и настоятельно рекомендует до этого времени жить в арендованном жилье и накапливать капитал. Это станет отличной тренировкой собственных сил при дальнейшем подписании куда более серьезных долговых обязательств. При этом накапливаемый первоначальный взнос не стоит хранить под подушкой, а нужно направить на дальнейшее инвестирование. Но с ним согласны не все. По мнению коммерческого директора компании-застройщика «Микрорайон Дивногорский» Евгении Марченко, «не все люди могут накопить, не у всех финансы и ситуация позволяют откладывать деньги. Но, конечно, большое преимущество в том, что такие продукты и предложения на рынке встречаются. Также хороши и предложения банков, которые помогают обезопасить человека в период личного финансового кризиса».

Для каждого потенциального покупателя жилья вопрос копить или не копить – самый сложный. Чтобы принять окончательное решение и не прогадать, стоит прислушаться к мнению опытных профессионалов.

Начальник управления развития ипотечных программ Банка ЗЕНИТ Андрей Дьяков этот вопрос рассмотрел поэтапно. «Во-первых, не забываем о требованиях Центробанка. Во-вторых, обращаем внимание на программы с минимальным первоначальным взносом. Я предлагаю посмотреть на этот вопрос без сложных экономических обоснований. Как думаете, чем отличается аренда от покупки в ипотеку? Аренда – это когда ты не тратишь существенную сумму накоплений для проживания, есть ежемесячный платеж и, возможно, небольшой обеспечительный платеж. Допустим, если завтра клиенту станет тяжело платить арендную плату или он не хочет больше жить в этом районе, в этом городе или изменились семейные обстоятельства. Тогда клиент просто прекращает аренду и покидает квартиру. Нет ни лишних операций, ни сложностей с документами, нет больших расходов при прекращении аренды. В этом смысле ценность арендованной квартиры для человека равна нулю. То есть в любой момент он без каких-либо опасений может прекратить платить арендные платежи.

Какая ценность квартиры при покупке в ипотеку с первоначальным взносом 0%? Уверен, так же, как и с арендным жильем, – ноль. Но в случае с ипотекой просто прекратить оплату ежемесячных платежей клиент не сможет, а продажа квартиры займет значительно больше времени по сравнению с прекращением аренды. Кроме всех других причин и обоснований, считаю, что первоначальный взнос является важным фактором придания ценности купленной квартире, так как вкладываются собственные средства. Решение о покупке квартиры с первоначальным взносом более взвешенное и разумное», – уверен Андрей Дьяков.

На вкус и цвет

Военная, сельская, семейная, IT – далеко не полный список действующих льготных ипотечных программ. Они несут преимущества не только для покупателей жилья, но и стали выгодными для банкиров и застройщиков. «Для нас этот сегмент рынка стал неожиданно существенным. IT-ипотеку мы пытаемся продвигать в настоящий момент. Госпрограммы дают шанс на улучшение жилищных условий для ключевых аудиторий. Сейчас 70% сделок в Бруснике совершаются через ипотеку. Доля семейной ипотеки – 41%, с господдержкой – 34%. Едва появившись, IT-ипотека занимает уже 11% от общего числа ипотечных сделок», – рассказывает Денис Гузенко, руководитель подразделения продаж компании «Брусника. Сибакадемстрой».

Подобные наблюдения фиксируются по всей стране. Статистика выданных ипотечных кредитов для IT-специалистов показывает, что в основном они востребованы как раз в городах-миллионниках: Новосибирске, Екатеринбурге, Краснодаре, Казани, Москве и области. По оценке Минцифры, в текущем году в льготной ипотечной программе смогут принять участие не менее 50 тыс. российских IT-специалистов. В недельных отчётах от оператора программы дом.рф – из 51 банка за неделю с IT-специалистами по ипотеке работали 16, которые приняли 674 заявки, одобрили 486. По данным представителей отделов ипотечного кредитования, с каждой неделей сделок становится всё больше. Осенью число заявок ожидаемо увеличится. Здесь срабатывает фактор сезонности.

Военная ипотека тоже набирает обороты. Это подтверждает и коммерческий директор компании-застройщика «Микрорайон Дивногорский» Евгения Марченко. «В нашем микрорайоне в последний год большой популярностью пользуется военная ипотека. Если говорить об IT-ипотеке, то надо понимать, что там есть ряд определённых требований, в том числе к размеру заработной платы. И это скорее сегменты комфорт или премиум. А для стандарта подходит военная ипотека, где первоначальным взносом может выступить военный сертификат, сертификат переселения или материнский капитал. И это достаточно большой пласт людей, которые интересуются жильём как в новостройках, так и на вторичном рынке. Что касается материнского капитала в качестве первоначального взноса и сельской ипотеки, для нашего государства это уже достаточно востребованные продукты», – констатирует эксперт.

Покупать или не покупать

После резкого повышения в феврале сегодня ипотечные ставки снизились и вернулись на уровень 2019 года. По некоторым льготным программам стали ниже допандемийных значений. Всё больше людей рассматривают возможность покупки жилья в ипотеку. Большинство экспертов заверяют, что в условиях инфляции выгоднее купить квартиру в кредит, чем платить за её аренду.

«Если у вас есть потребность в покупке недвижимости, не откладывайте ее. Это точная, уверенная позиция, которая должна быть у клиентов. Не имеет значения, выберите вы первичный рынок или вторичный. Банки, застройщики и риэлторы предоставляют все возможные инструменты, позволяющие купить квартиру с минимальными вложениями и усилиями, с минимальными ипотечными ставками», – призывает начальник управления развития ипотечных программ Банка ЗЕНИТ Андрей Дьяков.

С ним единодушна и Евгения Марченко, коммерческий директор компании-застройщика «Микрорайон Дивногорский». Она считает, что не воспользоваться сейчас льготами, программами и предложениями, которые есть на рынке, значит многое упустить, потому что со временем часть из них наверняка начнут сокращаться и сворачиваться.

«Если вы покупаете для личного проживания – покупайте и не ждите, особенно если вы покупаете в ипотеку и у вас есть достаточный первоначальный взнос, как я говорил ранее. Так как всегда идет уравновешивание между дорогой ипотекой и дешевой квартирой либо дешевой ипотекой, но дорогой квартирой, конечная стоимость для потребителя колеблется в рамках статистической погрешности», – утверждает Иван Терехов, директор агентства недвижимости «Юнион Трейд», – в Новосибирске качество строительства несравнимо лучше, чем в Москве, в Питере и других городах России. У нас сильно развит рынок недвижимости, и за будущее строительной отрасли я не переживаю», – резюмировал он.

Новосибирская недвижимость и город выходит на лидирующие позиции. «Рынок строительства в Новосибирске на очень высоком уровне, это, конечно, обусловлено высокой конкуренцией. Девелоперы стараются и с точки зрения наполнения, и с точки зрения качества строительства. Думать о том, что будут продавать ещё на этапе создания продукта – правильный, системный подход. Поэтому смело выбирайте для жизни Новосибирск, прекрасный город с огромным выбором классных проектов. Выбирайте только ту локацию, которая вам нравится, то, что подходит именно вам. Это гарантия безошибочного выбора», – поясняет Татьяна Ващенко, директор по маркетингу группы компаний НМК.

Эксперты банков также советуют обратить внимание на новые проекты. «Продолжится борьба банков за доходные активы и более качественных заемщиков, фокус сместится в сторону роста и развития активной клиентской базы, как физических, так и юридических лиц. Банковские продукты – это живая среда, которая подстраивается под экономические реалии, рынок, под запросы клиентов и партнеров банка. Будут развиваться электронные сервисы: онлайн регистрация, расширение территории присутствия с возможностью проведения удаленных сделок. На первое место выходит не только цена, но и качество продукта и сервиса, цифровизация в различных направлениях и каналах», – полагает Наталья Голубева, управляющий филиалом ПАО Банк Уралсиб.

Но сколько бы не говорили оптимисты о вере в лучшее, о радужных перспективах и новшествах, всегда есть полярное мнение и его стоит учитывать.

«Я, наверное, среди присутствующих единственный игрок, который вообще никак не заинтересован в том, чтобы что-то куда-то росло. Поэтому я бы осторожно сказала: если вы верите в то, что мы уже прошли дно кризиса, то, конечно, можете покупать. Если вы солидарны с Центробанком, считаете, что кризис впереди, то торопиться совершенно некуда, потому что лучшее, что может быть у вас во время кризиса – это кэш. И кэш поможет вам, если вы потеряете работу, поможет вам купить квартиру в тот момент, когда цены на них наконец-то начнут снижаться, а не расти. И, возможно, этот период наступит ещё нескоро», – предположила Елена Ермолаева, директор независимой исследовательской и брокерской компании RID Analytics.

Подводя итог круглого стола, многие участники сошлись во мнении, что не стоит откладывать покупку жилья, а вложения в недвижимость были, есть и остаются самым надёжным способом сохранить и приумножить капитал.