Риелторы и застройщики Новосибирска 16 февраля провели традиционный профильный саммит. Эксперты обсудили состояние отрасли и сошлись во мнении, что рынку не хватает земли, а девелоперам придётся строить жильё большей площади. Корреспондент Сиб.фм пересказывает основные положения саммита.
Синусоиды с избытком
Мероприятие началось с выступления заместителя мэра, начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексея Кондратьева. Чиновник рассказал, что, несмотря на то, что темпы ввода жилья в регионе в 2017 году резко упали (по данным Сиб.фм, от 25 до 30 %), он относится к этому факту спокойно.
«Мы считаем, что 1-1,2 млн м2 — это нормальный показатель, – рассказал чиновник. — При таком количестве не создаются синусоиды с избытком непроданных квартир».
Алексей Кондратьев
Кондратьев обозначил приоритетные направления развития отрасли в текущем году. Он рассказал, что власти сделают акцент на строительство жилья, социальных объектов и решение проблемы обманутых дольщиков. По данным вице-мэра, дефицит средств, который необходим на достройку проблемных объектов, составляет около 3,5 млрд рублей.
«Есть все шансы решить проблему с долгостроями в ближайшие три года, но существует дефицит земельного ресурса для привлечения к этой работе застройщиков», — заверил чиновник.
1,187 млн м2 многоквартирного жилья было введено в эксплуатацию в 2017 году в Новосибирске
Тему выделения земли под новостройки продолжил начальник управления архитектуры и строительства, главный архитектор Новосибирской области Игорь Лукьяненко. Он отметил, что для этой цели власти планируют выделить около 200 гектаров земли.
Рассматривается возможность передачи под новостройки территории антенных полей в посёлке Клюквенном в Первомайском районе, а также близ Верх-Тулы. Власти региона планируют передать эту землю из федеральной сразу в городскую собственность.
Впрочем, вице-мэр не разделил энтузиазма областного архитектора. Андрей Кондратьев сообщил, что мэрия давно надеется на передачу площадки бывшего 17-го военного городка, но подвижек в передаче земли из федеральной в муниципальную собственность до сих пор нет.
Горячая тема без горячего отклика
Самая обсуждаемая в профессиональной и экспертной сфере тема последних месяцев — изменение в Федеральном законе № 214 — не вызвала резонанса на саммите.
Экспертные оценки сводились к простому тезису: устойчивые и добросовестные застройщики успели вовремя переориентировать свой бизнес.
Ну а те, кто не успел или не смог, покинут рынок.
Напомним, что речь идёт об ужесточении механизма строительства долевого жилья. В начале ноября 2017 года Владимир Путин поручил полностью отказаться от такой формы взаимодействия девелопера и клиента за три года.
Игроки рынка тогда высказывали серьёзную озабоченность. По данным участников рынка, большая часть жилья строится за счёт дольщиков, которые покупают помещения на этапе закладки фундамента или возведения стен.
Разница в стоимости жилого помещения довольно велика: долёвки могут быть дешевле на 30-40 %. Поэтому долевое участие – один из самых востребованных форматов строительства.
44 % новых квартир за 2017 год в Новосибирске составили однокомнатные, двухкомнатные – 34 %, трёхкомнатные – 20 % четырёхкомнатные – 1 %
Средства дольщиков заместит так называемое «проектное финансирование», заниматься которым будут уполномоченные банки. Естественно, что за риск кредитные организации возьмут с застройщиков свой процент.
По мнению одного из спикеров саммита, руководителя комитета по жилой недвижимости Новосибирского представительства РГУД, директора по продажам компании «Сибакадемстрой» Динара Зарипова, основополагающим фактором успешных действий застройщиков в изменившихся условиях нужно считать способность участников рынка выстраивать долгосрочные цели.
Зарипов также выразил мнение, что девелоперам нужно отходить от стандартной схемы «построил-сдал» и подключаться к эксплуатации и управлению жилым фондом. Спикер считает, что нынешние законодательные перспективы нужно рассматривать через призму замкнутой технологической цепочки «от возведения до управления и эксплуатации».
Динар Зарипов
Считайте возраст
Для того чтобы чётко прогнозировать рынок, девелоперам нужно анализировать и прогнозировать демографическую обстановку в регионе. О нескольких критериях такого анализа рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Где в Новосибирске предпочитают жить молодые семьи с маленькими детьми
Он посоветовал обратить внимание на демографические процессы, которые серьёзно повлияют на структуру спроса на недвижимость.
Эксперт отметил, что за последние десять лет в Новосибирске заметен положительный естественный и миграционный прирост населения. По данным Хорькова, только за счёт этих факторов за последние пять лет Новосибирск получил дополнительный спрос на жильё в объёме более 2 млн м2.
«Кто был основным покупателем квартир за последнее десятилетие? Это поколение 80-х — те люди, которые сейчас находятся в возрасте 25-35 лет. Они брали свою первую квартиру только для того, чтобы иметь крышу над головой.
Они были мобильны, готовы переезжать на окраину, закрывать глаза на низкое качество строительства и отсутствие инфраструктуры», — рассказал спикер.
Девелоперам не стоит проецировать прошлый опыт на будущее, ведь к 2020 году группа этих покупателей серьёзно сократится, и, следовательно, сократится спрос на студии и однокомнатные квартиры.
Через четыре-пять лет поколению восьмидесятых будет уже около 40 лет, у них будут семьи со взрослыми детьми. Развитие компании нужно ориентировать именно на них, учитывая, что потребность людей к этому времени – уже не просто крыша над головой. Им нужно будет комфортное и просторное жильё.
Но девелоперам нужно учитывать и запросы потенциальных клиентов, которых будет нелегко «выдернуть» из района проживания, где они уже обросли «социальными якорями».
Михаил Хорьков
906 квартир на три подъезда в 18 этажей — самое большое количество квартир в одном доме Новосибирска
Михаил Хорьков упомянул ещё одну группу потенциальных клиентов — людей в возрасте 55 лет и старше.
«Сегодня сформировалась избыточная жилплощадь, цены на её обслуживание и содержание будут постоянно расти. Как работать с этой группой, пока никто не знает. — рассказал эксперт. — Возможно, потребуются предложения, которые позволят оптимизировать владение недвижимостью. Может, это будут предложения в загородных домах, или компактные квартиры в уже сложившихся районах».
А что с ценой?
По данным полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов Максима Маркова и руководителя департамента стратегического анализа ГК «ЁЛКА девелопмент» Евгения Титкова, объём ввода жилья в прошлом году составил 1,73 млн м2.
Это почти на полмиллиона квадратных метров меньше, чем в 2016 году.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке, по данным экспертов, в 2017 году составляла 56 и 51,3 тысячи рублей. При этом основная часть предложенных квартир на первичном и вторичном рынке почти одной площади: 53,6 – «вторичка» и 50,2 – новостройки.
Максим Марков
«Цены большей части квартир, представленных на вторичном и первичном рынке, практически сравнялись, — говорит Марков, — это не хорошо и не плохо. Этот факт девелоперам нужно просто учесть».
Марков и Титков также дали прогноз по ценам на жильё в новостройках в 2018 году. По их оценкам, стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах составит 57,5 тысячи рублей, в двухкомнатных — 57,4 тысячи рублей, в трёхкомнатных — 60,5 тысячи рублей, а в четырёхкомнатных – 76,9 тысячи рублей.
Подпишитесь на нас в Telegram
