Уникальный в масштабах всей России проект комплексной малоэтажной застройки реализуется в Кемеровской области, где в девяти километрах от регионального центра в 2007 году начали строить город-спутник Лесная поляна. Корреспонденты Сиб.фм впервые захотели жить в Кузбассе, когда увидели результаты вложения федеральных, региональных и частных инвестиций.
Пять лет назад здесь было чистое поле, холмы да овражки, тайга в непосредственной близости. Сегодня в Лесной поляне живут 3,5 тысячи человек, построены сотни домов, а первый детский сад так быстро заполнился детьми, что в спешном порядке пришлось строить второй.
1600 га составляет площадь Лесной поляны, застроят 700 га, остальное запланировано под парки и лесные комплексы. Здесь будут жить более 30 тысяч человек
Когда пытаешься выяснить слагаемые успеха, становится понятно, что самое главное — думать головой и иметь желание создавать, а не пилить. Впрочем, это авторская формулировка, идеологи проекта говорят о другом.
— То, что сделано в Кузбассе, — уникально для нашей страны. Примеров других подобных проектов у нас нет. В основном строятся коттеджные посёлки, рассчитанные на одну целевую аудиторию. Нет той необходимой лестницы доступности, масштабности и комплексности проектов, которые создают привлекательную среду обитания, — говорит Денис Багаев, который являлся директором Фонда развития территории Лесной поляны, а после на несколько лет уехал в Москву — работать в Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства. — В первую очередь, мы обратились к зарубежному опыту комплексного освоения территории малоэтажным жильём.
За лучшей мировой практикой отправились в Канаду, где, по утверждению Багаева, «знают кучу нюансов», поскольку давно занимаются развитием пригородов. На вопрос Сиб.фм о конкретных плюсах заграничных решений, которые удалось принять во внимание в Кузбассе, Багаев приводит в пример сокращение количества канализационно-насосных станций втрое:
— Наши запроектировали 12 КНС, считали, что их столько необходимо, чтобы переработать стоки на холмистом участке. А канадские градостроители предложили всего четыре КНС, показав, как современные инженерные решения могут уменьшить затраты на проект. Правда, применять зарубежные решения нужно взвешенно, мы ещё не достигли того уровня технологичности строительства в малоэтажке.
Ещё одна рекомендация канадских планировщиков — включить в первый этап освоения территории (а всего их восемь) зону плотной застройки.
— Многие строительные компании, которые занимаются комплексным освоением территорий, полагают, что малоэтажка — это коттеджи. И допускают ошибку, — комментирует Багаев. — Представьте, что произойдёт, если под Новосибирском построить городок на тысячу коттеджей.
Их купят, в основном, обеспеченные, состоявшиеся люди, которые могут позволить себе вложить в дом десять миллионов рублей. Но таких покупателей будет относительно немного.
И главное, многие покупают загородные дома чисто в инвестиционных целях или не собираются там постоянно жить. При этом их дети уже выросли и где-то учатся, а застройщик тем временем планирует школу и детский сад. А детей нет. Кроме того, жилищно-коммунальное обслуживание такой территории будет не дешёвым. И тысяча коттеджей — это всего лишь несколько многоквартирных домов, которые и заселяться-то будут непонятно сколько времени. Массовому бизнесу там не интересно, магазины и кафе нормальные не появятся. Вот вам спальный район и получился.
12 домов по разным технологиям построили на полигоне в Лесной поляне в 2007 году, отобрали четыре лучших
Чтобы Лесная поляна не стала спальной, сначала стали строить более доступные многоквартирные дома (по три, четыре и пять этажей) и таунхаусы. Затем на них сделали привлекательную цену (сейчас 35 тысяч рублей за квадратный метр против 40 тысяч и выше в самом Кемерове) и за пару лет обеспечили «критическую массу» населения, достаточную для развития.
— Кроме цены, людям нравятся те ценности, которые мы заложили в проекте и следуем им. Уже очередь во второй детский сад, школа на 432 места вся загружена. Был сначала минимаркет, теперь закрылся — открылся супермаркет, все продукты есть, которые раньше только в центре можно купить, — перечисляет Багаев. — Если бы построили только коттеджи, ничего бы не заработало.
Основная масса населения зарабатывает деньги в Кемерове — в самой Лесной поляне вакансий пока не много.
15 минут максимум занимает дорога от Лесной поляны до центра Кемерова, на пути всего два светофора
Впрочем, кто-то должен учить детей в школе, заниматься с ними в детских садах, обслуживать население в банке, тренировать в спортивном центре, продавать продукты и товары в магазине, оказывать медицинские услуги, следить за безопасностью, работать в администрации. Сейчас насчитывается около 300 рабочих мест, плюс ещё сотни рабочих мест, занятых в строительстве. Цифра вырастет, говорят инициаторы проекта, объясняя, что план развития это учитывает.
— Новые рабочие места появятся, будем строить технопарк и бизнес-парк, научно-образовательные, медицинские и спортивные объекты, ещё школы и детсады. Развитие идёт поэтапно, — продолжает Багаев, рассказывая про соответствие генплану и утверждённые концепции по ЖКХ, образованию, здравоохранению, безопасности, спорту и другим направлениям.
В Лесной поляне, например, внедряется система непрерывного образования, в рамках которой здесь появится не имеющий аналогов в России Центр знаний. Система простая. Детсад и школа (гимназия 42, переехавшая сюда из центральной части Кемерова) — единое муниципальное учреждение. Преподаватели школы общаются с воспитателями в детском саду, понимают, кто из учеников — технарь, а кто склонен к гуманитарным профессиям, и соответствующим образом выстраивают с ними работу. В центре знаний старшеклассники (9-11 классы) смогут готовиться и сдавать международные экзамены, там смогут получать образование и взрослые — учить английский, осваивать другие специальности. Центр знаний должен стать настоящим центром развития сообщества, реализовывая концепцию life-long education (обучение на протяжении жизни).
Без поддержки региональных и муниципальных властей вряд ли бы что-то получилось, утверждает идеолог проекта.
— Только благодаря инициативе и постоянному вниманию губернатора Кемеровской области и мэра Кемерова такой масштабный проект, как Лесная поляна, развивается успешно, — говорит Багаев.
Доля средств бюджета Кемеровской области в общем объёме инвестиций составляет около 13% (федерального — 12%, местного — 4%). За пять лет регион направил на развитие Лесной поляны чуть более 1,5 млрд рублей — 960 млн рублей ушло на дорогу (стоимостью 2 млрд рублей, большую часть которых получили из федерального бюджета), ещё 360 — на коммуникации (внеплощадочные сети, водоснабжение и канализацию), 200 — на школу и детсад. Муниципальный бюджет вложил за этот же период примерно 450 млн рублей.
— Для властей крупные проекты всегда ассоциируются с большими деньгами и крупными рисками, — резюмирует Багаев. — И чем масштабнее идея, тем сложнее контролировать её реализацию. Опять же, речь идёт о длительном периоде окупаемости. Это, конечно, серьёзный вызов. Но инвестиции со стороны государства требуются в основном на начальном этапе развития проекта. Дальше они увеличиваются, как снежный ком, из внебюджетных источников и перекрывают за счёт налогов первоначальные вложения. Есть положительная бюджетная эффективность, серьёзные налоги начинают поступать сразу с началом строительства. Наш проект показал, что инвестиции для региональных бюджетов вполне подъёмные. Самое главное — чётко понимать, что строить и как это всё будет управляться. Если этого понимания нет, риски действительно большие.
Подпишитесь на нас в Telegram
