С 1 июля 2026 года в России могут кардинально измениться правила программы «Семейная ипотека». Минфин и Минстрой по поручению правительства до 1 июля должны представить окончательные предложения по новой структуре льготных ставок, которые теперь будут зависеть от количества детей в семье.

Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин 5 июня на полях Петербургского международного экономического форума, параметры новой модели будут готовы в ближайшие пару недель. Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков также рассчитывает, что дифференцированная семейная ипотека заработает уже с 1 июля. «По крайней мере, те представители правительства, с которыми я беседовал, они такую позицию поддерживают», — сообщил депутат.

Какие ставки обсуждаются для разных категорий семей

По предварительным данным, обсуждаемая модель предполагает разделение семей на три категории в зависимости от количества детей.

Для семей с тремя и более детьми ставка может снизиться до 4% годовых. Таким образом многодетные семьи получат самые выгодные условия за всю историю программы.

Для семей с двумя детьми планируется сохранить действующий уровень ставки — 6% годовых. Это означает, что для этой категории заемщиков условия существенно не изменятся.

Самые заметные изменения могут затронуть семьи с одним ребенком. Для них обсуждается повышение ставки до 10–12% годовых, что примерно вдвое выше текущего уровня. Однако окончательного решения по этому вопросу пока нет.

Важно подчеркнуть, что на момент публикации официального решения правительства ещё не принято. Обсуждаемые параметры находятся на стадии проработки, и окончательные цифры могут отличаться.

Разница в платежах: наглядный пример

На примере кредита в 6 миллионов рублей сроком на 25 лет разница между ставками выглядит весьма существенной.

При ставке 4% ежемесячный платёж составит около 31,7 тысячи рублей, общая сумма выплат — примерно 9,5 миллиона рублей.

При ставке 6% ежемесячный платёж вырастет до 38,7 тысячи рублей, итоговая сумма выплат — около 11,6 миллиона рублей.

Если же ставка достигнет 10%, что обсуждается для семей с одним ребенком, ежемесячно придётся платить уже около 54,5 тысячи рублей, а общая сумма выплат превысит 16 миллионов рублей.

Таким образом, семья с одним ребёнком при потенциальном повышении ставки до 10% будет платить почти на 16 тысяч рублей в месяц больше, чем сейчас, а переплата за весь срок кредита увеличится почти на 5 миллионов рублей.

Что уже изменилось с февраля 2026 года

Часть изменений по программе «Семейная ипотека» вступила в силу ещё с 1 февраля 2026 года.

Теперь семья может одновременно пользоваться только одним льготным ипотечным кредитом. Оба супруга обязаны выступать созаемщиками — нельзя оформить кредит только на одного из супругов.

Также был введён запрет на так называемые «донорские схемы» — когда для получения льготной ставки привлекались третьи лица (родственники) с детьми. Теперь льгота предоставляется только той семье, которая реально соответствует критериям программы.

Кроме того, появилась возможность рефинансировать рыночную часть комбинированной ипотеки. При этом льготная часть кредита (6%) сохраняется, а рыночную часть можно рефинансировать неограниченное количество раз.

По данным ряда источников, банки в некоторых случаях начали требовать первоначальный взнос до 50%. Однако это не единое правило: конкретные условия зависят от банка, объекта недвижимости и параметров сделки.

Кто может получить семейную ипотеку по текущим правилам

На июнь 2026 года семейная ипотека предоставляется на следующих условиях:

Ставка составляет 6% годовых, первоначальный взнос — от 20%, срок кредита — до 30 лет. Максимальная сумма кредита: 12 миллионов рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; 6 миллионов рублей для остальных регионов.

Программа доступна семьям с детьми до 6 лет включительно, семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми, а также семьям, воспитывающим ребёнка-инвалида.

Купить жильё по программе можно в новостройках (по ДДУ или договору купли-продажи), а также построить дом с привлечением подрядчика. Для отдельных категорий семей доступна и вторичка — в регионах с низкими темпами строительства или в малых городах.

Что делать разным категориям семей

Для семей с одним ребёнком ситуация наиболее неопределённая. Если кредит уже одобрен или сделка находится на финальной стадии, стоит как можно скорее уточнить в банке, можно ли зафиксировать текущие условия. После вступления новых правил в силу ставка может вырасти, и автоматического сохранения прежних условий не предусмотрено.

Для семей с двумя детьми ставка по ожидаемым изменениям, скорее всего, не изменится и останется на уровне 6%. Поэтому специально торопиться с оформлением только из-за приближения 1 июля нет необходимости.

Многодетные семьи, наоборот, могут оказаться в выигрыше. Если предложение о снижении ставки до 4% будет принято, то после вступления решения в силу их ставка автоматически снизится — ждать какого-то специального срока или переоформления не потребуется. Однако тем, кто только планирует брать ипотеку, возможно, стоит дождаться 1 июля, чтобы получить более выгодные условия.

Изменятся ли условия для действующих заёмщиков

Для тех, кто уже взял кредит по семейной ипотеке, условия договора останутся прежними. Новые правила затронут только тех, кто подаст заявку или оформит ипотеку после вступления изменений в силу.

Уже подписанный договор сохранит все свои параметры на весь срок кредитования. Рефинансирование также возможно, но оно будет проходить по правилам, действовавшим на момент подписания нового договора.

Можно ли взять семейную ипотеку повторно

С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — одна льготная ипотека». Пока предыдущий льготный кредит не погашен, оформить новую семейную ипотеку на льготных условиях нельзя.

После полного погашения предыдущего кредита право на участие в программе может сохраниться, однако этот вопрос нужно уточнять в банке индивидуально.

Зачем власти меняют программу

Программа «Семейная ипотека» существует с 2018 года и изначально была рассчитана на поддержку семей с двумя и более детьми.

Как пояснил заместитель министра строительства Никита Стасишин, новые правила почти согласованы и ориентированы на демографический результат — программа должна влиять на рождаемость, а не только на объём выдач кредитов.

Новая логика заключается в том, чтобы поддержка была более адресной: чем больше детей в семье, тем ниже ставка. Это стимулирует рождаемость и делает программу эффективнее с точки зрения государственных расходов.

Практические рекомендации

Если вы планируете оформлять семейную ипотеку в ближайшее время, вот несколько советов.

Уточните в банке, под какие правила попадает ваша заявка, если она уже подана. Проверьте, нет ли дополнительных требований к первоначальному взносу по вашему объекту. Убедитесь, что ни один из супругов не имеет действующего льготного ипотечного кредита, если вы планируете использовать программу впервые. И главное — не подписывайте договор в спешке: условия стоит проверить полностью, а не только ставку.

Следите за официальными обновлениями на портале ДОМ.РФ и сайтах банков-участников программы, где после принятия правительственного решения будет опубликована точная информация о новых ставках и условиях.

Ранее сообщалось, что ипотека в Новосибирске может стать недоступной из-за новых правил ЦБ.