Чёрный лебедь в зелёной зоне

Всю текущую неделю делегация ГК «ЁЛКА девелопмент» работает в Сочи. Наши эксперты выступают на Всероссийской жилищном конгрессе, члены совета директоров проводят встречи с инвесторами и представителями Законодательного собрания Краснодарского края. Но это совершенно не важно на фоне продолжающегося роста цен на рынке новостроек Новосибирска. Об этом и расскажу.

Подводим итоги динамики цен на строящееся жилье в I-ом квартале 2019 года.

Напомню, средневзвешенная цена 1 квадратного метра новосибирских новостроек в декабре 2018 года составляла 63 032 рубля. А в марте 2019 года – уже 64 788 рублей. Соответственно, цена за квадрат выросла на 1 756 рублей – на 2,76 %. Среднемесячный рост составляет 0,92 %.

Такая динамика даёт дополнительную уверенность в обоснованности моего прогноза о том, что

в течение 2019 года темп роста цен будет двузначным и перевалит отметку в 10 %.

По итогам 12 месяцев это уже случилось. С марта 2018-го по март 2019-го, рост цен квадратного метра в новостройках Новосибирска составил 10,5 %.

И это рост рынка в целом, даже с учётом цен неэффективных компаний, вынужденных демпинговать. И даже включая застройщиков, находящихся в предбанкротном состоянии.

Теперь рассмотрим динамику цен только тех строительных компаний, которые находятся в так называемой «зелёной зоне» Рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска.

В этой группе средневзвешенная цена 1 квадратного метра превышает среднерыночное значение на 1 416 рублей, составляя 66 204 рублей.

Динамика темпа роста цены за I квартал 2019 года демонстрирует поистине феноменальные значения.

От показателей декабря 2018 года, когда «квадрат» стоил 63 893 рубля, прирост составил 2 311 рублей. Это почти 3,5 % за три месяца.

То есть в «зелёной зоне» рост составляет уже 1,16 %, а не как для рынка в целом – 0,92 %. Таким образом,

по итогам I-го квартала 2019 года цены устойчивых застройщиков растут относительно рынка на 20 % быстрее.

Но это пока лишь итоги I-го квартала. Впереди у нас есть ещё три месяца до переломной даты рынка новостроек – 1 июля, когда вступят в действие очередные поправки 214-ФЗ. Многие проекты будут вынуждены перейти на проектное финансирование, то есть строить на банковские кредиты. А это, безусловно, отразится на ценах.

Хотя есть и сдерживающий фактор. Это один из объявленных мною «чёрных лебедей» рынка новостроек Новосибирска.

У нас появились компании, которые традиционно работали в секторе жилья повышенной комфортности, но за прошедший год серьёзным образом нарастили объёмы строительства и продаж. На фоне общего роста цен и снижающегося потребления их цены за последние месяцы не показывают роста, а по отдельным позициям даже снижаются.

Мы столкнулись с демпингом как с инструментом конкурентной борьбы среди компаний, входящих в топ-1

Итак, мы столкнулись с демпингом как с инструментом конкурентной борьбы не только со стороны неэффективных компаний, но и среди компаний, входящих в топ-10 по объёмам строительства и продаж. Данный фактор сможет оказать на прогнозируемое повышение цен неожиданный тормозящий эффект. Но однозначно сейчас реакцию рынка предположить невозможно. На то он и «чёрный лебедь». Будем наблюдать.

Однако если такое торможение цен всё же случится, это приведет к росту рисков застройщиков, так как они должны будут снижать свою расчётную выручку, а, соответственно, и прибыль.

В выигрыше же окажутся потребители.