Новостройки прощаются со спекулятивными сделками

Долгие годы основными инвесторами рынка новостроек были частные спекулянты. Они покупали квартиры у застройщиков «на котловане» и «ловили» свою доходность на будущем росте цен. И он был, причём всегда и везде. Но теперь условия рынка поменялись. Сегодня умудриться купить строящуюся квартиру за разумные деньги уже не главное. Теперь главное гарантировано продать её с доходностью. С такими неприятными сюрпризами столкнулись спекулянты в этом году.

Работая на рынке новостроек с профессиональными инвесторами, мы внимательно наблюдаем не только за показателями роста цен и динамики объёмов продаж. Мы анализируем рынок с точки зрения капитализации, окупаемости и доходности инвестиций. Это стандартные показатели любой финансовой модели, которая рассматривается нашими партнёрами, когда мы обсуждаем успешность и инвестиционную эффективность того или иного проекта.

Раньше такая информация всегда детализированно рассчитывалась исключительно для внутренней экспертизы. Но мы решили теперь открыто публиковать такие оценки для рынка в целом. Пусть это будет нашим вкладом в прозрачность рынка новостроек Новосибирска и повышение аппетита профессиональных инвесторов.

Для сегодняшнего обзора я выбрал показатель капитализации. Он демонстрирует, насколько потенциально может вырасти цена уникального предложения в строящемся доме после сдачи. Иными словами, как вырастет в цене строящаяся квартира при условии наличия аналогичных предложений в домах, сданных за последние 12 месяцев.

Напомню, весь спекулятивный бизнес основан на разнице стоимости квартиры между сделкой «на котловане» и «на вводе». Но квартиры в готовом доме покупают уже потенциальные жильцы. А они рассматривают все предложения рынка. И в этом году они увидели, что в типологии 3-комнатных квартир произошли удивительные изменения. Предложения в строящихся домах в целом по рынку были дороже, чем аналогичные предложения в уже сданных домах.

Более того, все типологии показали отрицательную динамику. То есть, разрыв между стоимостью квартир в сданных домах и в домах, строящихся в 2018 году, был больше чем в 2019-м.

Например, в 2018 году 1-, 2- и 4-комнатные строящиеся квартиры стоили дороже готовых на 9-10 %. А в 2019 разница составила уже 3-5 %. Переведя в относительные оценки, получаем сокращение разрывов на 30-50 %. А это уже существенно.

Феноменальной оказалась динамика 3-комнатных квартир – минус 16 %. В 2018 разрыв цен предложений между строящимися и готовыми квартирами составлял 14 %. В 2019 он рухнул до минус 2 %. То есть в 2019 году покупатели могли купить «трёшку» в сданном доме дешевле, чем в строящемся. А это означает, что спекулянты, которые планировали заработать, могли получить убытки.

Но и конкурировать с готовым жильём им было крайне сложно. Напомню, квартир, в которую можно переезжать завтра, стоила всего на 3-5 % дороже.

По всей видимости, в новых условиях рынка частные спекуляции становятся нежизнеспособными. Да и модель проектного финансирования лишает застройщиков смысла делать предложения таким игрокам. А вот условия нового 214-ФЗ делают участие в рынке новостроек интересным для профессиональных инвесторов, поскольку, например, наши финмодели всё еще сохраняют доходность не ниже 20 % годовых.