Рынок недвижимости – 2021: прогнозы экспертов

Цены на недвижимость уже несколько месяцев держат в напряжении экспертов строительного рынка и потенциальных покупателей. Всего за полгода, по признанию самих застройщиков, цены на новосибирские новостройки выросли на 15-20 %, что созвучно показателю по стране в целом. Цифры впечатляющие. Естественно, всех волнует вопрос: что дальше? Выйдет ли этот процесс из-под контроля или уже можно говорить о некой стабилизации? Этим вопросам был посвящён круглый стол «Рынок недвижимости: Динамика и прогнозы».

Причины роста

Если кратко, то причин роста цен на недвижимость несколько: достаточно высокая динамика рынка до кризиса, падение ставок по депозитам, заставившее искать другие варианты инвестиций. А также резкий скачок цен на строительные и отделочные материалы. В частности, как рассказал директор интерьерного салона «Венге» Даниил Казанцев, «нам поставщики за 2021 год от 5 до 8 раз сбрасывали новый прайс на межкомнатные двери. Обычно это бывает 2 раза в год – повышение цены на 5-10 процентов. А сейчас 5-процентное повышение 1-2 раза в месяц». И дело тут не только в укреплении доллара, приведшего к естественному удорожанию импортных составляющих, но и, как считает Даниил Казанцев, в отсутствии должного противодействия спекулятивным настроениям некоторых производителей и продавцов.

директор интерьерного салона «Венге» Даниил Казанцев

Впрочем, в региональном министерстве уверены, что держат руку на пульсе. По словам министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, «ситуация с изменением цен на строительные ресурсы находится на особом контроле Минстроя России. На данный момент в Новосибирской области разработана и принята вся нормативно-правовая база, необходимая для реализации на территории региона федерального механизма, который позволит компенсировать строительным предприятиям дополнительные расходы, связанные с резким удорожанием стоимости строительных материалов». «При этом, – добавил министр, – правительством области и далее будут прорабатываться варианты господдержки предприятий строительной отрасли и совершенствоваться механизм контроля за исполнением нацпроектов». Подействуют ли эти меры, покажет будущее.

директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков

Однако главным драйвером роста цен называют льготные ипотечные программы, спровоцировавшие ажиотажный спрос на жильё. Хотя не все присутствовавшие эксперты с этим согласились. По мнению директора по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максима Маркова, «люди просто, видя постоянно повышающуюся инфляцию, начали прятать деньги».

председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачева

А вот председатель совета директоров ООО «Дар» Екатерина Толкачёва считает, что всё-таки именно льготная ипотека вкупе с другими факторами спровоцировала скачок цен: «Я поспорю, что ипотека не является драйвером спроса. На самом деле, в прошлом году снижение ипотечной ставки произошло не на 1 процент, особенно если говорить о пригородном жилье. Например, мы предлагаем программу сельской ипотеки, у нас особенный сегмент. А в 2020 году ещё и коронавирус поспособствовал тому, что люди захотели уехать за город, где обеспечивать самоизоляцию гораздо проще. У нас была сельская ипотека под 3 %, даже без партнёрских программ с банками. И всё это, безусловно, вызвало существенный рост спроса».

Как бы то ни было, рост цен – свершившийся факт, который держит интригу до сих пор.

Можно ли стабилизировать цены?

Теоретически – да. Как пишет РБК, по мнению генерального директора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, остановить рост поможет увеличение объёмов ввода жилья в стране.

независимый аналитик по новостройкам Сергей Николаев и член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов

Однако, согласно статистике, которую привёл независимый аналитик по новостройкам Сергей Николаев со ссылкой на данные регионального Минстроя, наша область в этом году по этим показателям отстаёт: «По многоквартирному жилью идёт небольшое, но снижение. И на уровне всей страны мы смотримся не очень хорошо. Если мы обычно входим в десятку по объёмам строительства, то теперь страна приросла на 29 процентов, мы на 13-м месте, а по итогам 2015 года были на 7-м».

руководитель подразделения продаж «Брусника. Сибакадемстрой» Денис Гузенко

Отчасти дефицит создаётся искусственно: некоторые из присутствовавших застройщиков признались, что сознательно придерживают часть ассортимента. Но не все. «В текущих условиях придерживать ассортимент мы не видим смысла. Не пользоваться возможностью увеличить своё присутствие на рынке считаем нелогичным. Более того, последние 10-12 лет мы работаем в основном с четырьмя проектами. А в этом году мы увеличили до шести проектов. И до конца года мы увеличим ассортимент на 1000 квартир единовременно», – поделился руководитель подразделения продаж «Брусника. Сибакадемстрой» Денис Гузенко .

Что будет с ценами?

заместитель генерального директора по экономике и финансам «SKY Group» Артём Оводов

Судя по высказываниям экспертов, большинство застройщиков пытаются так или иначе удерживать ценники в разумных пределах, поскольку, как справедливо заметил заместитель генерального директора по экономике и финансам «SKY Group» Артём Оводов, «главное – не только построить, но и продать». И поэтому, – добавил эксперт, – чтобы удержать свою нишу, застройщики будут менять где-то технологии, где-то сервис, И в какой-то момент, чтобы стабилизировать цены, наверное, будут вынуждены сокращать свою долю прибыли». Последнее звучит почти утопически, но то, что уже звучит, само по себе показательно.

Тем более что девелопер в условиях перехода к проектному финансированию не так свободен, как кажется. «Все модели застройщика практически прописаны банком. В настоящее время банки фактически частично управляют строительным бизнесом», – констатировал Артём Оводов.

учредитель и директор АН «Юнион трейд» Иван Терехов

Несмотря на явную перегретость рынка, особенно рынка маленьких квартир, которую отмечали эксперты, предпосылок для снижения цен нет даже в этом сегменте.

Единственное, где такое чудо может произойти, по мнению учредителя и директора АН «Юнион трейд» Ивана Терехова, это вторичный рынок, который в будущем году обещает выйти на первый план: «Примерно 95 процентов тех, кто покупал новостройки, на мой вопрос: зачем они покупают, отвечали: инвестировать. Те, кто в 2020-2021 году вложили деньги в недвижимость, вошли в рынок, ещё не зафиксировали прибыль и не вышли. Им нужно продать. Поэтому я считаю, что 2022 год – это будет год переуступок».

Что касается загородного жилья, то здесь снижения цен не стоит ждать точно, даже при резком падении спроса. Как объяснила Екатерина Толкачева, объем предложения тоже может упасть. «Помимо изменения цены застройщика, для меня важно, как себя будет вести ипотечный фактор, и мне кажется, что ставка со временем всё-таки будет расти», – добавила она.

директор направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум» Инна Терехова

Особняком стоит рынок премиального жилья. По наблюдениям директора направления премиального обслуживания «Жилфонд Премиум» Инны Тереховой, «в элитном, премиальном сегменте предложения у застройщиков увеличились, и они все продаются. И показаний к снижению цены там нет, и сокращения не ожидается. Более того, там до сих пор остаётся дефицит предложения. Поэтому совершенно точно, что будет сокращаться предложение и будут расти цены».

Согласен с ней и Максим Марков: «Должна появиться на рынке вот такая продуктовая вилка, то есть, то качество продукта, которое делалось раньше, с явным уклоном в повышение комфортности жилья, этот продукт сохранится, но его объём от общего рынка будет сокращаться, схлопываться, и цена в нем не то что не будет падать, она будет расти».

директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков, Независимый аналитик по новостройкам Сергей николаев и член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов

В то же время, по мнению эксперта, останется и тот рынок, на котором стратегия застройщиков – работать с объёмами, оборотами. И там они смогут себе позволить остановить цены и, возможно, даже опустить, потому что у них сама бизнес-модель заточена под их массовые показатели. «Но падающее потребление, не стимулируемое со стороны государства, – считает Максим Марков, – будет заставлять их снижать качество продукта: сокращать площади квартиры. Поэтому, если потребитель хочет купить то, что считается реальным комфорт-классом, наверное, это нужно делать сейчас или в ближайшей перспективе».

Стоит ли паниковать?

Обсуждая нынешнюю ситуацию, эксперты то и дело вспоминали кризис на рынке 2008 года. Хотя, стоит вспомнить, что это был не первый и не последний кризис, если учесть кризисы 1998 и 2014 годов. Тогда, согласно данным, которые приводит РБК, падение цен было соответственно на 30-35 %, на 55 % в долларах и на 10-20 % в рублях. Тем не менее худо-бедно рынок сумел выкарабкаться из этих передряг.

Может быть, поэтому сейчас, как пытались убедить в ходе круглого стола эксперты, падения цен ожидать не стоит, и всё на самом деле не так страшно.

член союза строителей новосибирской области Виталий Столбов

«Ничего такого пугающего на рынке не происходит. Всё прогнозируемо, всё подлежит коррекции, причём такой незначительной – на уровне конкретных девелоперов, конкретных застройщиков и конкретных потребителей. Каких-то срочных мер, которые могли бы якобы спасти ситуацию, не нужно принимать. Поэтому строители могут спокойно строить и не бояться, что резко упадет спрос на их жильё, И я не думаю, что качество жилья ухудшается, поскольку достигнуты уже определенные стандарты. А дешеветь оно просто не сможет, потому что себестоимость в любом случае выросла. Поэтому можно с уверенностью сказать, что цены не упадут в ближайшее время точно», – подвёл итоги разговора представитель Союза строителей Новосибирской области Виталий Столбов.