Правда или миф: разбираемся в особенностях льготной ипотеки

В 2020-2021 году рынок недвижимости переживал рекордный рост: падение спроса в пандемию компенсировалось введением льготной ипотеки, которая сделала жилищные кредиты доступными как никогда ранее большому количеству покупателей.

В то же время, среди минусов такой меры господдержки называли создание «пузыря»: даже эксперты считали, что растущий объем кредитов приведет к появлению «плохих» долгов. Спустя два года видно, что прогноз не оправдался – объем просроченных платежей стагнирует, тогда как влияние на постпандемийное восстановление у дешевой ипотеки было колоссальным. Как скажется льготная ипотека в нынешний период нестабильности – попытались разобраться.

Выход из пике

В конце февраля-начале марта едва ли не главной темой на рынке недвижимости было возвращение льготной ипотеки. Действовавшая предыдущие два года ипотека с господдержкой в июле 2021 была фактически отменена: ее лимит сократили до 3 млн руб.

Однако в текущей ситуации все меры по поддержке строительной отрасли не были бы эффективны без главного фактора – спроса. А учитывая ключевую ставку ЦБ, банки готовы были предлагать ипотеку со ставкой в среднем от 20% годовых. Условия откровенно заградительные: немногие решившиеся купить квартиру по такой ставке затем заявляли об отказе со стороны банков в выдаче.

Но уже в конце марта президент утвердил новые параметры льготной ипотеки, возвращающие ее актуальность: 12 млн руб. и 12% годовых. «Это позволит поддержать как наших граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия, так и строительный бизнес. Он сейчас динамично развивается, и важно сохранить такой вектор», – отмечал тогда премьер-министр Михаил Мишустин.

Кому поможет

По подсчетам ЦИАН, новые условия льготной ипотеки в значительной степени способны вернуть спрос на рынок недвижимости. Если брать максимальный первый взнос 20%, или 3 млн руб., то программа позволит купить квартиру по цене до 15 млн руб. В Московском регионе по такой стоимости доступно более 70% предложения в новостройках.

Поддержка спроса будет далеко не лишней. Как подсчитали в компании «Коллиерз Интернешнл», в январе-марте 2022 года, то есть до введения льготной ипотеки, спрос на покупку жилья на первичном рынке Москвы в массовых новостройках (то есть без учета элитного класса) сократился на 15% к аналогичному периоду 2021 года. Эксперты объясняют такое падение «текущей ситуацией», а также смещением интереса в пользу зарубежных стран, в частности Турции и ОАЭ. Именно в эти регионы перенаправился инвестиционный спрос: например, как подсчитывали в Golden Brown Group, спрос на покупку недвижимости в Дубае в марте увеличился на 40% к уровню февраля. Даже несмотря на низкую ликвидность вторичной недвижимости в ОАЭ и высокую инфляцию в Турции, российские инвесторы не готовы были вкладываться в отечественную недвижимость на фоне неопределенности в экономике.

Кому помощь не нужна

Впрочем, есть застройщики, у которых льготная ипотека не вызывает никаких эмоций: наименее зависимым от банковских кредитов всегда было высокобюджетное жилье. В 2020-2021, в период прошлого действия льготной ипотеки, покупатели премиум- и элитных квартир действительно пробовали приобретать жилье с привлечением заемного финансирования, однако затем их интерес к этому инструменту снизился, отмечали аналитики.

Не подвержены состоятельные покупатели и общему пессимистичному настроению, царившему в массовых классах. По оценке риелторской компании Est-a-Tet спрос первого квартала привел практически к дефициту предложения на рынке элитной недвижимости Москвы. По итогам января-марта объем лотов в таких новостройках снизился на 23% к аналогичному периоду 2021 года. Объем предложения в сегменте оказался рекордно низким с 2019 года.

В то же время, цены на элитное жилье растут. По данным Knight Frank Russia, стоимость квадратного метра выросла в первом квартале на 19%, достигнув 1,6 млн руб. Растут и бюджеты сделки: в среднем 128 млн руб. за лот, что на треть превышает средний чек первого квартала 2021 года. Думается, что положительно на элитном жилье Москвы скажутся и санкции: ведь состоятельные покупатели будут вынуждены больше времени проводить в столице, но вряд ли захотят отказаться от привычного уровня жизни.