Рынок недвижимости Новосибирска не первый год находится в режиме ценовой турбулентности: после каждой «встряски» происходит ощутимый подъем.
За последние 10 лет стоимость квадрата в новостройках Новосибирска выросла с 32-60 до 100-200 тысяч рублей. При этом «отката» к старым цифрам точно не будет, считает генеральный директор группы компаний «Стрижи» в Новосибирске Игорь Белокобыльский. Максимум, на что может рассчитывать потребитель, – стабилизация на какое-то время существующих цен.
Стресс-тестирование для застройщиков
«Вопреки мнению обывателей, спецоперация на Украине тут совершенно ни при чём. Подорожание стройматериалов тоже никак не влияет на сегодняшние цены на недвижимость. Предпосылки к нынешним 100-200 тысяч рублей за квадрат были заложены гораздо раньше», — отмечает Игорь Белокобыльский.
По его словам, рост цен на новостройки происходил в два этапа. Первый пришёлся на 2012-2018 годы и был максимально спокойным, хотя и увеличил стоимость квадрата почти вдовое.
«Затем, в 2018 году, начались процессы, которые заложили объективные экономические основы нынешнему состоянию. Это введение на федеральном уровне проектного финансирования – механизма, призванного обезопасить рынок долевого строительства от возможного дефолта, а людей — избавить от риска пополнить список обманутых дольщиков», — говорит гендиректор ГК «Стрижи».
Испытание проектным финансированием пережили далеко не все застройщики.
«Проектное финансирование — это сфера, которая нормативно пропускает только высоко маржинальные проекты. Фейс-контроль или, как я его называю, стресс-тестирование перед выходом на рынок прошли не все проекты. В среднем – только около 30%. Это привело к серьёзному сокращению предложения на рынке жилой недвижимости. И в конечном счете – к резкому рывку цен на оставшееся жильё к середине 2021 года», — объяснил Белокобыльский.
По словам руководителя "Стрижей", нынешние цены на жилье сформировались в условиях «идеального шторма», при котором сразу несколько факторов создали резонанс. Сначала проектное финансирование, затем пандемия коронавируса и, наконец, — спецоперация на Украине.
«Конечно, она спровоцировала апатию среди ведущих финансовых институтов. С февраля по март строительное сообщество ощутило, как банки буквально закрылись от новых проектов. По моим данным, по состоянию на сегодняшний день в Новосибирске было запущено всего 5-6 новых строительных стартапов. 5-6 для третьего по численности города страны за пол года.
Эта тотальная зависимость от проектного финансирования со счетами эскроу – является главным фактором, который определяет объём предложения и, соответственно, цен. А если нет новых проектов – не стоит ждать и снижения цен на жильё», — отметил Белокобыльский.
Спецоперация и ипотека под 7%
Гендиректор «Стрижей» уточнил, что новосибирский рынок недвижимости максимально спокойно и продуманно пережил начало спецоперации и связанные с этим колебания курса валюты. В марте произошёл рывок продаж, когда сибиряки начали активно инвестировать в жильё. Затем случился полный штиль, в апреле и мае рынок «лежал». И только сейчас застройщики отмечают прежнее начало оживления.
«Впервые на моей памяти клиенты не находились в состоянии панических атак. Они вели продуманную деятельность. Конечно, у людей были опасения, но не истерия. Большинство спокойно дождались, когда появилась ипотека под 7%», — добавил глава ГК «Стрижи».
Зависимость строительного рынка от процентной ставки очевидна. По оценке Белокобыльского, в любой новостройке Новосибирска 2/3 квартир приобретены в ипотеку. При этом снижения доли «ипотечных квартир» в новых ЖК не ожидается даже на фоне возросшей стоимости квадрата.
«Удельный вес ипотечного жилья как был 70%, так и останется. При этом покупать квартиры меньше не станут – это базовая потребность людей. Не снизится и ценник на жильё: потому что, во-первых, спрос сейчас кратно превышает предложение. А, во-вторых, вырос запрос на качество жилья. Сегодняшние квартиры и дома в целом по уровню комфорта, рациональности, удобства, планировкам ни в какое сравнение не идут с жильем, построенным, скажем, 10-15 лет назад.
Эти возросшие требования покупателей подталкивают застройщиков создавать максимально качественный продукт. Все понимают, что качество не может быть дешёвым, поэтому 10 миллионов за квартиру – это нормально»,
- объяснил Игорь Белокобыльский.
По его прогнозам, не случится и оттока покупателей жилья из России, о котором в феврале-марте предупреждали экономисты.
«Лично знаю несколько примеров того, как IT-специалисты в начале спецоперации покинули Россию, но сейчас уже вернулись. Это был эмоциональный порыв, не более», — объяснил Белокобыльский.
Между тем, от руководства страны лидеры строительной отрасли ждут не эмоциональных, а исключительно рациональных решений.
Глава новосибирских «Стрижей» уверен, что обрушить цены на недвижимость можно только с помощью государственного фондирования строительства.
«За счёт госпрограммы, изменения нормативов финансовой устойчивости, за счёт страхования. Пока ЦБ этого не делает, мечта о снижении цен останется мечтой. Более того, не исключено, что после адаптации рынка к нынешним 100-200 тысяч рублей за квадрат, ценник вырастет ещё. А нам, как игрокам рынка, этого точно не хочется. Поскольку любые колебания и истерики работают против нас», — заключил Белокобыльский.
Подпишитесь на нас в Telegram
