Независимый аналитик рынка недвижимости Новосибирска Сергей Николаев об итогах 2024 года, мерах поддержки строительной отрасли и прогнозах на 2025 год — в эксклюзивном интервью Сиб.фм.
— Сергей Васильевич, 2024 год стал для строительной отрасли чем-то вроде испытания. До середины наблюдался рост, потом началось падение...
— Да, год оказался непростым, но это было ожидаемо. Все произошло, как мы и прогнозировали. До конца июня на рынке наблюдался уверенный рост. Показатели превышали данные за аналогичный период 2023 года и вообще демонстрировались достаточно неплохие результаты. И это вполне объяснимо. Со льготной ипотекой все старались «запрыгнуть в последний вагон», так как понимали, что «аттракцион невиданной щедрости» не может продолжаться вечно. Поэтом по объему продаж квартир в новостройках июнь 2024 года стал одним из самых успешных месяцев.
Потом последовал резкий обвал. В третьем квартале по объему продажи упали, условно говоря, в три раза по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Было ощущение, что это ненадолго и совсем скоро рынок выровняется. Но высокая ключевая ставка Центробанка порушила окончательно все надежды.
Инфляция продолжала набирать обороты, себестоимость строительства выросла. Воронка резко сузилась, так как до этого 80% покупок как раз приходилось на льготную ипотеку. Сейчас мы пришли к тому, что и должно было быть. По итогам года объем продаж уменьшился на 31,5%. Ипотека в чистом виде для многих стала недоступной. В одном и том же жилом комплексе реальный разрыв цен мог достигать 20–22%. И это очень много.
Таким образом, основные тренды второй половины 2024 года — падение продаж, рост ключевой ставки, снижение доли ипотечных кредитов, рост себестоимости и процентов по ипотеке.
— Как все эти процессы в целом повлияли на строительный рынок Новосибирска?
— В Новосибирске несмотря на общероссийские тенденции тренд был немного иным. У нас сократилось количество новых проектов. То есть застройщики не выводили на рынок новые предложения. Падение к 2023 году по этому показателю составило примерно 20%. Объем ввода многоквартирных домов снизился на 30%.
С другой стороны, выросла доля индивидуального жилищного строительства. Произошло это потому, что банки еще полностью не проникли в эту сферу и там пока не очень высокая доля строительства через проектное финансирование. Кредитные организации, естественно, будут расширять эту область деятельности.
В том числе из-за отмены льготной ипотеки не все квартиры стали раскупаться. Сегодня они есть не только в строящихся домах, но уже и в сданных проектах. В строящихся домах не продано около 60 тысяч квартир, в сданных домах — около 14 тысяч.
— Какие варианты жилья пользовались спросом даже в столь непростых условиях?
— Вполне закономерно, что в нынешней ситуации квартиры меньшей площади раскупались быстрее. И цены на них также выросли в среднем на 22–23%. Так называемые семейные квартиры площадью 55–60 кв. м раскупались хуже. Дело в том, что средняя цена квадратного метра должна быть 130–140 тысяч. А в Новосибирске она сейчас составляет 158. Квартиры бизнес-класса покупали либо без ипотечного ключа, либо по так называемой комбинированной ипотеке. И доля их, естественно, меньше.
Из-за удорожания жилья наметилась тенденция к жизни на съемной квартире. Те, кто арендует жилье, предпочитает хранить средства на депозитах. К слову, за год сумма на банковских депозитах в Новосибирской области выросла с эквивалента в 94 тысячи квартир до 120 тысяч. Еще через пару лет она может составить 160 тысяч.
— По-прежнему ли у нас рынок покупателя?
— Да, у нас ярко выраженный рынок покупателя. Но если после падения ключевой ставки на рынок вернется хотя бы треть депозитов, а за это время мы будем наблюдать снижение числа новых проектов, то рынок покупателя перейдет в рынок продавца.
— Есть ли на новосибирском рынке признаки монополизации?
— Рынку Новосибирска до монополизации еще далеко. В нашем городе и еще в Екатеринбурге представлено большое количество застройщиков, в том числе и федеральных. Они сформировали себе земельный фонд и планомерно выводят проекты. Где-то пока просто стоит забор и активной деятельности нет, но она может начаться в любой момент.
Если говорить о лидерах рынка по итогам 2024 года, то получится следующее: на первом месте будет «Расцветай» (136 647 кв. м), на втором — «Брусника» (121 668), на третьем «ДИСКУС» (91 470), на четвертом — «ВИРА» (79 988), на пятом — КПД «Газстрой» (78 788). Далее последуют «Энергомонтаж» (70 400), ПСФ (62 508), ГК «Союз» (54 180), «Жилищная инициатива» (45 482), ГК «МЕТА» (39 988).
— Какие меры поддержки, на ваш взгляд, сегодня нужны строительной отрасли?
— На сегодняшний день рассрочка остается основным инструментом, стимулирующим продажи. У нас уже есть программы на 3–5 лет, а иногда и на более короткие сроки, например рассрочка на год с первоначальным взносом 30%. Важно, чтобы программы семейной ипотеки сохранялись, а их лимиты не ограничивались. Это стимулирует покупательский спрос. Кроме того, для застройщиков нужно упростить административные процедуры, чтобы сократить инвестиционно-строительный цикл.
Кроме того, у нас до 2030 года продлена семейная ипотека и продлен мораторий на штрафные санкции за срыв сроков строительства.
— Какие прогнозы вы можете дать на 2025 год с учетом сложившейся ситуации?
— Скажу сразу, что тут не может быть ни оптимизма, ни пессимизма. Совершенно ясно, что дефицита квартир в 2025 году не будет — потенциальным покупателям будет из чего выбирать. Возможно, начнется передел рынка — более успешные компании начнут увеличивать свою долю и во второй половине года возможны банкротства.
Но на уровне Совета Федерации из уст самой Валентины Матвиенко прозвучало предложение ввести в 2025 году мораторий на банкротство застройщиков. Это может означать следующее: из тех квартир, которые есть в продаже, процентов 40 покупать будет нельзя, так как на счетах эскроу застройщиков, которых нельзя объявить банкротами, деньги могут лежать 2–3 года. После у банков есть опция вернуть их покупателям без компенсации. Поэтому при покупке квартиры в 2025 году необходимо внимательно смотреть на надежность застройщика.
Наиболее реальный сценарий на следующий год — дальнейшее небольшое падение продаж. Возможно дальнейшее снижение на 10–15%. Также я ожидаю некоторое снижение объемов ввода и более серьезного снижения по новым проектам. Застройщики их попросту не будут начинать, вместо этого, как я уже говорил, возможен передел рынка. Плохо это или хорошо, вопрос риторический. При положительном сценарии мы сможем вернуть строительную отрасль на тот уровень, на котором она должна быть, так как это уже не первый кризис и экономика циклична. Но все зависит от ставки ЦБ РФ.
Что касается цен, то они в нынешнем году могут вырасти примерно на 10–15%. Среди компаний будут расти те, у которых есть свое производство, и на каждом этапе они могут получать небольшую, но прибыль. И они могут уложиться в ценовой диапазон примерно 120–130 тысяч рублей за квадратный метр.
Топ-10 лидеров по вводу жилья в 2024 году*
1-е место «Расцветай» — 136 647 кв. м
2-е место «Брусника» — 121 668 кв. м
3-е место «ДИСКУС» — 91 470 кв. м
4-е место «ВИРА» — 79 988 кв. м
5-е место КПД «Газстрой» — 78 788 кв. м
6-е место «Энергомонтаж» — 70 400 кв. м
7-е место ПСФ — 62 508 кв. м
8-е место ГК «Союз» — 54 180 кв. м
9-е место «Жилищная инициатива» — 45 482 кв. м
10-е место ГК «МЕТА» — 39 988 кв. м
* По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева.