Ключевая ставка растёт, застройщики приостанавливают проекты, а апартаменты обрастают скандалами. В этих условиях вопрос о собственной квартире звучит для многих почти как мечта. Что происходит с рынком недвижимости в Новосибирске и России, есть ли смысл ждать падения цен, при каких условиях ипотека снова станет доступной, и кому всё-таки по силам купить жильё в 2025 году — рассказывает аналитик Сергей Николаев в интервью Сиб.фм.
«Ипотека не имеет смысла»
— Когда ожидать падения ключевой ставки и вообще — может ли это что-то изменить?
— Для того, чтобы что-то действительно изменилось, ставка должна упасть процентов на 7. Снижение на 2–3% вообще никак не повлияет. Поэтому в ближайшее время мы будем жить в парадигме очень бессмысленной рыночной ипотеки. По крайней мере — год.
— Почему именно год?
— Я не думаю, что сейчас произойдёт резкое снижение. А снижение на 2–3% не играет роли. К примеру, если вы берёте ипотеку на 25 лет под рыночную ставку, то переплачиваете примерно 500%. То есть берёте одну квартиру, а платите за шесть. До того, как ставка снизилась на 1,5%, вы платили не за шесть квартир, а за шесть с третью. То есть принципиально ничего не меняется.
По льготной, семейной ипотеке, если вы берёте кредит на 25 лет, вы переплачиваете 93%. Получается, ваш ежемесячный платёж — это, грубо говоря, выплата стоимости двух квартир. В то время как при рыночной ипотеке вы платите за шесть квартир, то есть ваш ежемесячный платёж в три раза выше, чем при льготной. Соответственно, такая рыночная ипотека не имеет смысла.
Поскольку в ближайшее время существенного роста цен на недвижимость не ожидается, ипотека экономически бессмысленна.
— Цитата Эльвиры Набиуллиной: «Мы сейчас находимся в условиях неопределенности». Что именно глава ЦБ имела в виду? Как это можно трактовать, по вашему мнению?
— Те инструменты, которые сейчас применяет Центральный банк для сдерживания инфляции, в данный момент не работают. И даже Счётная палата озаботилась этим вопросом. Они хотят проанализировать, какие именно инструменты использует Банк России и почему они не дают результата.
Получается, с одной стороны, да, повышение процентной ставки подталкивает людей к стратегии сбережения. Но с другой, речь идёт только о тех деньгах, которые приносят проценты по депозитам — о существующих накоплениях.
Сейчас на депозитах у населения около 52–53 триллионов рублей. Только процентов по этим вкладам хватает, чтобы выкупить практически всё строящееся жильё в стране. То есть, с одной стороны, спрос на недвижимость был ограничен — за счёт отмены льготной ипотеки и поднятия ключевой ставки до небес. А с другой стороны, идёт накопление денег.
И рано или поздно, если хотя бы 20–25% этих накоплений попадут на рынок недвижимости, у нас резко вырастет спрос. А предложение, наоборот, сокращается. Например, в прошлом году новосибирские застройщики уменьшили вывод новых проектов примерно на 25% по сравнению с предыдущим — 2024 год к 2023-му. Таким образом, предложение падает, отложенный спрос растёт — и ничего хорошего в этом нет.
Сейчас застройщикам тяжело. Для людей рыночная ипотека перестала существовать как инструмент. Около 85% заявок на ипотеку сейчас — это льготные варианты. У нас в основном это семейная ипотека, но есть и специальные программы: арктическая ипотека, вероятно, появятся и другие. Сейчас действуют разнонаправленные тренды. С одной стороны, жильё стало недоступным, с другой — продолжается накопление и растёт отложенный спрос.
«Банкам невыгодно снижение цен»
— Как изменился рынок вторичной недвижимости в России за последний год? Сильно ли упал интерес со стороны покупателей, и какие районы наиболее востребованы сейчас?
— Если посмотреть на сделки за последний квартал прошлого года — третий и четвёртый — когда уже не работала льготная ипотека, а также на первые два месяца этого года, можно увидеть следующую тенденцию: например, в Новосибирске на каждую сделку по новостройке приходится около четырёх сделок на вторичном рынке.
Люди в основном покупают за «живые» деньги, с небольшими доплатами. Появилось много вариантов обмена: длинные цепочки, когда, допустим, человек покупает трёхкомнатную квартиру, а взамен продаёт свою «двушку» или «трёшку» меньшей площади. При этом доплаты не такие большие. Иногда люди берут ипотеку, но объёмы кредитов в таких случаях небольшие.
Кроме того, начались продажи в рассрочку не только на первичном рынке, у застройщиков — поскольку количество инструментов сократилось, они стали активнее предлагать рассрочку. Но и на вторичке тоже появляются такие предложения. Это, конечно, рискованно: там много нюансов, когда ты покупаешь квартиру в рассрочку, особенно у физлиц. Здесь нужно хорошо знать рынок. Хотя банки, конечно, стараются встроиться в качестве посредников, когда такие сделки происходят.
Продавцы тоже понимают, что продать по текущим ценам сложно. Покупатели — у них часть денег лежит на депозитах и продолжает расти. Продавцы, получая аванс или часть денег, также кладут их на депозит — пока сделка не завершится. То есть в целом рынок сместился в сторону вторичного жилья. Но это не значит, что вторичка сильно выросла. Просто уменьшилось количество сделок с новостройками.
А если говорить о кредитах — там всё ещё преобладают сделки с новостройками и по льготной ипотеке.
С 1 апреля у нас появилась программа ипотеки на вторичное жильё в 11 небольших городах Новосибирской области. Самые крупные из них — Искитим, Куйбышев, Барабинск.
В целом вторичный рынок не провалился, но и не очень активен — потому что покупки там происходят только за «живые» деньги. Ипотека на «вторичку» сейчас бессмысленна от слова «совсем».
— А вот по поводу роста цен в ближайшие 6–12 месяцев — есть ли вообще какие-то факторы, которые могут повлиять на их снижение?
— Понимаете, человек, если сегодня продаёт квартиру, то делает это только в том случае, если ему очень срочно нужны деньги. А человек, который покупает, если он хоть немного анализирует рынок, он понимает, что, во-первых, при продаже и покупке ты теряешь около 5%. Там же риэлторские комиссии, реклама, какие-то скидки. То есть если вы продали квартиру, условно, за миллион, то точно такую же за миллион вы уже не купите — вам как минимум придётся доплатить 50 тысяч.
Поэтому продавать сейчас имеет смысл только в случае острой необходимости.
Что касается застройщиков — банкам невыгодно снижение цен. Система устроена так, что если возникает кассовый разрыв или компания начинает продавать квартиры дешевле договорных условий, банки тут же вмешиваются. Банки не заинтересованы в падении цен.
Так что в ближайшее время рост, конечно, уже прекратился, но и снижение будет крайне ограниченным. Средняя цена немного снизилась — но не потому, что упали сами цены, а потому что увеличилась доля более доступных квартир в структуре продаж.
Сейчас хорошо продаются квартиры у вертикально интегрированных структур, которые могут немного снизить себестоимость на каждом этапе. Это компании типа КПД-Газстрой, у которых есть свои заводы, или, например, “Энергомонтаж”, “Первый строительный фонд”, у которых и кирпичные, и панельные заводы, и бетон свой. Они за счёт этого на каждом этапе могут чуть-чуть экономить, и итоговая цена оказывается немного ниже. Сделок у таких компаний становится больше.
Но внутри каждого конкретного жилого комплекса заметного снижения цен нет. Может быть, чуть больше скидки за 100%-ную оплату.
Плюс банки сейчас забирают значительную часть денег у застройщиков. Фактически, они торгуют государственными преференциями. Чтобы получить льготную ипотеку, застройщик должен заплатить банку, который выдаёт эту ипотеку покупателю.
Размер этой комиссии — от 5 до 10% от суммы кредита. Сейчас в среднем — около 6%.
«Если вы купили квартиру сильно дешевле рыночной цены — зря радуетесь»
— Существуют ли риски пузыря на рынке недвижимости в крупных российских городах, таких как Москва, Санкт-Петербург или Новосибирск? Чем они могут быть обусловлены в текущих условиях?
— В Новосибирске сейчас в продаже — в сданных и строящихся домах — около 70 тысяч квартир. Это очень много, явный переизбыток.
Если у застройщика нет серьёзных финансовых проблем, если он не вошёл в проект с высокой кредитной нагрузкой, то он, скорее всего, достроит. Но в целом проблемы есть — я думаю, что порядка 20–25% объектов не будут построены в срок. Такая проблема существует.
Поэтому если вы купили квартиру сильно дешевле рыночной цены и радуетесь — зря радуетесь. А если вы купили её ещё и ниже себестоимости — застройщик, с большой вероятностью, просто обанкротится и не достроит дом.
Есть такая мантра, что «все деньги находятся на эскроу-счетах», и если что — «банк достроит». Но на практике — не достроит. У банков ни денег на это нет, ни компетенций.
А те застройщики, которые сейчас успешные, — им бы свои проекты достроить и продать. С другой стороны, даже если банк достроит объект без продаж, что он потом будет делать со всем этим жильём?
В лучшем случае, если вы купили квартиру в проблемном объекте, будьте готовы ждать 2–3 года дополнительно. Причём последние изменения в законодательстве практически обнулили идею компенсаций за задержки.
Максимум, что можно получить сейчас — 5% компенсации за срок задержки ввода дома в эксплуатацию. Представьте себе: вам задержали сдачу на два года, а компенсация — 5%. При том, что любой банк сегодня платит по вкладам 20% годовых. В итоге, можно сказать, что дольщики оказываются обманутыми — но уже по закону.
Это в лучшем случае. А в худшем — вам просто вернут деньги с эскроу-счёта, как это предусмотрено законом.
— Какие типы недвижимости сейчас наиболее востребованы? Или будут востребованы в ближайшие годы? Эконом-класс, загородные дома или что-то иное?
— Если в целом — то сейчас наиболее востребовано жильё, которое по формату и по цене подходит под условия семейной ипотеки. То есть это квартира площадью 55–60 квадратных метров — трёшка-студия или полноценная двушка — ценой примерно до 7,5 миллионов рублей.
Ну, потому что на сумму в 6 миллионов сегодня можно получить максимальный кредит. И к этой сумме ещё нужно прибавить 30% первоначального взноса. Вот и получается: квартира за 7,5 миллионов — это то, что по функционалу подходит под запросы покупателей и по возможностям под семейную ипотеку.
Инвестиционные квартиры с рынка фактически ушли. Сейчас мало кто верит, что купив квартиру сегодня, через год или два ты сможешь её продать с прибылью, большей, чем принесёт депозит в банке.
Достаточно интересны сейчас апартаменты — в определённых локациях. Потому что они изначально не переоценены: там не было льготной ипотеки. Люди не брали их просто потому, что ипотека дешевая.
Кроме того, Новосибирск развивается. Сейчас в этом сегменте сохраняется определённый баланс между спросом и предложением, несмотря на отсутствие нормальной ипотеки и высокую ставку. Высокие ипотечные и ключевые ставки сдерживают развитие, но в некоторых точках, где цены растут быстрее рынка, интерес к апартаментам есть.
Также просыпается интерес к коммерческой недвижимости. В частности, к небольшим офисным помещениям. У нас в Новосибирске уже довольно давно не строятся офисы класса «А». Поэтому, когда внутри жилых комплексов бизнес- или комфорт-плюс-класса продаются хорошие офисные помещения — они вызывают спрос. В комфорт-плюсе, приближенном к бизнесу, такие решения вполне рабочие.
О скандальных долгостроях в Новосибирске
— Вы упомянули апартаменты. Знаете про скандальную ситуацию с долгостроем на Тополевой, 5. Как вы думаете, чем она может разрешиться? Там ведь довольно сложная ситуация.
— Там, скорее всего, придётся доплачивать дольщикам. Потому что это изначально не жильё. Да, это апартаменты.
На доме висел паспорт, по которому он должен был сдаться ещё в 2012 году. То есть задержка уже больше десяти лет, и конца-края пока не видно. Основной собственник, насколько я понимаю, находится под арестом, имущество арестовано. Но даже если всё продать — баланса нет. Денег на достройку не хватит.
Долгострой на улице Тополевой, 5. Фото предоставлено Сиб.фм
Это апартаменты. Проживать там можно, а вот прописаться — нельзя. Или, например, если помещение получает статус отеля, тогда можно оформить временную регистрацию, максимум на пять лет.
Для застройщика это упрощает требования — по парковкам, по социальной инфраструктуре. Но по факту это не жилое помещение. Это именно коммерческая недвижимость. Там и тарифы выше.
Хотя апартаменты в нормальных местах, в хороших проектах — у нас уже есть такие: например, «Бонапарт», «АйКью Апарт» — в них можно жить, можно сдавать посуточно, можно отдать в управление управляющей компании. Так что, в принципе, проживать в апартаментах можно — а вот прописаться нельзя. Это разные вещи.
— То есть, по-вашему, ситуация может разрешиться только за счёт того, что дольщикам придётся доплачивать?
— Если бы в 2012 году люди доплатили ту сумму, которой не хватало, а она была, в общем-то, не очень большой, то дом могли бы достроить уже к 2014 году.
За 10 лет с тех пор они бы на одной только аренде окупили бы все свои вложения — как минимум, а то и половину стоимости апартаментов.
У нас вообще много таких проектов, где людям нужно было чуть-чуть доплатить в своё время. Например, Кропоткина, 104А. Там в 2008 году можно было доплатить по 3 тысячи рублей за квадрат, и дом бы сдали. Но люди посчитали, что раз они все документы оформили и обязательства выполнили, то им обязаны достроить бесплатно. Ну, можно ждать сколько угодно. Но дом до сих пор не сдан.
Похожая ситуация на Сибирской, 30А. Может быть, сейчас и достроят.
Здесь либо мэрия должна будет дать деньги или земельные участки, либо сами обманутые дольщики должны скинуться. И поскольку это не жильё, а коммерческое помещение, я не думаю, что мэрия вдруг даст денег.
Скорее всего, придётся решать вопрос самим. Время тоже играет против них — ведь помимо того, что ничего не двигается, любой незаконсервированный строительный объект ветшает.
«У государства стало меньше денег на строительство»
— Вернёмся к более общим вопросам. Ситуация с санкциями и внешней политикой — как она сейчас влияет на рынок?
— В целом, конечно, влияет. Основная проблема застройщиков сегодня — это политическая нестабильность и невозможность строить планы на далёкую перспективу.
Во-первых, у государства стало меньше денег на строительство — по понятным причинам. Это не может не сказываться. Влияет это на всё. Хотя, надо сказать, что большинство крупных застройщиков сейчас достаточно устойчивы — в том числе и финансово.
Но в любом случае эта нестабильность не повышает доходы населения.
Посмотрите, например, на волатильность курса доллара — как он себя ведёт. Всё это влияет. Но я бы не стал глубоко комментировать эту тему — я всё-таки специализируюсь именно на недвижимости и новостройках.
— Вопрос скорее на размышление. Сейчас в интернете часто говорят про нынешнее поколение, особенно про молодёжь, что у них нет возможности иметь свою квартиру. Как вы считаете, каковы реальные шансы у молодёжи купить недвижимость?
— Я ещё из того поколения, когда квартиру нужно было именно зарабатывать. Чтобы её получить, нужно было 20 лет отработать на заводе. Потому что квартиры почти не продавались.
Поэтому, на мой взгляд, сегодня ситуация значительно лучше. Темпы строительства сейчас существенно выше, чем даже были в Советском Союзе.
Я считаю, что в целом ситуация достаточно благоприятная. У нас высокая обеспеченность жильём — почти 30 квадратных метров на человека. В стеснённых условиях живёт процентов 5, не больше. Может быть, ещё процентов 25 хотели бы улучшить жилищные условия.
Для молодёжи работает семейная ипотека — её никто не отменял. И ежемесячный платёж по семейной ипотеке сегодня меньше, чем арендная ставка. Ну, либо он с ней соизмерим, скажем так.
Сейчас большой выбор квартир — как в строящихся домах, так и в уже сданных. Есть даже такие варианты, где можно купить квартиру в рассрочку и сразу заехать — внеся, допустим, 40% по ипотеке, и потом в течение года расплачиваться.
Поэтому, на мой взгляд, те, кто говорит, что сейчас стало хуже — это, как правило, люди, которые не жили в те времена. Тогда заработать на квартиру было гораздо сложнее, чем сейчас, по моему мнению.
Подпишитесь на нас в Telegram
