Три крупных банка повысили ставки по ипотеке: что будет с рынком жилья в Новосибирске

В октябре три крупных российских банка повысили ставки по рыночной ипотеке. На этом фоне меняются условия семейной программы, а Банк России готовится к очередному заседанию по ключевой ставке. Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев объяснил Сиб.фм, почему ипотека может стать менее доступной и как изменения кредитных условий отражаются на рынке жилья Новосибирска.

В октябре ставки по рыночной ипотеке повысили Газпромбанк, Банк ДОМ.РФ и ПСБ. В Газпромбанке они выросли на 0,2 п. п. — до 17,9% годовых, а при сумме кредита менее 7 млн рублей составляют 18,9%. Банк ДОМ.РФ увеличил базовые ставки на 0,5 п. п. — теперь они находятся в диапазоне от 18,8% до 19,7% без учета индивидуальных надбавок и скидок. В ПСБ повышение составило 0,2–0,44 п. п., ставки достигли 17,99–18,49% годовых.

Почему дорожает ипотека

По мнению Сергея Николаева, на решение банков могут влиять сразу несколько факторов. Один из них — рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

«У нас достаточно высокими темпами растет доля просроченной ипотеки. В целом это не так много, то есть все еще пока в пределах статистической погрешности. Но темп роста просроченной, то есть плохой ипотеки, очень высокий», — отметил аналитик.

По его словам, повышение ставок может быть связано в том числе с необходимостью компенсировать потенциальные убытки банков. Еще один фактор — изменение условий льготного кредитования.

С 1 октября семейная ипотека стала менее доступной для части заемщиков. По словам Сергея Николаева, изменения затронули семьи с одним ребенком, которые претендуют на льготную программу. На этом фоне рыночные ипотечные ставки также могут постепенно корректироваться.

«Рыночная ипотека всегда конкурирует с льготной. С 1 октября льготная ипотека повысилась, соответственно, за ней потихонечку повышается и рыночная», — пояснил эксперт.

Как это отразится на рынке жилья

Рост ставок делает ипотечные кредиты дороже и может сократить число покупателей, способных приобрести квартиру с помощью заемных средств. Это особенно заметно на вторичном рынке, где значительная часть сделок зависит от доступности ипотеки.

«Уже сейчас люди, которые хотели продать однокомнатные квартиры, их не продают, потому что для этого нужна ипотека», — рассказал Сергей Николаев.

По его словам, ситуация осложняется большим количеством однокомнатных квартир, построенных в Новосибирске и приобретенных в том числе с использованием семейной ипотеки. Изменение условий кредитования влияет не только на продажи, но и на рынок аренды.

В третьем квартале 2026 года арендные ставки на однокомнатные квартиры в Новосибирске снизились примерно на 6%, сообщил аналитик. Однако связывать это изменение исключительно с ипотекой было бы некорректно: на стоимость аренды влияют и другие факторы, в том числе объем предложения.

В целом повышение стоимости кредитов может затруднить продажу квартир, для покупки которых необходима ипотека, и повлиять на дальнейшую динамику рынка.

Чего ждать от ставок дальше

Дальнейшая ситуация во многом будет зависеть от денежно-кредитной политики Центробанка. Как отметил Сергей Николаев, участники банковского рынка не рассчитывают на скорое снижение ключевой ставки, а значит, рассчитывать на быстрое удешевление рыночной ипотеки пока не приходится.

При этом повышение ставок в отдельных банках еще не означает, что весь рынок будет двигаться одинаково. Кредитные организации могут менять условия в зависимости от стоимости фондирования, рисков заемщиков и конкуренции за клиентов.

Очередное заседание Банка России по ключевой ставке, которое состоится 23 октября, должно прояснить дальнейшие ориентиры денежно-кредитной политики. Однако даже изменение ключевой ставки не обязательно приведет к немедленному пересмотру ипотечных условий: многое будет зависеть от ожиданий банков и ситуации на рынке недвижимости.