Кто в доме хозяин?

С 2004 года Жилищный кодекс РФ обязывает собственников квартир быть ответственными и за общий жилищный фонд: следить за состоянием дома и самим проводить капитальный ремонт, не надеясь на государство. За десять лет конфликты жильцов с управляющими компаниями стали обычным делом, а обслуживание дома превратилось в прибыльный бизнес. Корреспонденты Сиб.фм посмотрели, как выглядит противостояние ТСЖ И УК в трёх больших домах Новосибирска: старой «сталинке» прямо в центре города на Красном проспекте, новостройке в молодом микрорайоне «Весенний» и типовой «панельке» на левом берегу.

1. Самый центр

— Власть не понимает, насколько далеко в городе зашла проблема с управляющими компаниями. И если она не вмешается в её разрешение, ситуация выйдет за пределы Новосибирска, и ею воспользуются люди, которым это будет выгодно, — говорит председатель ТСЖ дома на Красном проспекте, 59 Галина Железнякова. — Самое страшное — это отчаявшиеся люди, которые потыкались в закрытые двери.

Фасадом здание, построенное больше 30 лет назад, выходит на главную улицу города, но даже несмотря на богатую историю и завидное расположение, дом находится в плачевном состоянии и десятки лет обходится без капитального ремонта.

217 домов в Центральном районе Новосибирска обслуживает
«ДОСТ-Н»

Последние шесть лет здание обслуживала управляющая компания «Дирекция объединённых строительных трестов — Новосибирск» (ООО «ДОСТ-Н»), которая входит в состав ЗАО «Управление жилищно-коммунального хозяйства» («УЖКХ») корпорации F1. В подчинении «УЖКХ» восемь управляющих компаний, обслуживающих более 1700 домов Новосибирска.

Весной жильцы дома решили отказаться от услуг УК и зарегистрировать товарищество собственников жилья. По их словам, причин для такого решения было много: цифры в сметах многократно превышали реальные, при этом состояние дома отнюдь не улучшалось. Своё товарищество собственников жилья (ТСЖ) они зарегистрировали в конце сентября и практически сразу нарвались на судебные разборки: УК подала на них в суд.

— Управляющая компания посчитала, что собрание, проведённое нами, прошло неправомерно. Это обычная практика всех УК: после голосования против них затевать судебные разборки. Жильцы дома по адресу Красный проспект, 77а судятся уже три года — «ДОСТ-Н» игнорирует заседания, тянет время, — рассказывает Железнякова. — Буквально отказывается отдавать нам документы и заявляет, что после нашего собрания жильцы проголосовали обратно за УК. Понятно, что эти документы сфабрикованы.

Примеров такой работы очень много: все УК действуют по одной схеме, а ТСЖ проходят один путь.

Как рассказывает Железнякова, в это же время на неё и других жильцов начали сыпаться угрозы. К её мужу на работу приходили с недвусмысленным разговором сотрудники «УЖКХ», другой жительнице дома выстрелили в окно. По её словам, директор УК Павел Гольденфанг сказал, что «костьми ляжет, но дом не отдаст», а мастер ЖЭУ на все замечания жителей отвечал: «Что, крови захотели?» Когда в ответ на угрозы люди обратились в полицию, в возбуждении уголовного дела им отказали, поскольку «угрозы, высказываемые в словесной форме, не носят реального характера».

— Когда мы подняли шум и обратились в СМИ, УК в спешном порядке начала «замазывать» все аварийные недоделки. В одном из подъездов на общей кухне обвалился потолок — так они на его место прибили фанеру и побелили, а этажом выше из той же фанеры сделали короб, чтобы никто на опасное место не наступал. Никаких актов выполненных работ, смет и дефектовки нет, — продолжает Железнякова. — Конечно, теперь мы наймём экспертов, чтобы оценить квалификацию работ и объём затрат. Но такая работа для «ДОСТ-Н» — обычное дело: недавно они нам выставили счёт по изоляции на 138 000 рублей. А по факту они купили её два мешка — это и на тысячу не наберётся по стоимости.

70% домов региона обслуживаются частными УК

В правом крыле дома находятся обычные квартиры, в левом раньше было общежитие коридорного типа, но сейчас все комнаты приватизированы жильцами. Собственники оставлены один на один с разваливающимся домом, и, по их словам, от УК в основном получают только одно: счета. За окнами светится огнями и гудит Красный проспект, и, наверное, мало кто поверит, что стены дома скрывают такой «интерьер».

Штукатурка на стенах местами обвалилась до перекрытий, проводка больше напоминает жилище гигантского паука, а в общих душевых комнатах можно снимать особо страшный фильм ужасов.

Несмотря на скромные размеры комнат (10–15 кв. м), некоторые жильцы предпочитают ставить в них личные душевые кабины, и их можно понять.

Как рассказывает жительница Красного проспекта, 59 и член инициативной группы Светлана Киприянова, капремонта в доме не проводилось ни разу, хотя деньги на него сдавали регулярно: раньше государству, а после реформы ЖКХ — УК.

— Вот такая ерунда в самом центре города. Собственники комнат сами нанимают уборщицу, так как УК здесь вообще не появляется, но счета выставляет постоянно, — рассказывает Киприянова. — А слесари в этом году поленились протянуть рукав до колодца во дворе и всю воду с труб слили прямо в подвал.

В числе недоделок и раскрытые настежь вентиляционные окна на крыше, и обваливающиеся потолки, и захламлённые чердаки, и дыры в кровле, и многое другое. При этом помимо платежей собственников, УК получает прибыль с аренды фасадов дома под рекламные баннеры.

— По самым грубым подсчётам выручка с двух больших реклам на доме — около 600 тысяч рублей — и это ещё не считая мелких плакатов. А они отчитываются, что выходит раза в три меньше, — объясняет Киприянова. — Реальную стоимость рекламы посчитать не сложно: мы знаем, какое рекламное агентство арендует наши стены, и в курсе их расценок. Когда начали разбираться, выяснилось, что «ДОСТ-Н» якобы с нами заключила договор, по которому собственники ей платят 30% отчислений с рекламы за посредничество. Только никакого договора мы не заключали, а когда его посмотрели, увидели, что наши подписи в нём подделаны.

2 декабря договор на управление с «ДОСТ-Н» закончился. ТСЖ наняли штат работников, но заняться домом в полной мере пока нет возможности.

— Делать акт передачи дома и передавать нам документацию управляющая компания не собирается. Все бумаги, необходимые для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, мы вынуждены восстанавливать за свой счёт, — поясняет в свою очередь Железнякова.

Более того, нанятым нами людям не дают работать. Недавно наблюдали битву дворников: нового и прежнего.

Жильцы дома на Красном проспекте, 59, — не единственные, кто недоволен работой «УЖКХ» и входящих в её состав УК. В ноябре областная прокуратура провела проверку и выявила множество нарушений. В официальном сообщении ведомства говорится, что УК «УЖКХ» «своевременно не выплачивали работникам заработную плату и компенсационные выплаты, не принимали меры по погашению перед ресурсоснабжающими организациями задолженности за поставленные коммунальные ресурсы, неправильно начисляли собственникам жилых помещений плату за жилищно-коммунальные услуги, ненадлежащим образом содержали общее имущество в многоквартирных домах».

35 административных дел возбудила прокуратура в отношении руководителей УК в составе «УЖКХ»

Железнякова настаивает, что всё больше людей хочет отказаться от услуг «УЖКХ»: за последний месяц жильцы 13 домов в Октябрьском, Железнодорожном, Центральном районах тоже решили организовать ТСЖ, а значит, гарантированно влезть в судебные разбирательства.

2. Дела на Заречной улице

Большой кирпичный дом по адресу Заречная, 4 видно издалека: его крыша украшена светлой башенкой, и стоит он прямо на берегу реки Иня на въезде в Первомайский район Новосибирска. Этот 15-подъездный дом с подземной парковкой и большим двором стал первым в строящемся микрорайоне «Весенний». Дом «прославился» на весь город, когда в конце ноября на подстанции, питающей микрорайон и муниципальный детский садик, произошла авария, и электроэнергии на массиве не было больше суток. Отчаявшиеся жители «пошли «на штурм» и перекрыли проезжую часть, согласившись разойтись только после разговора с мэром города, прибывшим «на баррикады».

Помимо этого жильцы дома уже несколько лет наблюдают за противостоянием УК и ТСЖ. Так, летом они стали находить в почтовых ящиках два набора квитанций на оплату: и от тех, и от других.

Дом, построенный МЖК «Энергетик», — «дочкой» «Первого строительного фонда» (ПСФ) — сдан пять лет назад и начал обслуживаться УК застройщика. Жильцы зарегистрировали ТСЖ в 2011 году, и с тех пор судебные разбирательства не прекращаются. Сначала в суд на жильцов подал подрядчик ПСФ, который попытался оспорить законность проведённого собственниками собрания. Районный суд встал на сторону жильцов дома, а после апелляции истца их поддержал и областной суд.

— Заседание прошло в конце декабря, но решение мы получили только в январе: после всех праздников, — вспоминает председатель ТСЖ «Заречное» Наиль Шахмиев. — После праздников мы также узнали, что в конце декабря УК создала новую компанию с тем же названием, изменив только ИНН. Они уже знали, что проиграли в судах.

Вообще непонятно, как, не имея никаких полномочий, без тендера и решения собственников, домом начала управлять совсем другая организация.

Работники УК подсовывали людям разные списки, в которых надо было расписаться — уведомления о собрании и так далее. Затем все бумаги аккуратно сложили, сверху прикололи договор и объявили, что УК подписала договор на управление домом. Самое забавное, что инициаторами этого заочного «голосования» прописали нас, инициативную группу. В итоге нам пришлось судиться против самих себя.

По закону минимальный взнос за капремонт с квадратного метра составляет 7,1 руб.

По словам Шахмиева, квитанции на оплату от новой УК начали приходить за несколько месяцев до сфабрикованного голосования, а директор УК ПСФ Антон Павлов до сих пор тянет с ликвидацией первой компании.

— Проект дома прекрасный получается: с лифта можно попасть в парковку. У нас здесь река, и когда закончат с [третьим] мостом, можно будет комфортно жить. А пока нужно много вкладываться. Застройщик оставил массу недоделок: вентиляционные трубы на одной части дома слишком низко расположены, двери на выходах с крыши без замков и совсем не утеплены, из-за чего зимой в подъездах стоит минусовая температура, — делится наболевшим Шахмиев. — Лифты в трёх подъездах не работают вообще, хотя счета за них приходили всегда. Пожарные двери и краны переставлялись из одного подъезда в другой по мере сдачи разных частей дома, а после перешли в парковку.

По мнению председателя ТСЖ, недоделки застройщика — одна из основных причин, по которой УК не хочет отдавать дом. Гарантийный срок дома истекает через год, еще через два-три года заканчивается срок приёма претензий по парковке.

— Поэтому они сейчас активно хотят отделить парковку от остальной части дома, хотя это единое целое. Парковка принадлежит собственникам, но сейчас там управляет ООО «Автопарк», где опять же директор Павлов.

Они назначили тариф по своему усмотрению: сколько захотели, столько и берут.

Мы пытались поставить охрану в парковку, так они просто закрылись и никого не пустили. В парковке вообще бардак, конечно: всё открыто — езди, кто хочешь, а эти просто деньги собирают, даже уборкой толком не занимаются. Короче, рэкет конкретный: типа мы пришли, мы здесь хозяева, давайте платите, — признаётся Шахмиев. — Там семейная династия: у Павлова работает супруга, у неё сестра, муж сестры работает в парковке, дядя — замом. Это ещё одна из причин конфликта. Ну и по парковке тоже много недоделок: нет запроектированных дверей, счётчики углекислого газа не подключены, проблемы с вентиляцией.

Сегодня ТСЖ «Заречное» заключило договоры с «Горводоканалом» и «Новосибирскэнергосбытом», зарегистрировалось в системе «Город» и налаживает контакты с «СибЭко». Кроме того, «Заречное» прошло проверки в государственной и муниципальной жилищных инспекциях. Остаются договоры с провайдерами связи и магазинами, которые размещают рекламу на фасадах здания. Сейчас все эти отчисления продолжают поступать на счета УК. Договор на обслуживание дома ТСЖ заключило с управляющей компанией «Сибирь», директор которой — собственник одной из квартир.

Правда, война с УК ПСФ не закончена: она не торопится передавать документацию на дом и освобождать принадлежащие жильцам помещения для инженеров и слесарей, диспетчерской и лифтовой. Прежние и новые уборщицы моют лестничные клетки наперегонки, а жильцы так и не определились, кому они должны платить. При этом, по словам Шахмиева, власти в разбирательства жильцов и УК стараются не вмешиваться.

— Павлов сейчас по 100 тысяч собирает с провайдеров, но как-то не видно, что деньги тратятся на дом. Конечно, есть те, кто нам палки в колёса вставляет, и в основном они как-то связаны с УК. Как людей я их могу понять: они не хотят терять работу. Но получается, что около десяти человек сейчас поднимают громкую шумиху, переходят на личности, требуют смены председателя. Они отвлекают людей от больших проблем всего дома: не работают пожарные двери, три лифта. Про стоимость лифтов я вообще боюсь говорить. Сейчас ещё обнаружилось, что врезка в дом по теплу сделана неправильно, — перечисляет фронт работ Шахмиев. — Не введена в эксплуатацию канализационно-насосная станция: по отношению к городским сетям наш дом стоит на уровень ниже, поэтому для него сделана станция с тремя насосами. Два из них не работают.

Водоканалу станция не передана, та же ситуация с энергосетями.

Авария на подстанции — не единственная проблема: дом к зиме не подготовлен, фильтры в системе отопления забиты. Сейчас у нас морозы ударят, дадут давление больше — и будут аварии. Я волнуюсь за семью, за дом. Хочется ведь жить здесь долго и счастливо.

— ПСФ ссылаются на то, что договор, заключённый с ними, не был расторгнут, но это лукавство: согласно поправкам в Жилищный кодекс (п. 8.2 ст. 162), в случае принятия жильцами решения о выборе другой управляющей организации и изменении способа управления домом, договор расторгается в одностороннем порядке. Тем не менее, районная прокуратура бездействует. У нас уже порядка десяти обращений от жильцов в областную прокуратуру, в мэрию города. И все они были ещё до аварии, — объясняет Наиль.

В департаменте энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска корреспонденту Сиб.фм подтвердили, что коммуникации дома «Горводоканалу» и «НГТЭ» до сих пор не переданы, а работа ТСЖ и её договора с региональной управляющей компанией «Сибирь» законна. Также в мэрии сообщили, что дать оценку правомерности выставления счетов УК ПСФ за последние полгода может только суд, а значит, будут новые иски и разбирательства.

3. Юго-Западный

ТСЖ «Бригантина» зарегистрировано в январе 2012 года. Обслуживание дома по улице 9-й Гвардейской Дивизии, 25 началось спустя два месяца: заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями на вывоз мусора, обслуживание лифтов и круглосуточное аварийно-техническое обслуживание. К организации ТСЖ собственники подошли грамотно.

УК даже не пыталась оспорить ТСЖ в судебном порядке, но тем не менее активно сопротивлялась: неоднократно срезались замки с дверей мусорокамер, велись двойные начисления за содержание жилья.

До сих пор автоматический информатор обзванивает жителей и требует уплаты несуществующей задолженности, возникшей в результате незаконных начислений.

Максимальная зарплата, предлагаемая дворнику в Новосибирске, составляет 26 000 рублей

Между тем, УК всё еще не передала документацию на многоквартирный дом, в том числе акты выполненных работ, несмотря на вступившее в силу решение суда. По мнению собственников квартир, это может означать лишь одно — акты выполненных работ «не в порядке». В свое время этот факт подтвердила прокурорская проверка, которая выявила приписки уборочных площадей: более чем на 10 тысяч кв. метров уборочной площади придомового участка и на 490 кв. метров уборочной площади мест общего пользования. И хотя УК ещё не вернула людям деньги, собранные на капитальный ремонт, разницу в управлении домом они уже почувствовали. В течение полутора лет в здании поменяли лифты, провели модернизацию систем отопления, поставили приборы учёта, поставили тамбурные двери в подъездах, что незамедлительно сказалось на энергосбережении и благоустроили двор.

— Раньше все арендные деньги за пользование коммуникациями УК забирала себе, а нам доставались только отписки. Сейчас мы заключили договоры на наших условиях. Более того, провайдеры оплатили все долги перед ТСЖ за период с марта 2012 года, — уточняет председатель ТСЖ Анна Кудрук. — Доход ощутимый: за десять месяцев прошлого года получилось больше 200 тысяч рублей, а в этом — уже порядка 400 тысяч. На эти деньги, не собирая ничего с людей, мы в половине дома поменяли трубы.

600 тысяч рублей сэкономили жильцы за неполный год работы ТСЖ «Бригантина»

Сейчас основная задача, по словам собственников, заключается в возврате всех платежей, которые УК присвоила себе, введя в заблуждение некоторую часть жильцов, многие из которые до сих пор считают, что ЗАО УК «Спас-Дом» — государственная организация, так как называется ЖЭУ (как в советские времена).

— В подписанном нами договоре на управление домом неожиданно появился пункт, по которому УК имеет право проводить подготовку к отопительному сезону, в том числе за счёт средств, собранных на капитальный ремонт. Но ведь это текущее техническое содержание, его обязаны делать без привлечения дополнительных средств, — объясняет Кудрук. — В суде когда узнали об этом, признал пункт противоречащим жилищному законодательству. Однако дело в том, что этот пункт есть во всех договорах управления с домами, которые обслуживает данная УК.

Получается, в 2007-2009 годы «Спас-Дом» собирала со всего города денежные средства по статье «Капитальный ремонт», но ничего не сделала и присвоила их якобы на подготовку к отопительному сезону. Нас просто обокрали.

Арбитражный суд Новосибирской области решил,что УК «Спас-Дом» должна вернуть собственникам более 500 000 рублей, которые остаются «в распоряжении ответчика без законных оснований». По словам председателя ТСЖ, сейчас исполнительный лист находится у судебных приставов.

— Люди, конечно, видят разницу. И те, кто даже против меня персонально, уже не хотят в УК возвращаться. Психология людей изменилась — они в большинстве своем осознают, что значит быть собственником жилья, гордятся позитивными изменениями в жизни дома, активно участвуют в голосовании на общих собраниях, принимают решения о проведении капитальных и текущих ремонтов за счёт собственных средств, — убеждена Кудрук.

Мнение эксперта:

Артём Демченко, председатель клуба «Управдом»

Проблемы есть при любой форме управления, но, очевидно, что намного чаще дома стараются перейти от УК к ТСЖ. Многим кажется, что так можно снизить платежи, хотя далеко не для всех домов это возможно. Дом — это маленькое предприятие, в котором можно стать директором. И чем больше дом, тем больше получаются сборы. Однако, как правило, управляющим компаниям, помимо больших и новых домов, достается куча плохих и маленьких двух- и трёхэтажек, которые они содержат за счёт жильцов больших домов.

По сути, получается перекрёстное финансирование, только в извращённой форме.

Если вы знаете, как быстрее и грамотнее осуществить переход от УК к ТСЖ —
напишите нам!

На самом деле, чтобы оплачивать все услуги в полной мере, собственникам маленьких плохих домов надо платить за коммунальные услуги по 50 рублей за кв. метр, а то и больше. Жители же больших домов посчитали, что могут прекрасно жить сами: у них на всё будет хватать денег, и они перестанут переплачивать. Чиновникам невыгодно, чтобы жители больших домов содержали только себя: им в этом случае придётся выделять субсидии на ремонт ветхого жилищного фонда. Мэрия безучастна именно по этой причине: она не хочет выступать третьей стороной, принимать чью-либо позицию и просто самоустраняется. Наконец, УК не хотят терять прибыль: любой большой дом — это куча денег. Никто не хочет передела рынка, и это накладывает на всё свой отпечаток.