Будут ли дорожать новостройки

Выйдя с продолжительных праздников, наши аналитики наконец-то произвели расчёты средневзвешенных цен на рынке новостроек Новосибирска.

Пока это цены ноября прошлого года. Как я и предполагал, пока мы наблюдаем вполне предсказуемый умеренный рост цен. В периоде 12 месяцев динамика продолжает измеряться двузначной цифрой. Но предлагаю подождать данные о декабрьских ценах, и только после этого сделаем окончательный вывод.

Средневзвешенная цена одного квадратного метра новостроек на территории Новосибирской агломерации в ноябре 2019 года составила 68 761 рубль. Если смотреть ежемесячные приросты, то это одна из самых низких прибавок в текущем году – всего 0,3 %. По всей видимости, застройщики почувствовали, что выбрали весь потенциал в предыдущем осеннем месяце. Напомню, в октябре 2019 года был поставлен рекорд месячного роста цены «квадрата». Тогда динамика составила 1,66 % или 1 121 рубль.

Но если анализировать период 12 месяцев и сравнивать текущие показатели с ценой ноября 2018 года, то рост цены одного квадратного метра строящегося жилья составил 10,51 %. За этот период средняя цена подросла на 6 542 рубля. При этом официальные оценки инфляции за 2019 год определены на уровне 3 %. Соответственно, рост цен на рынке новостроек Новосибирска опережает официальный рост индекса потребительских цен за 2019 год более чем в три раза. То есть за вычетом инфляции «чистая капитализация» строящегося жилья составляет в моменте 7 % годовых.

Тут нужно отметить, что рост в 10 % относится к рынку в целом. На него влияют и цены застройщиков, которые в силу своего положения просто не могут себе позволить повышение цен и удерживают их на одном и том же уровне. А самые успешные девелоперские проекты демонстрируют инвестиционную эффективность в 30 % годовых и более.

До последнего времени рынок новостроек Новосибирска предлагал довольно привлекательные инвестиционные инструменты для полупрофессиональных игроков. Но в новых законодательных условиях и в новом формирующемся спросе частные спекулятивные сделки будут становиться все менее привлекательными. А вот к приходу профессиональных игроков пока не готовы сами компании-застройщики. И есть подозрение, что абсолютное большинство просто не имеет соответствующих кадров для обеспечения такого сотрудничества. Хотя со стороны таких инвесторов определённый интерес проявляется. Интерес к двузначной доходности, в первую очередь. И рынок новостроек её пока предлагает.

В первой половине года я прогнозировал, что двузначная динамика темпов роста цен в периоде 12 месяцев продлится как минимум до сентября. В 2018 году именно с сентября и до конца года мы наблюдали активное повышение цен на новостройки Новосибирска. График роста цен ушедшего года довольно схож с предыдущим. Но в ноябре, как я уже сказал, мы видим некоторое торможение.

При условии, что застройщики заигрались с предновогодними скидками в декабре и не смогли показать рост хотя бы около 1 %, есть риск, что результаты года окажутся чуть ниже 10 %.

Но это мы узнаем чуть позже.