Как поделить «Подсолнух»

На этой неделе арбитражный суд Новосибирской области ввёл процедуру внешнего наблюдения в ООО «Проектная компания «Подсолнух». Это застройщик очередного долгостроя на площади Маркса — общественно-торгового комплекса «Подсолнух», который не могут закончить с 2005 года. Но, как считают инвесторы строительства, процедура не решит главную их проблему.

ОТК «Подсолнух» — второй объект на площади Маркса, взявший на флаг название популярной масличной культуры. Первый носит титул «Свадебный торговый центр» и уже давно работает рядом.

Второму не повезло. Местные СМИ регулярно включают его в обзоры, посвящённые долгостроям, которые «уродуют город и разоряют своих хозяев». Что касается этого объекта, известно, что у него нет единого собственника — он строился методом долевого софинансирования, когда инвесторы покупали площади по частям на этапе строительства.

Один из таких инвесторов — Игорь Белоус — и стал инициатором нынешнего дела. Вне зала суда свою позицию он поясняет так: деньги на стройку закончились, а под присмотром арбитражного управляющего застройщик быстрее выполнит свои обязательства и, наконец, сдаст здание в эксплуатацию.

У суда к заявителю, по большому счёту, всего один вопрос:

«Вы не рассматриваете возможность введения банкротства по специальной процедуре для застройщиков?». Нет, отвечает инвестор.

По данным «Новой Сибири», Игорь Белоус — член семьи, которая контролирует более 10 % площадей незавершённого строительства. Согласно выписке из ЕГРН, заявителю и его однофамильцам из общей площади в 34 тысячи квадратных метров принадлежит 3,8 тысячи. Однако сумма его претензий к застройщику — чуть более 470 тысяч рублей. Это те деньги, которые Белоус в последние несколько лет занимал «Подсолнуху» на текущие расходы. Взносы же всех дольщиков строительства давно зарегистрированы как доли в объекте незавершённого строительства. Это значит, что инвесторы в процедуре банкротства участия принимать не будут.

В итоге на «Подсолнухе» введено внешнее наблюдение до 25 февраля 2019 года, после которого, почти откровенно заявляет представитель застройщика Елена Жданова, кредиторам ничего не светит. Компания никакой деятельности не ведёт, у неё уже ничего нет, кроме доли, продавать которую имеет смысл только после сдачи объекта, говорит она.

Впрочем, бессмысленность этого актива не в том, что финиша стройки пока не видно. «Доля «Подсолнуха» арестована за долги, — говорит представитель инициативной группы инвесторов комплекса Вадим Шаталов. — А кроме этого, мы вообще оспариваем её, считаем несуществующей. У нас есть основания считать, что она состоит из мест общего пользования: коридоров, туалетов, холлов — всего того, к чему собственники площадей должны иметь неограниченный доступ».

Вот уже несколько лет часть инвесторов «Подсолнуха» не может добиться учёта своих интересов и прав. После изучения документов и анализа договорных отношений, связанных со строительством общественно-торгового комплекса, Вадим Шаталов пришел к выводу об аффилированности части инвесторов с бенефициарами строительства.

«Они не являются независимыми инвесторами, а представляют консолидированную силу, — говорит он.

— Они принимают все важные решения в своих интересах, хотя и не располагают контрольным пакетом голосов, необходимым для этого.

Если бы они были заинтересованы в прозрачном и справедливом разрешении ситуации, самым логичным было бы просить суд применить специальный порядок банкротства застройщика, после чего дольщики могли бы создать ЖСК и, собрав дополнительные средства, общими усилиями достроить наш объект».

«Захват» мест общего пользования тревожит независимых инвесторов не только потому, что потом некуда будет справлять нужду, а до своих офисов придётся пробираться по воздуху. Дело в том, что именно эта спорная доля, которой на собраниях голосует застройщик, обеспечивает большинство, которому вынуждены подчиняться все остальные.

Последним решением, которое, как считают независимые дольщики, бьёт по их интересам, — это требование ради достройки комплекса скинуться по 9,2 тысячи рублей с каждого квадратного метра. «Хотя 12 лет назад инвесторы и так платили от 60 до 80 тысяч рублей за квадратный метр, доплачивать мы не против. Вопрос только в том, кто будет контролировать сбор средств и их расходование, — говорит Ольга Набокова, отвечающая в инициативной группе за юридическое обеспечение. — Мы предложили крупным инвесторам несколько вариантов разрешения ситуации. Это можно сделать через счёт нотариуса, через ЖСК, не важно. Главное — обеспечить прозрачность и справедливость. Но в ответ слышим, что они уже всё внесли и всё потратили, а документов не показывают — ни нам, ни судам».

Ну а пока дела и иски инвесторов «Подсолнуха» в судах, к решению своей главной проблемы долгострой не приблизится. Все площади в объекте проданы, тем не менее, средств на достройку нет. Если инвесторы не договорятся о принципах привлечения и учёта средств, они вынуждены будут внимательнее смотреть, куда делись собранные с них деньги. В инициативной группе подозревают, что часть долей продавалась по заниженным ценам или менялась на необеспеченные обязательства. Если концы таких сделок удастся найти, не исключено привлечение правоохранительных органов. Пока эти концы бенефициары строительства удачно обрубают: у застройщика сменились учредители и директор, причём последнего упорно ищут судебные приставы, но никак не могут найти.