Надежда на наказ президента

Недавно я выразил надежду на президентский наказ рынку новостроек страны, в котором он поставил задачу повысить объёмы строительства жилья. Сегодня, с новой порцией статистики июля, появилось ещё больше вопросов.

Начнём с цен. В июле вновь наблюдается небольшой, но рост. Средневзвешенная цена одного квадратного метра в строящемся жилье в Новосибирске и всей агломерации подросла по сравнению с началом 2018 года более чем на 1 %. По сравнению с июлем 2017 года прибавка составила почти 5 %.

Но это – средняя температура по больнице, включая морг. В нашем случае – включая цены неэффективных застройщиков и попросту банкротов.

А вот если сравнивать исключительно цены девелоперов, находящихся в так называемой «зелёной зоне» нашего рейтинга устойчивости застройщиков, то рост стоимости метра у них составил более чем 12 % за год.

Соответственно, эффективные застройщики повышают цены на 1 % в месяц. И только они могут сегодня себе позволить не распродавать какой-то накопленный неликвид, а предлагать рынку актуальный продукт. Ведь только они сегодня ведут активное строительство и запускают новые проекты.

Это всё происходит на негативном фоне общей сдачи индустриального жилья, темпы ввода которого в 2018 году в регионе накопительно упали на 25 %. Суммарно только в Новосибирске произошёл спад на 44 тысячи квадратных метров. В феврале, в мае и в июле многоэтажки в городе не сдавались вовсе. То есть за семь месяцев рынок недосчитался ввода четырёх одноподъездных 20-этажных домов.

Ввод жилых площадей падает, а цены на них растут.

Поддержание ввода жилья и рост цен обеспечивают, в основном, первые 30–40 компаний, лидеров рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска.

А что же с продажами новостроек? Росреестр официально сообщил, что за прошедшие семь месяцев 2018 года в Новосибирской области зарегистрировано более 14 тысяч договоров долевого участия (ДДУ). Это больше числа регистраций ДДУ в 2017 году на 5 %, но на 16 % меньше аналогичного периода 2016 года.

Июль отметился рекордом. Если брать округлённые цифры, за июль было заключено 2600 сделок, тогда как за аналогичный период 2017 года их было 2400, а 2016 года лишь 2300.

То есть цены растут ещё и на фоне роста продаж, что закономерно. Теперь нужно честно отметить, что обозначенные мной падение ввода индустриального жилья, рост цен и повышение количества сделок зависели от базы таких расчётов.

Ранее фиксировался высокий ввод жилья – до одного квадратного метра на человека в год. Отсюда видимые провалы. Этот широкий рынок новостроек был в основном сформирован жильём жёсткого эконом-класса. Теперь, в связи с насыщением рынка вторичного жилья, оно уже больше не продаётся в таких объёмах.

Застройщики-лидеры теперь явно смещают качество своих предложений в категорию более комфортного жилья. Отсюда и рост цен на фоне падения ввода. И далее ситуация будет развиваться именно так. Не предвидится логичных оснований для возврата к старым объёмам строительства и ввода, к невысоким качественным характеристикам новостроек и низким ценам.

Хотя с объёмами – вопрос. Как я уже сказал, президент поставил задачу их повысить.

В год должно вводиться не менее 120 миллионов квадратных метров жилья. Это выглядит несколько сюрреалистично. Текущий объём строительства в стране всего 125 миллионов квадратных метров.

Планы по вводу жилья в 2018 году, озвученные Минстроем, – 80 миллионов квадратных метров. За счёт чего будет обеспечено в будущем дополнительно 40 миллионов, а это 50 % от текущего объёма – для меня самая большая загадка.

Именно поэтому надежда на выполнение задачи, поставленной правительству президентом, является единственным фундаментальным фактором для позитивных прогнозов роста рынка новостроек Новосибирска. Будем наблюдать. С надеждой.

И если надежда оправдается, то поздравим друг друга.