Соломка для застройщика

Долевое законодательство изменится с 1 июля, но уже сегодня это оказывает серьёзное влияние на показатели строительной отрасли. Взрывной рост ДДУ одновременно со стагнацией ипотеки, а всё вместе это говорит о том, что игроки строительного рынка активно наращивают «складские запасы», чтобы пережить грядущий ФЗ-214.

На днях Росреестр НСО сообщил, что с января по апрель этого года было зарегистрировано 9 634 ДДУ. Больше всех их было в феврале – 2 866. Любопытна динамика данного показателя относительно 2018 года. Это 29 % роста в сравнении с четырьмя месяцами 2018 года, когда было 7 504 ДДУ.

Если сравнивать только апрели, то рост количества договоров уже 38 %: 2662 против 1 899. Февраль – вообще 60 %.

2019 год характерен массовыми регистрациями ДДУ с отсутствием оформления сделки на самом деле. Причина – в скором переходе рынка на так называемое проектное финансирование. Именно с 1 июля законы изменятся, и большинство застройщиков станут защищать свои проекты перед банками для получения кредитов на их реализацию. Деньги дольщиков отправятся на эскроу-счета, а не в кассы строительных компаний.

Напрашивается вывод, что новостройки оформляются на лица, которые аффилированы с застройщиками. Логика проста.

Так достигается заветный уровень регистрации ДДУ в 30 % и более,

что сохраняет привычный формат финансовых взаимоотношений строителей и покупателей квартир без посредничества банков после 1 июля. Также такое решение позволит использовать деньги дольщиков по-прежнему напрямую.

В пользу этого предположения говорит и очевидная несопоставимость темпов роста ДДУ и ипотечных сделок – 30 % против 2 %. Разрыв – подчеркну – в 15 раз. Количество договоров на покупку квартир резко увеличивается, а выданных ипотечных займов больше практически не становится.

Подробнее. Новосибирцы взяли 7053 кредитов на жильё. На новостройки из них приходится лишь около четверти – 1633. Теперь взглянем на ДДУ за I квартал 2019 года – их 7012. Соотнесём с озвученным выше количеством займов, выданных на строящееся жильё. Получим эти же 23 %.

Выходит, что три из четырёх покупателей жилья берут его на свои деньги, без использования ипотеки. Понятно, что на самом деле такого быть не может, да и общая картина рынка говорит об обратном.

Что происходит? Судя по динамике, застройщики готовятся к резкой смене правил игры и пытаются себе «подстелить соломку», чтобы её хватило на подольше. Что ж, такие мероприятия новосибирских строителей, возможно, помогут уберечь местный рынок от серьёзной встряски.