Подпишитесь на Telegram-каналВ новостройках Новосибирской области не проданы 74% студий, однокомнатных квартир и двухкомнатных студий площадью до 45 кв. м. Об этом сообщил Сиб.фм. независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Разбираемся, почему рынок перегружен малогабаритным жильём и что с ним будет дальше.
По подсчётам Николаева, потенциальная аудитория для малогабаритного жилья в регионе ограничена. Молодёжь от 15 до 24 лет, которой нужна первая квартира, составляет лишь 9% населения области — около 340 тысяч человек. Ещё 7% — жители 25–29 лет, которых может устроить студия или однушка. С учётом погрешности и тех, кто старше, но жилищный вопрос ещё не решил, однокомнатная квартира реально нужна не более 25–27% жителей региона.
Строят при этом принципиально иначе. За 2021–2024 годы доля квартир с одной-двумя комнатами составила в среднем 64,6% от всего введённого жилья. Сегодня 65% строящегося фонда — квартиры площадью до 45 кв. м. Для семей с двумя детьми подходят лишь 17–20% новостроек.
Часть нераспроданного жилья — инвестиционный навес. За годы действия льготной ипотеки жители Новосибирской области приобрели более 60 тысяч малогабаритных квартир, и больше половины из них покупались под перепродажу. Эти квартиры выросли в цене на 30–70%, а арендный доход с них сейчас превышает ипотечный платёж — из-за высокой ключевой ставки.
«Для продажи этих квартир нужна адекватная ставка по ипотеке», — заявил Николаев. Если ключевая ставка будет снижаться медленно, рынок поглотит навес постепенно, за несколько лет. Если же разрыв между семейной и рыночной ипотекой сократится до 3%, продажи у большинства застройщиков встанут. Аналитик также отметил, что разница в цене между первичным и вторичным рынком в Новосибирске сейчас составляет 23–25%, а снижение цен возможно только в проектах с риском срыва сроков на 3–5 лет или угрозой возврата средств дольщикам со счетов эскроу.
