Как быстро окупится ипотека: эксперт рассказал, почему новая квартира не должна стоять пустой

Квартира, взятая в ипотеку, без дополнительных вложений не окупается.

Если взять ипотеку под средневзвешенный процент (в июле в Новосибирске он равнялся 6,05%) на средний срок 240 месяцев, то ежегодный платеж по ипотеке составит 8,63% от суммы кредита. Чтобы как-то компенсировать расходы, многие предпочитают сдавать такое жильё в аренду, полагая, что выгода перекроет плату за займ. Однако доходы от аренды составят 5,6%, поэтому, чтобы уйти в ноль, придётся доплатить как минимум 3%.

При этом основное тело кредита уменьшится за первый год на 2,65%, тогда как 5,98% составит погашение начисленных процентов по ипотеке.

И это в ситуации, когда квартира весь год не простаивала и не произошло никаких форс-мажоров.

Считать окупаемость квартиры в годах методом деления 100% на среднегодовую арендную ставку в каком-то конкретном городе — это арифметика, а не аналитика и не прогноз. С другой стороны, цена квартиры за этот же год выросла на 15%, а арендная ставка снизилась с 6,3 до 5,6%.

Для прогноза окупаемости квартир нельзя пользоваться только статистикой сегодняшнего дня. В своё время многие покупатели взяли большое количество валютных кредитов под 2% годовых, в результате страна получила около 10 тысяч человек, у которых банки забрали ипотечные квартиры, «простили» первоначальный взнос и текущие взносы, и у заёмщиков остались долги перед банками.

Поэтому недвижимость — это выгодный инструмент инвестирования и сохранения денежных средств, а не способ заработать на кредитных деньгах.

Прогноз окупаемости вложений составляется путём соединения нескольких графиков динамики цен на недвижимость, инфляции, ключевой ставки, средней ставки по депозитам, арендной ставки и ипотечного процента.

В следующей публикации приведу примеры конкретных расчётов вложений в недвижимость, уровня безубыточности в зависимости от первоначального взноса и особенностях квартир для сдачи в аренду.