Новостройка или вторичка: эксперт из Новосибирска – о том, почему надёжнее всего инвестировать в недвижимость и как выгодно купить квартиру

ВЦИОМ периодически изучает мнения жителей России по вопросу надёжности разных способов вложения средств. И результаты показывают, что всегда, в том числе и во время кризисов, вариант вложения в недвижимость лидировал с большим отрывом.

Независимый аналитик по недвижимости из Новосибирска Сергей Николаев специально для Сиб.фм рассказал, почему выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость и какому жилью лучше отдавать предпочтение – новостройкам или вторичке.

Почему вложения выгоднее и надёжнее делать именно в квартиру?

Опыт моего поколения показывает, что какие бы самые неожиданные решения ни принимало правительство, какие бы кризисы ни случались в стране и в мире, недвижимость остаётся тихой гаванью. Было время, когда недвижимость росла медленнее инфляции, и квартиры даже снижались в цене, биржевые спекулянты имели доход в разы выше, но недвижимость по итогу всегда отыгрывала инфляцию и параллельно приносила пассивный доход в виде аренды.

Ситуация не меняется и сегодня, когда люди стали грамотнее в финансовых вопросах, появилось большое количество агрессивных ПИФов, негосударственных пенсионных фондов, да и банки стали предлагать клиентам множество услуг для увеличения капитала.

По результатам ВЦИОМ, в августе 2017 года 46 % россиян назвали вложения в недвижимость самым надёжным способом хранения денег, 29 % предпочли счёт в банке, 17 % наличные рубли дома и 10 % наличную валюту. Акции предприятий, ПИФы и ПИФНы, негосударственные пенсионные фонды оставались уделом меньшинства.

Результаты опроса в декабре 2020 года после стремительного роста цен на недвижимость были предсказуемы. Покупка квартиры получила свои 50 %, но не выше. Это показывает, что, планируя вложения, люди анализируют не конкретный год, а более длительный период. Плюс в декабре 2020 года 17 % опрошенных выбрали покупку земельного участка – это влияние пандемии. Любопытно, что 75 % отметили снижение риска при вложении в новостройки, а переход на счета эскроу опрошенные оценили как правильный ход государства.

Почему новостройка, а не готовая квартира?

Это, конечно же, льготная ипотека, которая в среднем по РФ на 2,57 пп выгоднее ипотеки под построенное жильё. При средней сумме кредита 3,1 млн. рублей и среднем сроке 20 лет разница 2,57 % означает увеличение ежемесячного платежа на 22,1 % и увеличение общей переплаты на 1 млн 143 тысячи рублей. Дальше льготная ипотека станет не такой привлекательной, но ипотечный процент под готовое жильё растет ещё быстрее. При проектном финансировании в среднем через 18 месяцев ваша квартира переходит в разряд готового жилья, а разница 2,57 % остаётся.

Вложение в новостройки интереснее, чем покупка вторичного жилья. Они и растут вместе с инфляцией, и увеличиваются в цене вместе со стадией строительства дома.

Как правильно выбирать квартиру?

Первое, что нужно сделать, – определить, для чего покупается квартира:

1. Для собственного проживания.

2. Для перепродажи.

3. Для сдачи в аренду.

Это три совершенно разных квартиры и три алгоритма выбора с разными критериями.

Квартира для собственного проживания

Квартиру для проживания (так, по крайней мере, кажется большинству) вы точно представляете. Как показывает опыт, при работе с хорошим специалистом от застройщика конфигурация жилья и критерии выбора сильно изменяются. Поэтому соберите максимум информация в отделе продаж.

И несколько советов, если вам придётся менять квартиру в течение 5-10 лет:

- выбирайте застройщика, у которого можно сделать квартирную карьеру внутри одного ЖК. Это позволит не менять школу детям и избежать лишних затрат, меняя квартиру через трейд-ин;

- когда оцениваете транспортную доступность, сами проверьте свои основные транспортные маршруты в часы пик. По такому же принципу анализируется доступность и качество инфраструктуры;

- оцените качество работ застройщика и рейтинг компании, интернет в помощь;

- если в данном комплексе уже есть сданные дома, поговорите с жителями;

- не покупайте онлайн, обязательно посмотрите квартиру на площадке.

Квартира для перепродажи

Самый простой способ определить норму рентабельности – изучить прогнозы динамики рынка и сравнить стоимость готового жилья в домах поблизости, возведённых тем же застройщиком с ценой, по которой вам предлагают купить. Рынок недвижимости аналоговый, если нет квартир от застройщика, найдите похожие квартиры. Не забывайте про нерыночную составляющую в цене новостроек, навес за счёт льготной ипотеки, это 7-10 %. Если застройщик будет продолжать строить ещё 2-3 года, то соответственно всегда сможет дать более интересную цену, чем инвестор. Или придётся ждать, пока отменят льготную ипотеку.

Строительство знаковых социальных и инфраструктурных объектов единовременно повышает стоимость недвижимости на 10-15 %, так произошло при вводе метро «Золотая Нива» или автомобильного моста Кирова – Выборная.

Для спекулянтов и рантье сообщаю дополнительную информацию. Доход от сдачи квартиры в аренду равен ипотечным платежам по новой льготной ипотеке при первоначальном взносе 40 %.

Один из важнейших критериев выбора — динамика роста цены квадратного метра у данного застройщика относительно средней динамики по рынку в целом.

Важно найти формат самой ликвидной квартиры не сейчас, а тогда, когда вы планируете её продавать. Например, в 2015 году спросом пользовались маленькие студии, а сейчас они зависли в микрорайонах, где переизбыток квартир такого формата. По разным районам ситуация сильно отличается. По моему прогнозу, через 2 года наиболее ликвидными будут двушки-студии с тремя окнами.

Квартира для сдачи в аренду

Здесь начать нужно с расчёта доходности аренды в зависимость от площади, числа комнат, расположения квартиры, исходя из средних цен и стоимости аренды по районам. Такой расчёт показывает, что в Новосибирске годовая аренда приносит 5-7 % дохода от стоимости квартиры. Пользуются умеренным спросом и приносят наибольший доход большие однокомнатные квартиры, двухкомнатные студии и двухкомнатные квартиры до 55 квадратных метров в районах средней отдалённости от центра с развитой инфраструктурой.

Квартиры в центре и по линии метро пользуются повышенным спросом, но высокая входная цена не даёт возможности получить высокую норму прибыли. Квартиры на окраинах без развитой инфраструктуры не пользуются спросом и часто простаивают. В многокомнатных квартирах существенную часть прибыли съедает оплата ЖКХ и налоги.

Студии пользуются спросом в районах сосредоточения вузов. Наиболее благоприятный период выхода на рынок аренды – осень, наименее выгодный – лето.