Подпишитесь на Telegram-каналНовосибирский девелопер проекта БАШНИ YES предложил покупателям апартаментов программу обратного выкупа. Программа предусматривает право инвестора через семь лет после полной оплаты недвижимости продать её застройщику по заранее установленной формуле. Совокупные поступления от эксплуатации и последующего выкупа должны составить двойную первоначальную стоимость объекта. Почему девелопер готов уже сегодня договориться о финансовых условиях сделки, которая может состояться лишь через семь лет?
Когда главный вопрос – не только доходность, но и возможность выхода
Недвижимость традиционно считается одним из наиболее устойчивых способов сохранения капитала. Однако устойчивость самого актива не означает предсказуемости инвестиционного результата.
Процентные ставки, инфляция, стоимость строительства, состояние рынка аренды и покупательский спрос влияют на будущую цену недвижимости. Чем длиннее инвестиционный горизонт, тем сложнее оценить совокупное влияние этих факторов.
Особенно это касается объектов на стадии строительства. Инвестор принимает решение сегодня, основываясь на характеристиках будущего комплекса и прогнозируемой доходности. Фактические результаты становятся понятны значительно позже – после завершения строительства и запуска объекта.
В традиционной модели девелопмента после передачи недвижимости дальнейшие решения принимает собственник. Он самостоятельно определяет стратегию управления объектом, сдачи в аренду и последующей продажи. Если возникает необходимость вернуть вложенные средства, условия выхода из инвестиции определяются текущей рыночной ситуацией и наличием покупателя.
Поэтому возможность заранее согласовать условия будущей продажи недвижимости представляет отдельный интерес. Именно такой механизм предусмотрен программой обратного выкупа апартаментов в проекте БАШНИ YES.
Двойная стоимость через семь лет. Как устроена программа
Программа предоставляет инвестору право через семь лет после полной оплаты апартамента продать его обратно застройщику по согласованной формуле.
Цена обратного выкупа определяется как двойная первоначальная стоимость недвижимости за вычетом дохода, полученного инвестором от её эксплуатации.
Например, апартамент приобретён за 8 млн рублей. За семь лет собственник получил 3 млн рублей арендного дохода. При реализации права обратного выкупа застройщик должен будет приобрести объект за 13 млн рублей.
Совокупные поступления инвестора составят 16 млн рублей при первоначальных вложениях в размере 8 млн. рублей.
Таким образом, при исполнении предусмотренных договором обязательств формула обеспечивает совокупный прирост относительно первоначальной стоимости в размере 100% за семь лет.
При простом арифметическом распределении это соответствует 14,28% первоначальной суммы в год. Однако данный показатель не равнозначен эффективной годовой доходности, которая зависит от сроков арендных поступлений.
Существенная особенность механизма заключается в том, что обратный выкуп является правом инвестора, а не его обязанностью. По истечении семилетнего периода собственник может сопоставить рыночную стоимость апартамента, текущий арендный доход и предусмотренную договором цену выкупа.
В зависимости от ситуации он вправе сохранить недвижимость, продать её на открытом рынке либо воспользоваться опционом. Тем самым условия одного из возможных сценариев выхода из инвестиции определяются ещё на этапе её приобретения.
Почему застройщик принимает на себя семилетние обязательства
На первый взгляд, подобная конструкция выглядит не вполне очевидной с точки зрения интересов девелопера. Компания заранее принимает на себя обязательство приобрести недвижимость по формуле, размер будущих выплат по которой известен уже сегодня.
Объяснение, вероятно, следует искать в модели владения и эксплуатации самого комплекса.
Застройщиком БАШЕН YES выступает компания «Аврора», работающая с 2008 года в составе группы компаний «Септима». По информации компании, «Аврора» является крупнейшим инвестором проекта и более полутора лет финансировала строительство ещё до начала продаж апартаментов.
После завершения строительства застройщик намерен сохранить в собственности значительную часть комплекса, включая конференц-залы, парковки, помещения общественного питания, часть номерного фонда и сервисную инфраструктуру.
Следовательно, экономическое участие компании не закончится с продажей апартаментов частным инвесторам. «Аврора» останется собственником недвижимости, стоимость и доходность которой будут зависеть от результатов работы комплекса. Это позволяет рассматривать обязательства по обратному выкупу в контексте долгосрочных инвестиционных интересов застройщика.
Ставка на стоимость работающего бизнеса, а не только квадратного метра
БАШНИ YES создаются как многофункциональный комплекс под управлением федерального гостиничного оператора YES. Проект предусматривает апартаменты, рестораны, спортивную инфраструктуру, бассейн, пространства для работы и деловых встреч, а также повседневные сервисы.
В такой модели инвестиционная стоимость недвижимости зависит не только от местоположения и цены квадратного метра. Существенное значение приобретают загрузка номерного фонда, арендные ставки, эксплуатационные расходы и эффективность управления.
Девелопер рассчитывает, что после нескольких лет эксплуатации комплекс будет оцениваться рынком уже как сформированный доходный актив.
К окончанию семилетнего периода рыночная стоимость апартаментов и доход от их эксплуатации, по расчётам застройщика, должны сделать дальнейшее владение недвижимостью более привлекательным для инвестора, чем её продажу по программе обратного выкупа.
Иначе говоря, застройщик предоставляет право на выкуп, рассчитывая, что у значительной части инвесторов не возникнет экономической целесообразности им воспользоваться.
Если же собственник примет решение о продаже, компания сможет приобрести готовый апартамент в уже действующем комплексе и увеличить собственный портфель доходной недвижимости.
Опцион как дополнительный инвестиционный инструмент
Право обратного выкупа оформляется отдельно. Стоимость опциона составляет 100 тыс. рублей. Для покупателей, единовременно оплачивающих полную стоимость апартамента, предусмотрены специальные условия.
В отличие от обычной продажи недвижимости, когда цена определяется рынком непосредственно в момент сделки, опцион позволяет согласовать формулу будущего выкупа уже при приобретении объекта.
Поскольку обязательство по выкупу принимает на себя застройщик, для инвестора имеет значение его финансовая устойчивость на протяжении всего семилетнего периода.
В основе программы обратного выкупа лежит долгосрочный прогноз девелопера относительно стоимости и доходности недвижимости. Насколько он окажется точным, покажут результаты эксплуатации комплекса и состояние рынка через семь лет.
Примечательно другое: условия возможной продажи недвижимости в будущем предлагается определить уже сегодня, зафиксировав минимальную доходность инвестора, когда сам объект ещё находится на стадии строительства.
БАШНИ YES
ООО СЗ «АВРОРА»
Телефон отдела продаж: +7 (383) 230-00-22
Офис продаж: ул. Блюхера, 67Б
Сайт БАШНИ YES: https://yes-towers.ru/
ТГ-канал: https://t.me/yes_towers
МАХ: https://max.ru/id5404375389_biz
Группа ВК: https://vk.com/yes_towers
Проектная декларация на сайте: наш.дом.рф
Реклама ООО СЗ «Аврора» ИНН 5404375389 Erid:2W5zFGs4MrZ
Подпишитесь на нас в max
