Бесценные дома

Известие о 12 разгневанных жителях Новосибирска, отказавшихся освободить занятую ими территорию и пустить строителей третьего моста через Обь, весь июль лихорадило местных чиновников. На помощь пришли приставы: трое жильцов согласились с решением суда и покинули дома. Остальные продолжают отчаянно доказывать, что предлагаемый им размер компенсации кратно занижен из-за давления мэрии на оценочные компании. Корреспондент Сиб.фм выслушал все стороны конфликта и убедился, что в достоверность экспертных заключений не верит никто.

14,8 млрд рублей составила стоимость третьего моста

— Суммы компенсаций разные, в зависимости от характера постройки — от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов рублей, — объяснял весной 2011 года Андрей Ксензов, бывший в то время первым вице-мэром Новосибирска. По его оценкам, расселение проходило без осложнений и могло завершиться в следующем году. Оптимистический прогноз подкреплялся сведениями об оперативном переселении 70 семей.

С тех пор мэрия относительно благополучно снесла 180 домов, растянула расселение ещё на два года, но от графика строительных работ не отстала. Теперь может отстать. Во всяком случае, директор мостоотряда № 38 ОАО «Сибмост» Сергей Соколов мэрию уже предупредил:

— Это очень большой объём работ, и если его не сделать сейчас, придётся переносить сроки (по сообщению пресс-центра мэрии, - прим. Сиб.фм).

500 млн рублей сэкономили бюджету Новосибирска строители третьего моста

Лидер инициативной группы жителей Камышенских переулков, попавших в зону строительства моста, Лилия Лепкович эмоционально пересказывает корреспонденту Сиб.фм то, что многократно излагала большинству городских СМИ: хозяева неугодных домов не претендуют на заоблачные суммы, а лишь добиваются справедливой и независимой оценки их имущества.

— Один и тот же оценщик в один день делает оценку двух соседних домов. Через две недели вызывает собственника жилья: всё готово. В итоге у одного земля стоит 140 тысяч за квадратный метр, а у другого – 250! Почему?! Иногда доходит до смешного: хороший дом оценивают в 3 млн рублей, а старую завалюшку – в 6 млн. Понятно, что кто-то греет на этом руки.

Разница в оценке имущества и, как следствие, размере компенсации владельцам домов – главный камень преткновения городских властей в спорах с будущими переселенцами.

Мэрия третий год обвиняет их в непомерных аппетитах и попытках решить жилищные проблемы за счёт городского бюджета, те в свою очередь убеждены, что их буквально обворовывают, изымая жильё за бесценок.

Примечательно, что обе стороны ссылаются на одни и те же показатели и нормативы: «рыночная стоимость», закон об оценочной деятельности, федеральные и международные стандарты. Однако, по версии одних, суммы компенсации хватит на однокомнатную квартиру, по словам других – на добротный дом.

Мосты — это особые сооружения, они должны, ну, как бы, украшать город.
Мэр Новосибирска Владимир Городецкий

— Жители требуют такие суммы, объясняя это тем, что за те средства, которые мы им предоставляем, они не смогут купить ни земельный участок, ни жильё. Мы сделали выборку вариантов по продажам недвижимости в Новосибирске. Даже ни в какое сравнение с теми домами, что остались в зоне строительства, нельзя сопоставить. Можно купить за эти деньги жильё лучше, — приводят слова начальника департамента транспорта и дорожно-благоустроительного комплекса мэрии Валерия Жаркова «Новосибирские новости».

В мэрии также напомнили, что компенсация складывается из рыночной стоимости земельного участка, находящегося на нём недвижимого имущества и убытков, связанных с переездом.

ЗДРАВЫЙ СМЫСЛ

Одним из самых наглядных примеров разночтений в работе оценочных компаний стала история Светланы Воложаниной. Она утверждает, что ООО «Заря», проводившая экспертизу по заказу мэрии, оценила её имущество в 6 млн рублей, тогда как в отчёте Сибирского регионального центра судебной экспертизы (СРЦСЭ) Минюста РФ указана совсем иная сумма – 19 млн рублей. Обе организации оценивали два дома, десять соток земли, баню и мелкие постройки.

В беседе с корреспондентом Сиб.фм начальник СРЦСЭ Евгений Чурляев опроверг данные женщины, заявив, что помнит отчёт по дому в Камышенском переулке «в пределах 15 млн рублей». Впрочем, таких сумм в решениях суда он тоже не видел:

— Суды не приняли ни одного решения на основе наших заключений, обычно размеры компенсаций были значительно ниже. По крайней мере суды первой инстанции. Насколько я знаю, идут обжалования в областных судах, но их итоги мне не известны. В любом случае такой «вилки» — от шести до 15 млн рублей – конечно, не должно быть.

Все компании пользуются разными данными о текущем состоянии рынка недвижимости, но здравый смысл никто не отменял.

Начальник отдела оценки ООО «Заря» Виктор Голубев объяснил вопиющую разницу применением различных методик расчёта.

15% владельцев домов, попавших под снос, не согласны с размером компенсации

— Существуют три подхода оценки недвижимости: затратный, доходный и сравнительный. Доходный не подходит (земля и постройки не использовались для коммерческой деятельности), затратный – подходит, но не всегда (если не предполагается воспроизводство строений). Остаётся сравнительный, когда рассматривается стоимость аналогичных объектов, — объясняет Голубев. — Тех, что сходны по экономическим и техническим характеристикам. При этом оценщик обязан применять принцип наилучшего использования участка.

По мнению представителя «Зари», такая вариативность позволяет оценщикам соблюдать нормы права и в то же время действовать в интересах заказчика.

— Предположим, анализ наиболее эффективного использования участка показывает, что в перспективе на месте вашего дома может быть построен бизнес-центр. Разумеется, в таком случае вы можете претендовать на другие деньги за землю. Вопрос в том, что у вас четыре сотки — никакой бизнес-центр туда не поместится, а рядом заболоченная местность – и все это видят и понимают, — предупреждает Голубев.

Сиб.фм о том, кому и чем мешает третий мост через Обь

ВЫЖАТЬ МАКСИМУМ

Директор ООО «Оценка плюс» Мария Стрельникова считает, что «пространство для манёвра» даёт выбор аналога:

— Могу привести пример, когда мы почти случайно получили отчёт одной оценочной компании, которая также проводила экспертизу по «нашему» спорному объекту. По документам выходило, что в качестве аналогов земельных участков в Октябрьском районе рассматривались участки в Заельцовском, то есть фактически на другом конце города.

Любая оценка – это личное дело оценщика, здесь возможно всё.

Как выяснил корреспондент Сиб.фм, главным аргументом обеих сторон является рыночная стоимость земли и построек. На неё ссылаются, к ней апеллируют, её обосновывают и просят иметь в виду. Тем временем законодательное определение «рыночной стоимости» отнюдь не способствует установлению истины. Согласно букве закона, это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции. «Когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», — указано в 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Сиб.фм – о начале конца самой большой барахолки Сибири

Можно ли считать чрезвычайными обстоятельствами строительство третьего моста через Обь – вопрос риторический. Не менее иронично выглядят требования к покупателю и продавцу: они не должны действовать в условиях спешки, под давлением или принуждением – иначе «рыночной стоимости» не получится.

— Понятно, что когда никто не собирался строить на этом месте мост, стоимость земли и домов была очень низкой. В последние годы цены поднялись – и поднялись искусственно. Известно, что многие скупали площади, чтобы потом дороже перепродать их мэрии, когда строители подойдут вплотную к домам, — продолжает начальник СРЦСЭ Евгений Чурляев.

У людей появилась возможность быстро и без особых хлопот получить значительные денежные средства, выжать из ситуации максимум.

— Стоимость жилья здесь растёт. Но нельзя говорить о том, что сегодня выстраивается очередь из желающих купить объекты рядом с третьим мостом по баснословным ценам. Более того, можно констатировать спад в продажах индивидуальных жилых домов в южном направлении. Наоборот, растёт количество объектов на продажу, — считает руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Жилфонд» Анна Фофонова. — Пять лет назад это направление было одним из самых ликвидных, сейчас — нет.

54 млн рублей стоит самая дорогая квартира в Новосибирске, по данным AVITO Недвижимость

По её словам, самая дорогая за последние два года продажа в районах Инюшенских и Камышенских переулков прошла в агентстве в июне 2012 года. Участок шесть соток с кирпичным домом площадью 80 квадратных метров был продан за 2,6 млн рублей.

— Вообще цены здесь могут сильно варьироваться, их выставляет продавец. К примеру, на 5-м Камышенском переулке участок 4,5 сотки с домом из бревна площадью 60 квадратных метров стоит 4,5 млн рублей. На мой взгляд, это дорого, — продолжает эксперт. — Ещё, например, есть два земельных участка по девять соток на улице Большевистской в районе Автовокзала.

Их начальная стоимость была 11 млн рублей, а сейчас, спустя четыре года, собственники готовы продать их и за 8 млн, потому что иначе никак.

Варианты с «более адекватными» ценами также присутствуют, отмечает Фофонова. На 10-м Камышенском переулке участок десять соток с домом в 200 квадратных метров продаётся в агентстве за 4 млн рублей.

СЕРЬЁЗНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

Большинство опрошенных корреспондентом Сиб.фм экспертов не исключает недобросовестность компаний-оценщиков и судей, ровно как и их связи с городскими властями.

— Мы все живём в одном городе – и частные конторы, и государственные. А мэрия как истец – это всё-таки серьёзное учреждение, судьи на неё оглядываются, ориентируются на предыдущие решения. Я не хочу сказать, что давление оказывается на всех, но то, что такие вещи вообще происходят, — это факт, — рассказал один из экспертов.

По данным Лилии Лепкович, судьи Октябрьского района Новосибирска неоднократно оставляли без внимания ходатайства переселенцев о смене оценочной организации, осуществляющей экспертизу их жилья.

В 2012 году расходы бюджета Новосибирска на содержание мэра выросли на 15%

Как пояснили корреспонденту Сиб.фм в суде, выбор организации решается «с учётом возможности предложенных сторонами экспертных учреждений проводить такого рода экспертизы и сроков их проведения». Также суд не может назначить повторную экспертизу спорного объекта компании, ранее проводившей его оценку.

— Доводы о наличии какой-либо связи оценочных компаний с мэрией Новосибирска в случае их подтверждения являются основанием для отвода эксперта. Стороны в праве заявлять об этом на судебном заседании, а суд, в свою очередь, рассмотреть данный отвод, — заверила исполняющая обязанности заместителя председателя Октябрьского районного суда Наталья Демичева.

На вопрос редакции об общем размере компенсаций переселенцам в пресс-службе мэрии пояснили, что все выплаты осуществляются «в пределах выделенных лимитов бюджетных обязательств». Точную цифру не смог назвать и мэр города Владимир Городецкий, сославшись на необходимость проведения специальных подсчётов.

Сейчас в процессе сноса находятся восемь домов, ещё 36 неизбежно попадут в санитарно-защитную зону и также будут снесены до ввода моста в эксплуатацию. Полностью расселить всех владельцев домов, попавших под снос, мэрия надеется лишь в 2014 году.