Падать ипотеке некуда

Несмотря на демарши отдельных банков, повысивших ставки ипотеки, средняя ставка выдачи продолжает падать, причём темпами, опережающими обещания Правительства. Количество, объём и средний чек ипотечных сделок продолжают расти. На этом фоне Центробанк планирует ужесточить условия ипотечного кредитования. Теперь обо всём подробнее.

Правительство продолжает декларировать нацеленность на снижение ставок ипотечного кредитования, которая пока является одним из признанных драйверов поддержания спроса на рынке новостроек.

Последнее известное мне заявление целевых параметров делал глава Минстроя Владимир Якушев. Он заявил буквально следующее: «На конец года мы планируем размер ставки 9,1 %».

По данным, опубликованным ведомством Эльвиры Набиуллиной, по итогам августа 2018 года реальность оказывается лучше оценок министра.

Ставка выдачи ипотечных кредитов под договоры долевого участия (ДДУ) составила 9,05 %. То есть на 5 сотых процента ниже, чем показатели, обещанные министром строительства РФ. За 12 месяцев ставка опустилась почти и вовсе на 1,3 %. В августе 2017 года она составляла 10,34 %.

При этом падать ипотечной ставке некуда. Текущие ставки ОФЗ по длинным бумагам – около 8,3 % годовых, а премия к ставке ОФЗ от ставки ипотеки должна быть минимум 1 %. Но такое значение премии уже составляет всего 0,7 %. Так что финансовые институты снижают ипотечную ставку уже за счёт пренебрежения собственными рисками.

А что же с другими параметрами отечественного ипотечного рынка?

За январь‑август 2018 года количество выданных ипотечных кредитов под ДДУ стало больше показателей прошлого года почти на 29 %. Хотя заметно падение темпов в последние месяцы.

Объём ипотечных кредитов для новостроек увеличился более чем на 39 % по сравнению с августом 2017 года.

По данным Центробанка, растёт и средний размер займа дольщиков. За 12 месяцев, к августу 2018 года, он увеличился почти на 15 %. Такая сумма сегодня составляет 2 миллиона 400 тысяч рублей, а в августе 2017 года она была 2 млн 90 тысяч рублей. То есть рост за год составляет 310 тысяч рублей. Но это, в том числе, эффект и от увеличения приобретаемой жилплощади.

Есть и показатель с отрицательной динамикой. Это доля кредитования новостроек в общем объёме ипотечных жилищных кредитов. В этом году, по состоянию на август, доля займов дольщикам составила более 29 %, а в 2017 году она была почти 34 %. Годовое падение доли новостроек в ипотеке – более 4 %.

Это серьёзный звоночек для застройщиков, которые не актуализируют продукт под изменяющийся спрос и не обращают внимания на изменение потребительских предпочтений. По собственной экспертизе могу сообщить – новым потребителям неважно количество квадратных метров. Иногда для оценки будущего жилья они вообще не обращают внимания на сам дом.

Но вернемся к Центробанку. Теперь не к самим данным, а к действиям ведомства Эльвиры Набиуллиной на основе этих данных.

ЦБ принял решение повысить с 1 января 2019 года коэффициент риска невозврата ипотечного кредита должником при займах с низким первоначальным взносом, то есть менее 20 % от стоимости новостройки.

Регулятор говорит, что пытается препятствовать провокации «ипотечного пузыря». В ответ банки могут ужесточить требования к заёмщикам, что может повлечь сокращение кредитования дольщиков.

Судя по тому, что ЦБ ужесточает требовательность банков к формированию кредитных портфелей в ситуации повышения рисков, в глупости его не обвинить. Но с точки зрения развития рынка новостроек, темпы которого пока поддерживает исключительно ипотека, конструктивными такие действия назвать трудно.

Остаётся порадоваться тому, что при таком дестимулировании рынок жилищного кредитования показывает внушительный рост.