Подпишитесь на Telegram-каналСтроительный рынок Новосибирска переживает спад, но сохраняет стабильность благодаря рекордным запасам жилья. Однако задержки ввода объектов и высокие риски могут привести к росту числа «обманутых по закону» дольщиков. Об этом в интервью в студии BFM-Новосибирск предупредил независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Беседа прошла в Экспоцентре на форуме «Сибирская строительная неделя-2026».
Эксперт отметил, что рынок цикличен: после быстрого роста до 2023 года, когда ввели рекордные 3 миллиона квадратных метров. В 2024-м объёмы упали по сравнению с предыдущим годом, в 2025-м — ещё больше, хотя показатели остаются выше средних по истории области.
Текстовая версия:
Снижение ввода и затоваривание рынка
По многоквартирным домам (МКД) падение ввода составило 18,5–19% в 2025 году. Зато индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) растёт: в 2025-м ввели рекордный миллион квадратных метров.
«Застройщики, чувствуя падение спроса, снижают вывод новых проектов», — объяснил Николаев. Спрос был разогрет льготной ипотекой, отменённой в июле 2024 года. В Новосибирске снижение началось раньше, чем по стране, — с 2024-го. Застройщики, пережившие не один кризис, оказались «более прозорливыми».
На рынке затоваривание на пике: в июле-августе 2025-го — 77,5 тысячи непроданных квартир. К настоящему моменту пик пройден (минус 2 тысячи), но это «капля в море», комментирует собеседник. Продажи по договорам долевого участия (ДДУ) в 2025-м просели на 0,5% к 2024-му.
«Мы где-то на минимуме, но при таком уровне затоваривания это слабое утешение», — констатировал аналитик.
Риски для покупателей: от задержек к «обманутым по закону»
Николаев предупредил о потенциальном росте проблемных проектов. В Новосибирске уже 30% объектов задержаны по срокам. Проектное финансирование, обещавшее защиту дольщиков, не панацея: банки могут вернуть средства через год, если дом не сдаётся вовремя.
«Люди, вложившие деньги 3–4 года назад, получат их без индексации — это полквартиры», — пояснил он. Возможны «обманутые по закону» дольщики, особенно при банкротствах. Мораторий на штрафы за задержки ввода отменён, но сроки сдвинуты на год — это прямые потери покупателей (аренда, инфляция).
В ИЖС риски ниже, но и здесь рынок слабо регулируется: «причесать дикие бригады» до уровня надёжных застройщиков не удалось, оценивает ситуацию аналитик.
Поддержка от государства: нужна адресная помощь
Аналитик скептически отнёсся к идее массовой помощи, как запрос федерального застройщика «Самолёт» на 50 миллиардов рублей льготного кредита.
«50 миллиардов на дороге не валяются», — отметил он. Скорее, ждёт адресная льготная ипотека или субсидии для проблемных проектов.
Закон о проектном финансировании критикуется: 80% прибыли застройщиков уходит на проценты по кредитам, а риски ложатся на покупателей. Снижение ключевой ставки могло бы оживить рынок, но только резкое — на 5–7% и больше. Иначе эффект минимален: вторичка «оживёт» первой, а первичка останется дорогой на 25%. При ставках 1–2% цены на недвижимость могут взлететь на 23%.
Что делать сейчас: выбор есть, но с рисками
Позитив аналитик видит в большом выборе: цены пока стабильны, застройщики предлагают «плюшки» — ремонт, парковки, кладовки. В сданных домах — 15,5–16 тысяч готовых квартир с минимальными рисками.
«Льготной ипотекой нужно пользоваться, особенно семьям с детьми — это инвестиция в материнский капитал», — советует Николаев. Но из 60 тысяч квартир в стройке 30% рискованные: «Не ищите, где дёшево, — ищите, где надёжно».
По его прогнозу, со второго полугодия 2026-го властям придётся активно вмешиваться, иначе спад усилится, а число дольщиков вырастет. Рынок не рухнет, но покупателям — время на тщательный выбор в ближайшие кварталы.
Больше о рынке недвижимости Новосибирска читайте ЗДЕСЬ!
