Слухи о кончине рынка строящегося жилья оказались преувеличенными. Новеллы 214-ФЗ заставили застройщиков понервничать и нарастить «складские запасы» в первой половине года. Но реальность продаж говорит о размеренном росте количества сделок, а значит и выручки. Это вызывает аппетит у наблюдательных инвесторов.
На прошлой неделе управление Росреестра по Новосибирской области опубликовало официальные данные о регистрации договоров долевого участия за 2019 год. Согласно обнародованной статистике, в регионе зарегистрировано 28 067 договоров долевого участия. Примерно 113 сделок ДДУ заключалось за один рабочий день. При этом на декабрь пришлось 2492 договора – более 100 ДДУ в день.
Максимальные показатели 2019 года были отмечены в июне, когда количество регистраций ДДУ взлетело до уровня 5057 при среднемесячном показателе в 2339 штук. То есть почти в два раза!
Такая статистическая аномалия связана со вступлением с 1 июля 2019 года изменений 214-ФЗ, регулирующего долевое строительство. Новые поправки запретили застройщикам напрямую получать деньги дольщиков по новым проектам. Строительство должно вестись за счёт банковского кредитования, а средства дольщиков должны храниться на счетах эскроу.
Провокаторами этой статистической лихорадки выступили сами застройщики, которые в последний месяц действия старого законодательства дополнительно отрегистрировали на аффилированных лиц месячную норму ДДУ без оформления реальных сделок. Тем самым, с одной стороны, они формировали необходимый уровень регистрации ДДУ, нормированный законодателями для сохранения в рамках старой системы прямого использования денег дольщиков. С другой – на случай обязательности перехода на проектное финансирование – оставили возможность прямого получения денежных средств дольщиков даже после вступления в действие новел 214-го ФЗ.
Те застройщики, кто понимал неизбежность перехода на проектное финансирование, пытались сократить объем банковского кредита. Факт высокой доли регистраций ДДУ без сделки с покупателем в первой половине 2019 года подтверждает статистика динамики ипотечного кредитования под ДДУ. В течение года она демонстрировала довольно плавный рост.
Учитывая, что большинство сделок со строящимся жильем проходят с привлечением ипотечных займов, график выдачи жилищных кредитов дольщикам гораздо честнее отражает реальную динамику продаж на рынке новостроек Новосибирска.
Годовые показатели регистрации ДДУ и ипотечных кредитов под них обычно вполне сопоставимы. Количество договоров долевого участия в 2019 году в сравнении с 2018 годом упало на 3 %, а вот количество ипотечных кредитов по новостройкам – сразу на 5 %.
Очевидно, что лихорадочная динамика регистраций ДДУ – это всего лишь действия застройщиков по уходу от банковского кредитования. Не более.
Хотя наша практика показывает, что при правильном формировании финансовой модели кредитная нагрузка легко нивелируется возможностями повышения цен, которые позволяет обеспечить именно новая система финансирования. Тем более при балансировании финмодели за счёт привлечения профессиональных инвесторов.
Судя по положительной динамике цен по росту количества сделок и по стартам новых проектов, рынок новостроек Новосибирска продолжает быть привлекательным. Причём настолько, что начинает вызывать аппетит у профессиональных инвесторов. В новой формирующейся реальности рынка новостроек бенефициарами станут застройщики, обладающие компетенциями в области финансового анализа и стратегического маркетинга.
Подпишитесь на нас в Telegram
