Храните деньги в квадратных метрах: инвестиции в недвижимость обсудили на круглом столе Сиб.фм банкиры, девелоперы и эксперты строительного рынка Новосибирска

Сегодня недвижимость кажется единственным более-менее надёжным хранилищем капитала. Ведь амплитуда движения валют пугает своим размахом, а жилой дом стоял и стоять будет, как бы ни лихорадило мировую арену.

По мнению многих экспертов, на данный момент это самый безопасный способ инвестиции. Наиболее перспективные направления – апартаменты и загородное малоэтажное жильё.

Ипотека – двигатель рынка недвижимости

По единогласному мнению участников дискуссии, проблемы и перспективы инвестиций в недвижимость необходимо рассматривать прежде всего через призму ипотечного кредитования. Ведь сегодня именно заёмные средства – главный двигатель продаж на рынке жилья. Ипотека занимает практически 80 % рынка. Из них 33 % – семейная ипотека, 33 % – программы государственной поддержки. Остальное – классическая ипотека.

Интересные данные представила заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске Виктория Панькова. По её словам, в последнее время жители нашего города активно кредитуются как на жилую недвижимость, так и на коммерческую. Количество таких сделок выросло на 40 %. Сумма кредита, уточняет банкир, варьируется от 5 до 40 млн рублей. Появилась и новая ниша кредитования.

виктория панькова – заместитель РУКОВОДИТЕЛя абсолют банка в новосибирске

«Мы впервые в 2021 году отметили спрос на ипотеку на машино-места. Сделок не так много, но их количество будет расти. Мы связываем это с тем, что сейчас новосибирские застройщики оформляют машино-места не в долях, как ранее, а в собственность – как полноценный самостоятельный объект», – сообщает Виктория Панькова.

По мнению представителя компании «Макромир» Марии Друговой, улучшают они их в том числе благодаря переезду из вторички в новостройку, когда кредит позволяет и площадь увеличить, и ремонт сделать. Успешными оказались и комбинации, в которых люди покупали новостройку за маленькую ипотеку по хорошей цене и при этом оставались жить в своей вторичке.

МАРИЯ ДРУГОВА – КОМПАНИЯ «МАКРОМИР НОВОСИБИРСК»

Коммерческий директор ГК One Company Вячеслав Мельников подчёркивает, что особенно выиграли те, кто успел запрыгнуть в первый вагон льготной ипотеки два года назад. Впоследствии эта же ипотека разогнала спрос, цены и, с точки зрения эксперта по новостройкам Сергея Николаева, повысила недоступность жилья в Новосибирской области. Впрочем, уже сейчас она начинает работать по второму кругу.

ВЯЧЕСЛАВ МЕЛЬНИКОВ – КОММЕРЧЕСКИЙ ДИРЕКТОР ГК ONE COMPANY

«Сейчас льготная ипотека выдаётся под 7 процентов, но в связи с ростом ключевой ставки это процент будет значительно увеличен и надолго останется на том же уровне», – полагает независимый эксперт по недвижимости Сергей Николаев.

По мнению участников встречи, покупатели новостроек продолжают выигрывать, а вот вторичный рынок на какое-то время встанет на тормоза.

СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВ – НЕЗАВИСИМЫЙ ЭКСПЕРТ ПО недвижимости, МАРИЯ ДРУГОВА – КОМПАНИЯ «МАКРОМИР НОВОСИБИРСК»

Вопрос рентабельности

Согласно прогнозам экспертов, будущее рынка недвижимости за апартаментами и малоэтажным пригородом. В ближайшее время спрос на студии, особенно экономкласса, будет падать. Рынок перенасыщен таким жильём. По словам Сергея Николаева, некоторые малогабаритные квартиры, сданные ещё в 2015 году в так называемых «муравейниках», ещё неотделанные стоят с тех времён.

Падение интереса к студиям отмечают и банкиры. Так, Виктория Панькова приводит следующие цифры. «Наиболее популярны 2-3-комнатные квартиры площадью от 60 квадратных метров. Это квартиры именно «для себя», не для сдачи или перепродажи с инвестиционными целями. Тем не менее остаются и те клиенты, которые приобретают недвижимость, чтобы потом её сдавать. Их доля – около 10-15 процентов от общего числа».

По мнению девелоперов, людей сегодня интересуют не только стены, но и условия, в которых они будут жить: соседи, благоустройство, сервис управляющих компаний, благополучная и безопасная среда за пределами дома.

Загородная идиллия

Так, серьёзные коррективы в выбор жилья внесла пандемия. Она буквально выгнала людей за город. Во время локдауна новосибирцы, особенно те, у которых есть дети, ощутили, что в городских квартирах невыносимо тесно. Многие оказались на удалёнке и поняли, что работать с прыгающим вокруг тебя чадом просто невозможно. А значит, нужно расширять пространство. Сделать это в рамках города не всем по карману. А вот пригород оказался весьма привлекателен. По данным девелоперов, именно продажи загородной недвижимости показали в минувшем году внушительный рост.

«Пандемия открыла рынок загородного жилья. Открылся такой инструмент как трейд-ин, то есть люди могут продать свою «двушку» в старой пятиэтажке и получить 100-120 «квадратов» за городом. Пандемия кончается, а привычка пожарить на лужайке шашлык или жить без соседей остаётся, сейчас люди это попробовали и уже не хотят в квартиры возвращаться», – считает Вячеслав Мельников.

Мария Другова считает, что люди, которые раньше боялись оторваться от мегаполиса, попробовали другую жизнь на вкус и теперь уже не готовы возвращаться назад. Число запросов на тaунаусы только растёт.

Эксперты прогнозируют, что с окончанием пандемии ликвидность малоэтажного жилья не упадёт. А банки охотно будут давать кредиты на его покупку.

Апартаменты: за и против

Большую дискуссию у участников круглого стола вызвал сегмент апартаментов. По их словам, с одной стороны, это безусловный тренд будущего. С другой, пока в Новосибирске рынок апартаментов не сформирован и покупатель с этим продуктом мало знаком. По мнению Вячеслава Мельникова, наш рынок к апартаментам ещё не привык. Люди начнут активно вкладываться в эту нишу после того, как закон разрешит в них прописываться. 16 февраля вице-премьер выступил с инициативой о возможности прописывать жителей в апартаментах. Если эта инициатива законодательно получит какое-то усиление, то инвестиционная привлекательность апартаментов вырастет в разы.

В качестве положительного примера развития рынка апартаментов Вячеслав Мельников приводит опыт соседей по региону. «Апартаменты апартаментам рознь. В случае законодательства на этом земельном участке мы можем построить дом, продать те же самые квадратные апартаменты, и они будут недвижимостью. Либо если есть централизованное управление этим ЖК. Первый пример в Шерегеше, где покупаешь номера, а потом тебя ждёт определённый доход, при том, что минимальный доход составляет 12 процентов», – добавляет он.

Сергей Николаев полагает, что в ближайшие два года в Новосибирске сформируется рынок апартаментов. Рост интереса к этой сфере со стороны инвесторов замечают и банкиры.

СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВ – НЕЗАВИСИМЫЙ ЭКСПЕРТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ, МАРИЯ ДРУГОВА – КОМПАНИЯ «МАКРОМИР НОВОСИБИРСК»

Любопытный прогноз относительно будущего апартаментов делает Вячеслав Мельников. По его мнению, как только урегулируют сферу аренды обычных квартир, люди начнут их активно продавать и вкладываться в централизованные комплексы апартаментов. Впрочем, это вопрос пока неопределённого будущего. Ведь сегодня рынок аренды – никем и никак не контролируемая область отношений.

Тёмная аренда или апартаменты

Ни арендатор, ни арендодатель не имеют никаких гарантий. А всё потому, что их договорные отношения строятся «втёмную». Риелторы между тем связываться с арендой не хотят. По сути, никто из сторон не готов брать на себя ответственность. Государство предлагает оформлять ИП и платить налог 4 %. Мысль об оплате налога на прибыль с аренды новосибирцами, мягко говоря, не приветствуется. Однако, по мнению девелоперов, рано или поздно эту нишу придётся уложить в прокрустово ложе закона.

Рынок аренды должен становиться более централизованным и стремиться к прозрачности, в том числе в вопросе уплаты налогов. Это очевидный тренд. Лет через десять мы увидим другой рынок.

Что завоюет сердце клиента

Сегодня, по единогласному мнению участников круглого стола, рынок недвижимости становится всё более прозрачным и гибким. И застройщики, и банки используют все возможные инструменты, чтобы привлечь покупателя. Например, весьма популярна так называемая квартирная карьера. Это когда клиент обменивает имеющееся жильё на вариант большей площади. Зачастую это происходит в рамках одного застройщика. Такие предложения становятся популярны.

Конкуренция и льготная ипотека стимулируют девелоперов уходить от однообразия и предлагать разные варианты жилья. По мнению девелоперов, неизбежно и повышение качества услуг от застройщиков, риелторов и банков. Согласовывать заявки на кредиты будут быстрее, оформлять сделки проще. Если раньше ипотеку согласовывали два-три месяца, то сегодня эта цифра сократилась до 15 дней, а в перспективе цикл сделки будет укладываться в неделю. Тенденцию к большей скорости сделок и онлайн-формату подтверждает и Виктория Панькова.

«Мы видим рост интереса к дистанционным сервисам в ипотеке: наши клиенты стали гораздо чаще заказывать оценку недвижимости онлайн (около 80 процентов), а также вносить ежемесячные и досрочные платежи через мобильное приложение или интернет-банк (70-80 процентов клиентов), заказывать справки (60 процентов)», – отмечает она.

«Доллар растёт, рубль падает либо, наоборот, когда многие здесь и сейчас приобретают квадратные метры. Если ты инвестируешь в будущее, ты можешь понять, чего ты хочешь. Недвижимость была и будет – она останется рациональным звеном среди всех инструментов», – подчёркивает Вячеслав Мельников.

Подводя итог встречи, стоит отметить, что новый виток экономического кризиса, связанный с действиями России и глобальной дестабилизацией внешнеполитической ситуации на мировой арене, вносит серьёзные коррективы во все сферы жизни в стране.

Безусловно, рынок недвижимости взял курс на разнообразие продуктов и максимальную клиентоориентированность. При этом он по-прежнему остаётся одним из самых надёжных сфер вложения и сохранения капитала. Однако, каким образом будут развиваться дальнейшие события и какие условия они сформируют на рынке недвижимости, покажет только время.