Независимый аналитик Сергей Николаев о тенденциях на рынке индивидуального строительства, стоимости квадратного метра и перспективах малоэтажки – в интервью Сиб.фм.
— Сергей Васильевич, как можно охарактеризовать новосибирский рынок ИЖС? Какие тенденции на нем сейчас заметны? Есть ли тренд на то, что горожане устремляются за город?
— Такого ярко выраженного тренда в Новосибирске нет. Даже если смотреть по прошлому году, то доля малоэтажки в общем объеме ввода сократилась. В принципе можно говорить о том, что Новосибирск отстает от общего тренда по развитию индивидуального жилищного строительства. Потому что, если брать статистику по федеральным округам, то в прошлом году по вводу ИЖС мы были только 19-е. Даже Иркутская область обошла нас по этому показателю.
Но, с другой стороны, мы входим в десятку регионов по объемам кредитования индивидуального жилищного строительства. Да, у нас есть компании, которые развивают проекты загородных таyнхаусов. Поэтому если говорить о тренде, то он, можно сказать, находится как бы в самом начале своего пути. Нельзя говорить о том, что рост кредитования как-то резко увеличил объемы индивидуального жилищного строительства.
— По каким, на ваш взгляд, причинам, мы отстаем от общероссийских показателей по вводу ИЖС?
— Как мне кажется, основная причина — это нехватка места. Внутри города его просто нет под индивидуальную жилую застройку. Есть места в районах, приближенных к центру, где сносят старые частные дома, но земля под ними стоит больше, чем сам дом. Даже если вы купили землю, то это будет очень дорогой дом. А концепция ИЖС заключается в том, чтобы сделать жилье дешевле.
Возьмем любое направление, например, северную часть. Там в основном покупают люди, которые занимаются бизнесом. Но все равно в городе у них есть или квартира, или апартаменты «для пиджака», чтобы можно было пару раз в неделю переночевать и не тратить время на пробки. То есть отсутствие нормальной транспортной инфраструктуры — тоже одна из причин, по которой у нас ИЖС пока развивается не столь быстрыми темпами.
Плюс, с моей точки зрения, нет региональной программы по развитию жизни населения. Может, она и есть, но слабо себя позиционирует. Все, кто строит на рынке ИЖС, — в основном частные компании, которые входят в число лидеров по объемам продаж на аутсорсе. Крупные застройщики в ИЖС у нас пока не вошли.
— Недостаточность инфраструктуры за городом может быть фактором, сдерживающим развитие ИЖС?
— Да. Понятно же, что за город нужно добираться, поэтому нужна система развязок, чтобы доехать до места без пробок. В больших загородных поселках, как правило, есть магазины и даже супермаркеты. Но в поликлинику зачастую приходится ездить. Детей нужно отводить в садики и школы. Это также играет роль. Потому что папа, кроме того, чтобы ехать на работу, еще должен детей отвезти в образовательные учреждения. Если есть в семье люди более старшего возраста, то и им нужно по делам.
Поэтому, если загородные территории будут развиваться комплексно, как у нас сейчас под многоэтажку, это даст толчок развитию ИЖС. Наверное, с течением времени ситуация изменится.
— Сергей Васильевич, давайте поговорим о сельской ипотеке. Насколько она у нас популярна и есть ли у нее будущее в нашем регионе?
— У нас сельскую ипотеку взять достаточно сложно — много нюансов возникает в процессе оформления кредита. Фонды ее также ограничены, их надолго не хватает. Но несмотря на это данный продукт весьма популярен. Потому что при нынешнем уровне инфляции ипотека под 3% — лакомый кусочек для любого потенциального сельскохозяйственника. Все, кто может ее получить, ее получают.
— Если смотреть по стоимости квадратного метра, где выгоднее покупать жилье — в ИЖС или многоэтажке?
— ИЖС — это как бы три в одном — участок, гараж или машино-место и дом. То есть, образно говоря, за те же самые деньги можно купить квартиру в полтора раза больше. И получить дополнительный бонус в виде свободной парковки. Даже когда строят таyнхаусы, там как минимум для двух машин закладывают места. И еще отводится две-три сотки земли под небольшой огород, высадку деревьев. При желании можно разбить сад и так далее. В Новосибирске есть проект, где можно проверить, подходит вам такая жизнь или нет. Но пока он единственный в нашем регионе.
— Что происходит с ценой квадратного метра в ИЖС?
— Здесь всё зависит от того, в каком месте находится поселок или дом. Чем ближе к инфраструктуре, тем дороже. Цена растет вместе с инфляцией. Здесь каких-то особенных процессов нет. Но ИЖС по-прежнему остается дешевле, чем жилье в многоквартирном доме.
— Каковы, на ваш взгляд, перспективы ИЖС и малоэтажного строительства в Новосибирской области?
— Я думаю, что перспективы у ИЖС достаточно хорошие. Потому что, во-первых, 2024 год объявлен Годом семьи. Семья может быть большой. А как она поместится в квартире? У нас в январе — феврале площадь средней продаваемой квартиры даже с учетом лоджий и балконов — 50 кв. м. А всё, что в Новосибирской области строится как ИЖС, — там средняя площадь от 150 кв. м.
Во-вторых, это было хорошо заметно в пандемию, когда часть работников ушли на удаленный формат работы. Если будет расти доля удаленщиков, будет развиваться и ИЖС. Им не нужно будет куда-то ездить, разве что в театр или раз в неделю за продуктами. Но все равно не каждый день в пробках стоять. Поэтому в связи со всем этим задел на развитие ИЖС все-таки есть, значит, у него большое будущее, в том числе и в Новосибирске.
В-третьих, дороги все равно построят, хотя сейчас дорожное строительство намного отстает от жилищного. И имеет место незавершенность объектов, например, Бугринского моста. Но завершение всех этих работ, доведение развязок и проектов до ума, думаю, даст толчок развитию ИЖС, которое у нас в основном концентрируется за городом.
Подпишитесь на нас в Telegram
