Начальник Сибирского ГУ Банка России Николай Морев в интервью Сиб.фм заявил, почему финансовый регулятор настоял на отмене льготной ипотеки и что теперь ждать на рынке кредитования жилья.
– 1 июля прекратила работу программа «Льготная ипотека», отмену которой Банк России неоднократно поддерживал. Но сегодня цены на недвижимость и уровень рыночных ставок таковы, что квартиры становятся просто недоступны. Например, вы хотите купить жильё в 75 «квадратов» в Новосибирске во вторичке. Даже если у вас есть полтора миллиона рублей на первоначальный взнос, то с нынешними ценами и ставками вам придется платить больше 100 000 рублей ежемесячно в течение 30-ти лет. Многие винят в этом Банк России, который установил такую ключевую ставку, ведь она стала заградительной для покупки жилья. Зачем это было сделано?
– Ключевая ставка, конечно, служит ориентиром для банков, но это не ставка по ипотечным кредитам. Ипотечные ставки определяют банки, и немалую роль тут играет то, какую инфляцию они ожидают. Если инфляция разгоняется и повышается неопределенность, то у банков нет ясности, на каких условиях предоставлять вам долгосрочные кредиты. Так ни один банк не будет кредитовать. Или кредиты станут значительно дороже. А в ипотеке, где срок кредита достигает тридцати лет, ставки вообще будут сильно двузначными, потому что туда будут заложены все инфляционные риски. Мы с вами помним то время, когда ипотека была доступна только для избранных. Поэтому сейчас ставки высокие, но все-таки не заградительные, потому что рыночная ипотека, хотя и в меньшей степени, но продолжает выдаваться.
Напомню, что с помощью ключевой ставки мы возвращаем инфляцию к нашей цели — вблизи 4% в год. При такой инфляции и ипотечные ставки будут низкими. Поэтому каким бы горьким лекарством не казалось повышение ключевой ставки, в перспективе оно на пользу и людям, и экономике.
– Но почему Банк России выступал за отмену льготной ипотеки?
– Мы не против льготной ипотеки, но она должна быть адресной. Один из примеров — «Семейная ипотека», потому что она нацелена на семьи с детьми. Если льгота доступна всем подряд, то это уже не льгота, а некое субсидирование строительного сектора из кармана налогоплательщиков. Ведь разницу между льготной и рыночной ставкой банкам возмещает бюджет. В конце июня ряд крупных банков заявили о том, что доля льготных ипотечных программ в выдачах достигла 80-90%. Это огромный денежный поток, не чувствительный к уровню ключевой ставки. Смотрите, что происходит: безадресная льготная ипотека в этом году выдавалась под 8% годовых, и это в два раза ниже ключевой ставки. Рыночная ипотека при этом приближается к 20% годовых. Вспомните, в 2017-2019 годах, когда нам удалось достичь целевых значений инфляции вблизи 4%, рыночная ипотека, без каких-либо льгот выдавалась примерно под 8% годовых. К тому же и цена квадратного метра была существенно ниже. Итогом нескольких лет работы программы «Льготная ипотека» стало то, что жилье фактически стало менее доступным.
Вы в самом начале говорили об огромных платежах по ипотеке. Они такие огромные в первую очередь потому, что цены на квартиры взвинчены. Те самые 100 000 рублей в месяц в вашем примере — это при цене квартиры почти в 8 млн рублей. Цена на жилье является главным препятствием для покупки. Так и это еще не все: в Новосибирске разница в цене квадратного метра на первичном и вторичном рынке порядка 25%. Это значит, что если вы завтра столкнетесь с финансовыми трудностями и вам придется продавать эту квартиру, то вы это будете делать уже на вторичном рынке, где она на четверть дешевле. Вырученных денег может попросту не хватить на погашение остатка долга, и есть риск остаться без квартиры и с долгами. Эта ситуация ненормальна — оказалось, что масса квартир не стоят столько, сколько за них должны.
А знаете, почему так сложилось? Безадресные льготные программы ипотеки создали избыточный спрос на первичном рынке, и цены поползли вверх: в середине 2020 года, в самом начале работы программы «Льготная ипотека», квадратный метр на первичном рынке в Новосибирске стоил менее 70 000 рублей. Сегодня уже почти 130 000 рублей.
– Кстати, на этом фоне ипотечные портфели банков за прошлый год выросли на треть. Есть ли вы в этом какие-то риски?
– Да, вы правы — за 2023 год ипотечный портфель в Новосибирской области, как и в целом в стране, вырос примерно на треть. Нас беспокоит то, что этот рост сопровождается увеличением цен на жилье и снижением стандартов кредитования.
Во-первых, качество портфеля снижается за счет заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Это может обернуться большими рисками и для банков, и для заемщиков, и для застройщиков. В идеале, на выплаты по всем кредитам должна уходить максимум половина доходов. Если долговая нагрузка, например, достигает 80% доходов, то риски невозврата долгов возрастают кратно.
Во-вторых, кредиты с незначительным первоначальным взносом тоже высокорискованные, а разница в ценах между первичным и вторичным жильем еще больше усиливает риск. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше размер самого кредита, и тем меньше риск оказаться без квартиры и с долгами. Наши макропруденциальные меры и ужесточение условий льготных ипотечных программ со стороны Правительства уже показали результаты. Выдачи ипотеки с первоначальным взносом менее 20% на первичном рынке с осени прошлого года к апрелю нынешнего упали с 60% до 2%. Выдачи заемщикам с показателем долговой нагрузки 80% тоже постепенно уменьшаются. Если в четвертом квартале прошлого года таких заемщиков была почти половина (45%), то в первом квартале текущего года — уже треть (34%). Но и это очень много. Рассчитываем, что этот процесс продолжится и рискованных кредитов будет меньше.
– Каких изменений на рынке вы ожидаете в связи с прекращением действия безадресной льготной ипотечной программы? Означает ли это, что жилье будет дешеветь?
– Мы ожидаем нормализации на рынке, потому что текущая ситуация ненормальна.
Под нормализацией я имею в виду улучшение стандартов кредитования, более сбалансированные темпы роста ипотечного портфеля и снижение спроса на жилье.
Подпишитесь на нас в Telegram
