Почему и кому аграрии проигрывают свои земли

Пригородные сельхозугодья тают под натиском капитала

11.11.2020 23:19

Фото с сайтов newsib.net / pixabay.com

Клин пашни в Мошковском районе постепенно становится меньше. Сельскохозяйственные земли некогда славного, а сегодня распродающего имущество предприятия АО «Барлакское», разбирают на кусочки. Недавно Арбитражный суд Новосибирской области принял решение по еще 13,3 га. Издание «Новая Сибирь» разбиралось, почему на бывших полях растут жилье и придорожный сервис.

Очередная потеря, несмотря на заинтересованность бенефициара, будет оспорена в следующих инстанциях. В первой пока всё решается в пользу Юрия Фендика — крупного землевладельца в Новосибирской области, давно специализирующегося на скупке крестьянских паев.

Это особый вид бизнеса — рискованный, на грани аферы. Дело в том, что, как правило, правомочность земельных сделок с бывшими работниками сельхозпредприятий часто оспаривается в судах. Такие процессы, правда, требуют много времени и высокой квалификации юристов. И пока этого не произошло, на земле можно успеть сделать огромные деньги.

Гешефт получается не от сельхозтруда, а от перепродажи. Если удастся сменить статус земли и продать ее под что-то более выгодное, чем сельхозпроизводство, доход превышает затраты в разы.

Изображение "новая сибирь"

Землю — народу

Паи людям выдавались в 90-х при приватизации колхозно-совхозного добра. Пашня делилась на всех работников, особым образом оформлялась в их собственность, а затем они вносили её в уставные капиталы новых сельхозпредприятий, получая взамен акции или доли в ООО.

Но если вдруг у предприятия начинались финансовые сложности или не дай бог процедура банкротства, люди решали: а мы-то тут при чем? И уходили со своими паями или в фермеры, или в латифундисты, если удавалось найти выгодного арендатора. За паи им, как правило, не платили — рассчитывались пшеничкой, которая шла на корм домашнему скоту.

Но с тех пор прошло уже более четверти века. Колхозники-совхозники состарились или ушли из жизни, вместо них, в лучшем случае, пришли наследники, а в худшем — вообще никто. Есть истории, когда паи так и остаются с 90-х никем не оформленные.

Сегодня на селе это большая проблема — земля, которая по документам кому-то принадлежит, а на деле является бесхозной.

«Таких земель много, они зарастают. Постепенно муниципальные образования описывают их, оформляют, приводят в надлежащий вид. По идее, процедура изъятия длится три года: участок отслеживается, собственник наказывается — и можно подавать материалы на изъятие. Но если мы не можем установить собственника, воздействие в принципе не на кого оказывать. У кого забирать, если собственника нет?», — комментировала «Новой Сибири» замначальника государственного земельного надзора управления Россельхознадзора Антонина Банная.

Богатенький банкрот

В карточке «Барлакского» в Едином федреестре сведений о банкротстве опубликован отчет конкурсного управляющего Антона Горькова. В таблице «Реестр требований» там всего чуть более 80 миллионов рублей. Покрыть это, распоряжаясь своим земельным клином, было бы несложно, но продавать приходится технику, находящуюся в залоге у банков, то есть реально за копейки. Почему? А потому что земля в сомнительном правовом статусе — у паевиков или латифундистов типа Фендика. Может быть, поэтому сюда даже на собрания кредиторов уже никто не приходит, кроме представителя налоговой инспекции.

То обстоятельство, что крестьянские паи становились вкладами в уставные капиталы создаваемых АО, на практике в судебных решениях учитывается, но все же чаще в последующих инстанциях. Вот, например, с известным в Алтайском крае хозяйством АО «Волчихинское» аналогичный вопрос по земельному участку решался в апелляции. В постановлении суд записал: «Вкладами учредителей в уставный капитал являются их паевые доли в преобразуемом совхозе», хотя в краевом суде пайщикам 424,6 га пашни уже было отсудили.

Юрий Фендик на церемонии вручения V ежегодной премии журнала LEADERS TODAY. Фото leaderstoday.ru

Кладбище надежд

Аналогичных решений много и в Новосибирской области, часть из них принималась и в первой инстанции. Например, ЗАО «Пригородное», из-за земельного вопроса которого был осужден замначальника регионального управления Росреестра Дмитрий Ламерт, собственность на крестьянские паи успешно отбивало прямо в Новосибирском арбитраже (потом, правда, всё равно приходилось проходить сквозь все остальные инстанции, включая Верховный суд).

От ситуации вокруг ЗАО «Пригородное» в наши времена пришла удивительная, если не сказать абсурдная история: частный землевладелец борется с тем, что на его земле обнаружилось более тысячи могил. Люди хоронили родных и близких на Клещихинском кладбище, а оказалось, что это частная земля, принадлежащая Анатолию Болховитову, одному из косвенных участников «ламертовской» аферы.

Как рассказал недавно проект «Прецедент ТВ», владения латифундиста охватывают более 60 процентов кладбища. В 2015 году собственник участка даже потребовал от мэрии Новосибирска убрать с его земли захоронения, поскольку они нарушают его права. Ну если не убрать, то выкупить весь участок — за 314 млн руб.

Когда область взялась оспаривать это владение, Новосибирский районный суд поддержал землевладельца, посчитав сделку, в результате которой он стал обладателем участка, законной. И решение прошло другие инстанции в судах общей юрисдикции. Сейчас в ситуацию вмешалась прокуратура, поскольку, согласно закону, захоронения не могут находиться на частной земле. Её иск о признании договора купли-продажи — в суде.

Были истории менее абсурдные, но не менее обидные. Например, однажды группа единомышленников, пропагандирующих здоровый образ жизни, решила создать в Искитимском районе поселок родовых поместий. Собрали из паев 300 га сельхозземли (потратив, по оценкам, около 20 миллионов рублей), половину решили продать участками по принципу 1 га = 1 млн рублей, на вырученные деньги — благоустроить оставшуюся половину под общественные территории и жить в кругу своих. Закончилось всё плохо: сельхозпредприятие оспорило сделки, поселок пришлось сносить. Счастливый владелец большого дома из экологичного кедрового бруса рассказывал: «Дом я разобрал и продал по цене бэушного стройматериала. Вложил миллион восемьсот — вернул 250 тысяч. Такова цена опыта».

Юрий Фендик, герой истории с АО «Барлакское» и владелец не одного земельного участка, которые сельхозпроизводитель пока считает своими, тоже по судам ходит как на работу. Причем не только по мошковским участкам — у него таких в области много: нам известно про Болотнинский, Искитимский, Новосибирский, Ордынский районы.

Однажды в Толмачевском сельсовете скорректировали генеральный план, после чего землям Юрия Фендика, уже намеченным к продаже, вернули сельскохозяйственный статус. Землевладелец — в суд, там решают: «Включение земельных участков, принадлежащих Фендику Ю. В., в земли сельскохозяйственного назначения не соответствует исторически сложившемуся характеру их использования и не отвечает законодательно установленным признакам земель сельскохозяйственного назначения, что нарушает его права и интересы по использованию земельных участков по своему усмотрению». Но вмешался прокурор, областной суд его поддержал, и дело отправили на новое рассмотрение.

Но иногда дела выгорают. Выгода в таких случаях получается приличной настолько, что позволяет Юрию Фендику считаться меценатом культурных проектов, знатным помощником волонтеров и светским персонажем. Он, например, совладелец киностудии, которая ничего известного публике не снимает, а также содержит исторический особняк на Владимировской, в котором обычно никого нет, и получает премии общественного признания от известных глянцевых журналов...

Что с ним делить?

У «Барлакского» есть государственный акт на право бессрочного пользования землей и документы о том, что крестьянские паи были внесены в уставной капитал компании. Суд согласен, что такие правила существовали, но факт взноса каждого из паев в уставный капитал сельхозпредприятия считает недоказанным.

При этом тот факт, что земля зонирована для ведения крестьянского хозяйства, а Юрий Фендик — ни разу не крестьянин, суд не волнует.

Свои доходы землевладелец получает не от продажи пшеницы, выращенной на этих полях. Вот, например, материалы арбитражного процесса по заявлению Юрия Фендика на бездействие Росреестра: он добивается, чтобы орган возбудил административное дело по другому участку из госакта «Барлакского» — на 17,3 га.

«Неустановленными лицами выполнены работы по обустройству кабельной линии», — заявляет он. Земля его, а он никому здесь работать не разрешал. Государственный инспектор Новосибирской области по охране и использованию земель в апреле 2020 года этот факт установил, но в возбуждении дела об административном правонарушении отказал.

На этом поле ничего не посажено. Но по нему проходят охранные зоны линии связи, а также автодороги и трубопровода. Зоны легальны, а значит, собственник земли по закону обязан обеспечивать к ним доступ. Суд в этом разобрался и отказался наказывать государственного инспектора за бездействие. Но у землевладельца новые похожие вопросы по другим участкам.

В управлении Росреестра такие дела комментируют формально: «Государственный земельный надзор входит в полномочия управления Росреестра — в частности, это недопущение самовольного захвата и использование по целевому назначению», — ответили там на запрос. Юрия Фендика из строя других землевладельцев не выделяют, хотя именно сейчас он в очередной раз оспаривает бездействие органа в отношении его земли.

Зато в управлении Россельхознадзора эту фамилию знают хорошо, ведь она часто фигурирует в делах о земельных нарушениях и её носителя не раз привлекали к ответственности за то, что он допускает зарастание своей земли. Да и в целом с проблемами крестьянских долей в ведомстве знакомы хорошо.

«Да, крупные землевладельцы в Новосибирской области не редкость. Их право скупать земельные участки никто не оспаривает, а какие цели они преследуют, Россельхознадзор не устанавливает», — признается Антонина Банная.

Земля должна работать

«50 процентов от всех нарушений, выявленных отделом госземнадзора, это зарастание сорными растениями, деревьями, кустарниками. Основные нарушители — физические лица. И в большей степени — владельцы долевой собственности. Как правило, такие земельные участки не отмежованы, имеют по 20 и более правообладателей», — рассказывала замначальника отдела государственного земельного надзора.

Гонка за теми, кто ничего не делает на своих сельхозугодьях, — не самое увлекательное занятие, а еще и трудоемкое.

«Проводя мероприятия без взаимодействия с хозяйствующими субъектами, инспекторы проводят осмотр земель сельхозназначения. В случае выявления правонарушения устанавливается собственник участка, в его адрес выносится предостережение. При непринятии мер управлением проводится проверка, по результатам которой выдается предписание. Срок его исполнения по закону составляет от 1 до 9 месяцев. После выходим на повторную проверку. Предписания — довольно сильный рычаг».

Сильный, но не всесильный. У «профессиональных нарушителей» есть такая лазейка в законе: получив предписание, они сдают клин в аренду на 11 месяцев (договор на такой срок в Росреестре не регистрируется). Инспектор приезжает на повторную проверку, в поле бурьян и дикие березки в человеческий рост, но документы надо составлять по новой, уже на арендатора. Пока идет оформление внепланового мероприятия, арендатор может снова поменяться. «Это может продолжаться до бесконечности, — признает Антонина Банная. — Кто тут первичный нарушитель — нам понятно, но по закону мы его наказать не можем».

Сначала идут штрафы (для физических лиц — 20-50 тысяч, для юридических — от 400 тысяч, поэтому все латифундисты, включая Юрия Фендика, — ИП), затем — справка в налоговую о том, что земля не используется, — от этого повышается налоговая ставка с полутора процентов до трех, а потом и более. Но чтобы в таких условиях нарываться на штрафы или увеличение налоговой ставки, надо быть ленивым.

Что же касается высшей меры (изъятия невозделываемой земли), то это уже и вовсе из области фантастики. В диктофон сотрудники органа ничего такого не говорят, но и о живых примерах применения нормы не рассказывают. Дольщиков, среди которых много пожилых людей или городских наследников, можно убедить передать землю в собственность муниципальным образованиям. «Профессиональные нарушители» на такое не идут — они или ищут арендаторов (реальных или фиктивных), или ждут решения вопроса по перезонированию, перебиваясь доходами от разнообразных компенсаций.

Например, тот же Юрий Фендик несколько раз судился с ФУАД за то, что дорожные работы наносили вред его полям. Сколько удалось от этого выкружить — история умалчивает: федеральное ведомство соглашалось на внесудебные отступные. Запрос об их размере ведомство проигнорировало.

У Юрия Фендика было много судебных тяжб с теми, кто вынужден касаться его земель. Они часто заканчивались миром. За этим могут скрываться суммы компенсаций, о которых никто не знает.

Что может сохранить «Барлакское»?

Корреспондент «Новой Сибири» побывал на одном из процессов «Барлакское» — Фендик. Интересно, что основная интрига на том заседании крутилась не между представителем конкурсного управляющего и латифундистом. Юрий Фендик и его юристы добивались выведения из дела третьего лица — компании «Базовый ресурс».

У этого игрока есть с аграриями договор. По нему компания обязывалась добиться в судебных инстанциях возврата паевого клина в хозяйство, за это в случае успеха получая 15 процентов суммы сделки — землей или рыночной стоимостью.

Для Юрия Фендика это самая нежелательная сторона. Роль компании в том, чтобы сохранить в собственности «Барлакского» паевые земли. Он даже в следственный комитет писал заявление о том, что договор подделан. В возбуждении уголовного дела ему отказали.

Конкурсный тоже ведет себя так, будто работает с Фендиком заодно. Например, в одном из процессов он согласовал с оппонентом мировое соглашение, по которому в качестве отступного за спорную землю с рыночной стоимостью более 300 млн рублей получал всего 450 тысяч рублей. По понятным причинам суд такое мировое утверждать не стал — оно нарушало бы интересы других кредиторов.

«Если «Барлакское» вернет все паевые участки, оно 15 процентов отдаст нам за работу, а из остального надо будет продать совсем небольшую часть, чтобы погасить всю кредиторку, выйти из процедуры банкротства и дальше спокойно вести свое хозяйство», — буквально на пальцах объяснила расклад сил представитель «Базового ресурса» Анна Гончарова.

Однако пока все развивается по иному сценарию: первый небольшой относительно всего клина участок в первой инстанции предприятием уже проигран. «Базовый ресурс» намерен это решение обжаловать.

Ваш комментарий

Новости партнеров

Новости партнеров

Загрузка...