Дуля вместо доли

 Как отразится отказ от долевого строительства на рынке недвижимости  27.12.2017, 10:31
подходящие темы
Дуля вместо доли
Иллюстрация Вероники Shootthecat Величко

Президент России Владимир Путин поставил задачу — отказаться за несколько лет от долевого строительства. Данное решение вызвало волнение среди застройщиков и потребителей. Корреспондент Сиб.фм разбирался, к чему приведет уход от «долёвки».

В конце октября Путин обозначил ситуацию со строительством в регионах, как близкую к безобразию. Он пояснил, что малые и средние застройщики всё ещё встречают огромные проблемы на всех уровнях, а существующая система, даже с учётом последних поправок в 214 ФЗ о долевом строительстве, не устраивает правительство, слишком слабо снижая риски дольщиков.

Драконовские меры


ДДУ — договор долевого участия, за восемь месяцев 2017 года в Новосибирске их было заключено 16 тысяч

Поправки в 214-ФЗ были внесены в конце июля. Они предусматривали ряд «предохраняющих мер» для участников строительства и включали в себя как так называемый компенсационный фонд, требования к минимальному опыту в строительстве и наличию на счету 10 % от итоговой стоимости объекта, а также условие, по которому один застройщик может иметь не более одного разрешения и одного участка для строительства.

Суть компенсационного фонда заключается в том, что застройщик обязан отчислять 1,2 % от каждого ДДУ в Фонд защиты прав граждан. Если возникнет проблемный объект, средства из фонда пойдут на достройку или же на выплату компенсаций дольщикам (в том случае, если застройщик банкротится ещё до стадии начала строительства).

Ранее взамен фонда действовала система страхования ответственности застройщика с помощью страховых компаний, однако такой подход себя не оправдал: ни одного дома не было достроено на деньги страховщиков.

Касательно требований к опыту: стать строителем на принципах ДДУ теперь сможет лишь игрок рынка, участвующий на рынке уже минимум три года.

Фактически это ограничивает приход новых игроков, не допуская даже компании, занимавшиеся возведением коммерческой или производственной недвижимости.

Кроме того, начать застройку можно лишь в том случае, если на банковском счету компании есть 10 % от стоимости дома ещё до начала строительства. Использовать эти проценты будет нельзя, они служат своего рода неприкосновенным запасом. Суммы, правда, в таком случае достаточно значительны — например, за дом ценой в миллиард рублей придётся «заморозить» 100 миллионов. На эти деньги можно было бы начать строительство какой-либо инфраструктуры.

Последние две меры формально ведут к укрупнению игроков рынка —
слабые компании будут просто «вымыты».

Одно из последних главных изменений — поправка, вводящая запрет на работу по нескольким объектам одновременно. Так, например, строитель не сможет набрать несколько участков, а потом «перекидывать» деньги с одного объекта на другой, строя их поочерёдно. Существуют опасения, что это может привести к созданию юридических лиц-пустышек под каждую новую застройку.

В результате значительно удлинятся сроки реализации проекта, повысятся цены,
особенно на крупных объектах.

Ряд застройщиков утверждает: поправки и ужесточения лишь негативно отражаются на добропорядочных застройщиках, в то время как никаких реально рабочих мер против недобросовестных не принимается.

Заплатить дважды


В СССР ЖСК строили жильё за счёт пайщиков, но получали от государства ссуду в размере до 70 %

Заявление президента вызвало недоумение в среде застройщиков — начали организовывать круглые столы, на которых искали возможные варианты, обсуждались новые механизмы работы с клиентами.

Одной из возможных схем может стать ещё СССРовский вариант — строительство жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Некоторые дольщики, пользуясь ЖСК, ранее достраивали объекты, оставленные застройщиком.

Тем не менее по мнению эксперта в сфере долевого строительства Ларисы Гильмутдиновой, у кооперативов не получится строить жильё в таких же объёмах.

— На последних слётах строителей, специализирующихся на долевом рынке, многие сообщили, что перейдут на ЖСК. Непонятно тогда, в чём суть заявлений президента, если ЖСК предполагает лишь большие риски. Кроме всего прочего покупатель не готов к такой форме взаимодействия со строителем — она требует большей ответственности, — замечает она.

Помимо вопросов к организационным мерам строительства ряд экспертов высказал опасение, что уход от «долёвки»
приведёт к увеличению цен на жильё.

1,27 миллиона квадратных метров жилья введено в эксплуатацию с января по ноябрь 2017 года в НСО

По разным оценкам, от 15 до 35 %. Такой рост связан в первую очередь с тем, что застройщику придётся обращаться в банки с просьбой предоставить кредит. Банк же, в свою очередь, не будет выдавать деньги всем подряд: многие строительные компании не пройдут по минимальным требованиям банков. Такие огромные суммы, превышающие 100 и 200 миллионов рублей, непроверенным компаниям ни один банк не предоставит.

Как итог, банки будут кредитовать дважды: первый раз застройщика, который будет взыскивать процентные потери через увеличение стоимости жилья, и второй, когда человек придёт брать ипотеку.

Кроме этого, ряд экспертов замечает: с увеличением цен на так называемую первичку поднимутся цены и на вторичное жильё.

Генеральный директор группы компаний «Стрижи» Игорь Белокобыльский отмечает, что пострадают в первую очередь не застройщики, а обычные потребители.

— Мы ко всем изменениям уже подготовились, предприняли необходимые меры. Следовательно, эти изменения нас не коснутся. Они коснутся покупателей — это увеличение цен, уменьшение игроков и вообще предложения экономкласса. Отрасль и сегодня переживает не лучшие дни, а с такими мерами жильё может стать недоступным для широких слоёв населения, — считает он.

Строители предполагают, что формат «отделка под ключ» станет основным на рынке.
Возможно, даже с мебелью.

Но, как уже говорилось выше, — скажется на уровне ввода нового жилья. Этот показатель уже три года подряд идёт на убыль: за 2017 год количество введённых метров сократилось на 22 % по сравнению с предыдущим годом. Справедливости ради стоит отметить: ситуация с ухудшением ввода жилья характерна для всего Сибирского федерального округа.

— Пока сложно говорить о грядущих изменениях. Всё это походит на рассуждения «что будет, если». Так или иначе, нам нужно оказаться в новых условиях, чтобы понять, насколько всё серьёзно. Возможно, мы зря паникуем раньше времени, — резюмирует Белокобыльский.

ВКонтакте
G+
OK
 
самое популярное
присоединяйтесь!